产业观察：中国房市未来1年内仍将难以回暖

　　近期，政府出台了不少房地产支持政策，但整体市场还是很疲软。未来房产市场将如何发展，很多人发表了不同看法，相对比较中立偏乐观的观点是，目前房产市场很低迷，但一线城市还是很坚挺，很多地方还逆风上涨；而未来，大部分城市会稳中向下。

　　但是，事实真如此吗？作为地产行业从业人员，我初步做一个判断，不一定对，供大家结合整体数据和其他人的分析参考：未来1年内房产市场仍将难以回暖。

　　首先是看宏观数据。目前手头最新数据是信达证券引用统计局的数据，1-7月，商品房累计销售面积78178万㎡，同比下降23.1%，当月销售面积9255万㎡，同比下降28.9%，环比下降49.1%；商品房累计销售金额75763亿元，同比下降28.8%，环比下降45.4%。

　　从宏观数据来看，房产不止是下跌，完全是从腰部“打骨折”。人重伤成这样，基本上就是废了，而一个产业，虽说是可以恢复，那也不是短短一两年内的事情。

　　从业内企业来看，自从业内龙头企业HD爆雷后（全名不写，懂的都懂），很多企业也爆雷了，例如B企业、A企业、Y企业、L企业等，已经利润暴跌，甚至是事实上破产，目前正在通过各种方式维持。现在业内企业基本上秉承着“一动不如一静”，部分企业甚至发不出工资。这是前段时间很多地产项目陷入烂尾楼的原因，基本上，很多企业都躺平了。

　　从具体楼市来看，一句话，分化严重。一线城市，如广州，豪宅市场火爆，普通住宅有价无市。据克而瑞统计，2021年，广州成交一手千万住宅2802套，年成交量首破2000套，创下历史新高，被誉为“豪宅元年”。2022年上半年，广州一手千万住宅网签量达到1399套，与去年同期仅差32套。

　　相反，普通住宅方面，一手楼方面，去化困难，部分楼盘，如黄埔万科新城，最低价到2.8万/平；二手楼方面，有价无市，基本上要降价几十万，卖上半年到一年才能卖出去。

　　在其他二三线城市，如佛山，很多房价已经下跌破万，而很多三四线城市，如青岛，已经出台公务员卖房要求；笔者有亲戚，2年前在家乡买了2套房，现在基本下跌30%以上。

　　从宏观角度，房价上涨是民众买了所在城市的发展预期；那从现在的情况来看，虽说中国经济遇到诸多困难，但放眼全球，中国经济仍是一枝独秀，产业也在稳步升级，那为何现在就卖不起价了呢？

　　结合微观角度来看，其实还要看有钱人的投资方向。以前房产市场火爆的时候，很多有钱人会投资楼市，其中，有相当一部分是房产市场从业人员，这些人员在前些年也在楼市中赚得盆满钵满。

　　但现在房市低迷，投资楼市不划算，但手头又有钱，咋办？一是流向豪宅，这部分市场价值在这，数量少，价值高，未来保值增值空间也大，这是广州豪宅市场火爆的原因。二是流向其他领域，例如，或者是投资做小生意，但若是不懂投资，那基本上是亏的，所以很多人宁愿躺平，也不敢投资。

　　那能否打破这个循环？可以，但单靠行业不行，尤其是一个半残的行业，需要政府加大力度支持。目前政府的扶持力度更局限在具体项目中，整体行业性的扶持仍未看到，仍希望行业自行出清，因此，这个阶段是地产最艰难的时期。

　　此外，个人判断，在二十大会议前，政府还是以维稳为主，不会大规模的救市；而从行业本身发展角度，前期行业已经陷入半残阶段，即便政府大规模救市，短期内，行业也很难恢复元气，因此，未来1年内，房产很难回暖。