日本房价崩盘启示：降息降首付难救楼市

　　1985年后，低利率政策外加大量的日元货币供给造成此后几年内日本资产价格迅速膨胀。当时有所谓“土地不会贬值”的土地神话，以转卖为目的的土地交易量增加，地价开始上升。当时东京23个区的地价总和甚至达到了可以购买美国全部国土的水平，而银行则以不断升值的土地作为担保，向债务量。

　　日本央行于1989年5月30日开始加息。叠加1990年初海湾战争局势紧张引发全球风险资产价格下跌，日本泡沫开始破灭。相较于股价的下跌，地价的下跌则更加滞后，东京和大阪的地价下跌至1991年上半年才开始。

　　据野村综合研究所(NRI)预计,1990年至2002年间,日本的国民财富约蒸发了9.3万亿美元。更严重的是让日本企业和家庭连续 15 年将主要收入用于还债。

　　根据日本央行数据，1979至1989年这十年间，日本家庭部门房贷总额从38.5万亿日元增长至99.6万亿日元，十年增长了158.7%。中国2009至2019年间家庭部门的房贷增长甚至超过日本时家庭部门的房贷增长，从2009年的4.76万亿人民币增长至2019年的30.2万亿人民币，十年增长了534.5%。

　　野村证券研究认为：泡沫破裂前（1970-1990年）日本居民部门杠杆率快速增长的斜率和近二十年的中国非常相似。根据日本央行的数据，1991年末房贷占日本居民消费及购房总额的68.3%，与当前中国的水平（2022年一季度末个人购房/住户中长期70.8%；中国人民银行的数据）相似。中国居民目前偏高的杠杆率意味着降息降首付比例等刺激政策的施为空间可能有限。

　　近日，高善文博士表示，基于可得数据，我们已经知道，2022年中国的住户部门出现了广泛的资产负债表的收缩。

　　为什么住户部门在2022年出现了全面的资产负债表收缩？真实的原因仍然不清楚，但我们至少可以提出三个方面的假说：

　　故有投资者认为，在资产下跌的情况下，加杠杆购买资产就是非常不明智的事情，因为杠杆放大一切，无论是资产的上涨还是下跌，都会被放大几倍。房地产是几倍杠杆的投资，而且时间长达十几年，几十年。当价格趋势性的下跌，人们最理性的做法就是降低杠杆，减少债务，缩减自己的资产负债表。人们更愿意还债，而不是借债。由于每个人都在降杠杆，缩减资产负债表，卖出资产，进一步造成了资产价格的趋势性下跌。