楼市拐点真的来了！后续关注“两个信号、一个时点”

　　近日，统计局发布“70城房价数据”，其中，二手房下跌的城市第一次超过了上涨城市，这也是5年多以来的第一次，成为了名副其实的“拐点”。

　　此外，新房市场，环京两城下滑，分别是唐山和秦皇岛，显示环京内部各版块也在明显分化，环京买房置业的技术性要求越来越高了。

　　新房方面，统计局数据显示：8月份，46城上涨，4城持平，20城下跌，其中，跌幅靠前的为秦皇岛和唐山，跌幅为0.6%。

　　还是“70城数据”，6月份为12城下跌，7月份16城下跌，下跌的城市在扩大，并且，肉眼可见的楼市行情，甚至可以预计，整个新房市场的下跌范围或还将进一步扩大。

　　二手房方面的情况更“糟”，数据显示：8月份，27城上涨，9城持平，34城下跌，5年多以来，下跌城市第一次超过上涨城市，楼市“拐点”转而向下的趋势，至此可以明确了。

　　这个数据，一方面显示东、西部楼市分化严重，东中部地区继续成为新房的销售主力，西部增长放缓，而东北增长极缓；另一方面，销售面积与销售额的增幅变化，也在反映各个区域的房价涨跌。

　　不难看出，东部地区销售面积增长少于中部，但销售额却比高于中部，反映出东部区域房价涨势可人。以此类推，中、西部区域房价涨幅依次收窄，甚至，东北地方出现了销售面积与销售额的“倒挂”，说明当地房价已经很明显在回落了。

　　据中指院的一份调查数据显示，8月份，中指观测的17个主要城市，整体成交环比下跌22%，其中，二线%，三线%。

　　整体来看，无论是新房、二手房，看似都出现了所谓的“拐点”，二手房的情况尤其明显，成交量的萎靡、价格的回落，也符合这种“拐点”特征。

　　同东、西部销售面积与销售额的变化情况一样，说明环京内部的地域分化已然开始显现，未来，环京的房子越来越考验技术性。

　　环京楼市的各个概念板块，我们此前将其划分为“4个梯队”。第一梯队为环京东南的“北三版块”，第二梯队为“京南版块”，第三梯队为“崇礼版块”，第四梯队为“京北版块”，版块价值依次排列，并且，雄安新区横空出世以后，京南版块由于叠加了两个核心利好，区位优势更加突出。

　　“4个梯队”中，真正具有“长期价值”的版块只有北三和京南，尤其是京南版块。这两个板块，北三县由于“飞地”属性，很容易区分；京南版块叠加了京西南如涿州、怀来等地，同时还叠加了环雄如霸州、涿州等，情况就很特殊，技术性要求也更高。

　　而崇礼或京北版块，崇礼受冬奥会概念的刺激，短时间内房价存在较大的上涨预期，但概念过后，承接盘会是个很大问题，与之形成鲜明对比的是京南版块，无论是北京外溢的需求盘，还是新机场、雄安新区，京南的版块概念比更崇礼更强势。

　　京北版块的问题也出在承接盘上，如唐山，房价涨幅一度超过全国，但人口却是净流出状态，加之政策对高耗能企业的限制越来越严格，无论经济或人口都没有支撑。再反观京南版块，人口的自然增量几乎可以与二线、热门城市比肩了，加之北京的产业疏解，政策非但不限制，还鼓励。

　　而在短期的接盘侠方面，京北就更不占优了。京北的通勤是“硬伤”，虽然有京唐城际等利好，但城际的通勤效率反倒不如公交高，这又与京南版块构成了鲜明对比，京南不仅有连接京、津、雄的城际轨道，还有密布的北京公交通勤网络。

　　除了“通勤”，雄安新区之后，北京城市疏解的主方向放在了南部，这又对京北造成了直接的利空，但此消彼长，对京北利空，对京南是反倒是利好。

　　未来，这种地域版块的分化会越来越明显，环京内部也会出现“涨跌不一”的情况，各版块的“长期价值”越来越重要，相比于京北等非核心价值的版块，京南各区域的长期价值将更加凸显。

　　回到全国。唐山等京北版块垫底，是环京内部分化导致的，那么未来，在全国楼市拐点向下的情况下，何时才会再次好转？

　　现在，地方的“救市”呼声越来越高，包括上面的唐山在内，已经有多城发布了“限跌令”或直接参与“救市”。

　　比如唐山就对开发商明确了“限跌”政策，岳阳还规定了限跌的幅度，不得低于15%；再如长春就直接参与了“救市”，不仅买房有补贴，还限制了新房供应；再比如南方的“名城”珠海和中山，也在直接“救市”，两地把二手房买卖的个税从2%降为1%......

　　一系列“救市”的动作，其实都在烘托一个调控的“主基调”，即，“稳字当头，既防大涨，也防大跌”，所以短期的一个重要信号就要看各地的“救市”政策，在好的政策刺激下，楼市有望好转。

　　但最重要的还要看宏观层面的态度，尤其是宏观的信贷政策。当前的房地产信贷还在收紧周期中，以后如果信贷宽松的话，不排除会引导资金流入楼市，这是最重要的、最可能也是最有效的“救市”政策。

　　房地产对中国经济太重要了，这是大家都知道的，而同时，信贷宽松与否又对房地产太重要了。所以，短期楼市是否会好转，除了看地方的“救市”政策外，更重要的还是要看宏观层面的信贷政策。

　　那么，有一个时间节点就特别重要了，就是年底的中央经济工作会议，这个时间窗口是窥测政策是否转向的、短期的、最重要的风向！

　　总体来看，“70城数据”显示全国楼市拐点已至，包括环京在内的各个区域的价值已经出现明显分化。后续楼市如何发展，需要关注各地的“救市”政策及宏观信贷政策，年底的中央经济工作会议成为最重要风向！