美国人搬离大城市成趋势美西房市降温最大！

　　这一场新冠疫情真的改变好多事，很多人开始远程办公，所以离开昂贵、密集的一线城市。现在全美房地产市场正在面临下降趋势，大家还是急着搬出大城市，找更便宜的地方落脚，减轻经济压力。至于现在哪些大城市房市降温降得最快，我们这次就从8月份的数据来探讨一下。

　　我们先看到一则消息：周三（9月21日）美联储继续加息75个基点。这已经是今年第五次连续加息。而且，会后公布的点阵图暗示，美联储有可能今年内再大幅加息2次，明年也不太可能降息。

　　所以，我们看到这次的通货膨胀是非常顽强的，这也造成房贷利率的上升，加上国际局势的动荡，也使得放缓，经济处在不稳定局面。这几个因素都间接在影响美国房地产市场，当然房贷利率是最直接的，近期的30年固定利率平均已经突破6%，而且普遍房价比去年同期还是上涨，所以令许多人的口袋非常紧张。

　　现在Redfin最新的一份报告指出，10个降温最快的市场几乎都是西海岸，长期以来最贵的市场，或者是在疫情期间，因为吸引太多远程工作的购房者，结果房价变得不便宜的二线城市。我们看到名单排行，第一名是西雅图，下面是拉斯维加斯、圣荷西、圣地亚哥、沙加缅度、丹佛、凤凰城、奥克兰和佛罗里达州的北港、华盛顿州的塔科马。

　　这个排名是根据今年2月到8月，对房价、库存量、降价比率、在市场天数，还有售价与挂牌价比率，来综合排名得出的。

　　所以，西雅图与去年同期相比，8月份两周内售出的房屋减少了约34%，但在2月份是加速销售的状态。8月份典型房屋每平方英尺的售价比去年同期高出5%，而2月份则同比增长23%。此外，西雅图房价正从峰值回落，8月份的典型房屋售价比一个月前下降了两个百分点。

　　为何西雅图房市降温比较快？我们举一个例子，买一个西雅图典型的房屋775,000美元，按今天6%的抵押利率计算，每月支付抵押的费用超过4,400美元，但是今年初常见的3%利率，大约只有3,300美元。而且，动荡的，也抑制了西雅图和湾区等科技行业的买房需求，因为许多居民的收入都是与挂钩的。

　　另外，不断上涨的利率，也是导致很多疫情之后的购房热点迅速降温的原因，好比拉斯维加斯、沙加缅度、凤凰城和北港。我们举两个例子来说明，8月份典型的拉斯维加斯房屋售价为41.6万美元，比2020年8月疫情开始时的31万美元，上涨近35%。在沙加缅度，现在典型的房屋售价为57万美元，比之前的43万美元，上涨33%。

　　此外，这份降温名单，往下看就会发现不少佛州的城市，例如奥斯汀、开普科勒尔、杰克逊维尔、坦帕还有奥兰多。另外，德州的达拉斯位在第二十名。以上这些就是全美一百大都会区降温最快的前二十名。

　　接下来，我们看另一个Zillow的数据，在他们8月份的统计中，7月至8月，美国50个最大市场中，还有12个的房价上涨，其中最多的是伯明翰（0.9%）、印第安纳波利斯（0.5%）、辛辛那提（0.4%）和路易斯维尔（0.2%）。不过，我们可以发现，这4个城市的中位房屋价值都远低于30万美元。排在第五位的迈阿密环比也是增长，而且是中位数房价超过全美价格，可见那里的吸引力还是很大。

　　环比跌幅最大的是，旧金山跌3.4%、洛杉矶跌3.4%、沙加缅度跌3.2%、盐湖城跌2.6%。同时，西雅图也是环比跌了2.6%。

　　要说挂牌价降价的比率，全美现在大约有28%的房源降价，降价比率最多的在盐湖城、凤凰城、拉斯维加斯和奥斯汀，降价的比例大约落在40%至45%之间。

　　所以从Zillow的8月份房市数据看来，同样显示在西部地区有最大的降温，其中可以发现盐湖城在房价方面，面临比较大的调整，而且库存方面也是上升比较快的，不管环比还是同比都有正涨幅。

　　最后，我们看人口流动的方向。同样根据Redfin的数据，今年七八两月，他们的用户有高达33.9%的比例，想搬到的都会区。首先说明一下，这个数据不是实际搬家统计，而是测量他们用户到外地找房的统计，但是用户要达到一定门槛才会被数据的取用采纳，比如你在特定的都会区中查看至少10栋房屋，并且你查看的房子有八成都在这个地区，才会构成条件，换句话说，你可能有强烈的搬家愿望，才会成为这次的统计人数。

　　统计结果是，旧金山湾区比地区的人都更想离开，今年七八两月有大约四万人想离开，不过和去年的五万相比，是有下降的。下降的原因，可能是因为房价下跌，这让这里的购房者松了一口气。而湾区人最想搬去的地方是沙加缅度，或是西雅图。

　　前十名还有洛杉矶、纽约、华盛顿特区、波士顿、芝加哥、底特律、明尼阿波利斯和丹佛。其中只有丹佛和旧金山一样，与去年相比人数有下降，其余人数都有增加。在这个名单上我们又再次看到西雅图，所以西雅图被列为降温最快的市场不是没有原因的。

　　这份统计还有另外十名流入量最多的城市，一样是那些太阳地带的城市占据名单，有迈阿密、沙加缅度、圣地牙哥、拉斯维加斯、坦帕、凤凰城、开普科勒尔、北港、缅因州的波特兰和德州的圣安东尼奥。它们都在吸引那些更昂贵城市的居民，不过因为这些城市现在价格也不低，所以人数上也是比之前降低许多了。