回顾2022上半年昆明楼市：楼市政策最密集的半年！

　　如果在2022年初，我相信很多人和我一样，对昆明房地产市场的未来并不乐观，但在今年年中，每个人都不得不叹息，昆明房地产市场经历了半年的曲折和动荡，未来是否乐观，至少目前是积极的。

　　的确，在经历中被称为“楼市政策最密集”半年后，虽然土地供应仍收紧，交易量萎缩，大量房地产从业人员离职……但昆明房地产市场的情绪仍在改善，对于购房者来说，也像站在十字路口，不知道未来在哪里。

　　虽然昆明上半年房地产市场的结局令人遗憾，但回顾历史，却发现了惊人的相似之处：想想2010年第十条，整个昆明房地产市场也悲伤，十年，十年，站在2022年，有同样的感觉吗？

　　也许，房地产市场就像一个周期，一次又一次，没有永远的上升，也没有永远的消极，每个阶段都有一个新的故事，符合周期，住在房子里。

　　2022年上半年，昆明土地供应仍在收紧，住宅用地出现较为罕见。2022年昆明楼市一季度新增供应面积仅80.93万平方米，同比下降56%；销售面积仅118万平方米，同比下降37%。

　　与过去三年平均预售面积190万平方米、平均成交面积165万平方米相比，今年昆明楼市大打折扣。

　　上半年，除了绿城拿下陈家营村城改项目首批58亩土地外，只有巫家坝招商引资·永龙府零星整合用地和北城区云南建设投资搬迁房地块进入住宅用地招标、拍卖、挂牌阶段。如果绿城没有出现在陈家营村，昆明主城商品房用地交易的空白期将再次延长。

　　低迷的征地情绪也直接影响到新项目供应的悬崖式下降。整个一季度，只有一个环边枢纽，机场区金地云溪九境，滇池度假区龙湖·吴家坝云锦东方，双塔区绿城·凤起兰庭，金地十一峰6个项目成为亮相的新盘。

　　由于去年以来开发商不积极征地，预计未来几个月昆明新预售面积将相对较小，但在销售方面，随着政策刺激，月销售面积可能增加，未来几个月供应可能小于需求，现在基本稳定在1.4万/平方米的平均销售价格，很难回到1万/平方米.4万以下。

　　据相关数据显示，今年上半年昆明商品房交易基本呈现成交量下降、价格上涨或成交量和价格上涨的趋势，但今年6月，昆明房地产市场出现商品房交易面积和交易价格下降。

　　但从交易量来看，昆明商品房成交量仍保持在较高水平，5月份成交面积仅次于4月份，没有明显萎缩。

　　此外，据小编统计，今年上半年昆明开盘的新项目只有5个，分别是龙江金茂府、俊发未来城、招商引资·雍龙府、众安白马御府、枢纽曜城，项目虽少，但“含金量”颇高。

　　龙江金茂府于2月27日正式开盘，建面约162-269㎡大平层产品，共200多套，精装交付（精装标准5000元/平），开盘当日成交均价约200套.56万元/㎡，开盘前公布的项目价格为2.6万-3万元/㎡，首开成交4.6亿，一举赢得了消费者的认可和市场的关注。

　　数据显示，1月份昆明二手房销售价格较上月上涨00.5%，同比增长0%.5%；2月份二手房销售价格较上月下降00%.4%，同比下降0%%.6%；3月份二手房销售价格较上月上涨00%.4%，同比下降0%%.5%；4月份上涨幅度环比达0.6个百分点……截至6月14日，昆明二手房均价为12782元/㎡。

　　在昆明，大多数家庭选择以房屋置换的方式进行二次置业。宽松的信贷环境和监管政策有效地推动了二手房的交易。

　　2022年4月16日，昆明发布了《关于促进房地产市场稳定房价稳定预期的意见》，共涉及8项25项监管政策。根据调整后的新规定，昆明公积金支付家庭，单一职工最高额度从30万增加到50万；双职工最高额度从50万增加到80万。

　　同时，第二套公积金（含原住房已结清）的最低首付比例由50%降至30%。一套房的首付保持不变，仍为20%。

　　调整后的公积金对象是购买第一套自住住房和第二套改善型普通自住住房的人。所有住房公积金均存入云南省。在昆明购买商品房，符合其他条件的，可以申请住房公积金。

　　从抵押利率的角度来看，第一套利率的基准利率，即1-5年，利率为2.75%；6-30年，利率为3.25%。第二套房为利率基准利率1.1倍，即1-5年，利率为3倍.025%；6-30年，利率为3.575%。

　　5月15日，一个月后，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布了《关于调整差异化住房信贷政策的通知》（以下简称《通知》），调整了首次住房商业个人住房利率的下限。昆明的最低抵押利率和LPR持平，即4.6%；二套房抵押利率为5%-5%.4%之间。

　　一般来说，无论是放松限购限售、放松信贷、增加公积金额度，还是央行近期调整首付利率的高调官方公告，目的都是维护房地产市场稳定，增强市场信心，坚持住房投机的大方向。

　　值得注意的是，虽然目前的房地产市场复杂，但不可否认的是，大多数购房者的房地产需求仍然客观存在。如何准确有效地锁定最适合自己的好房子，尽可能争取好价格，享受好服务，是购房者经常更关心的问题。

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