明年起做好楼市“硬着陆”准备？3大趋势下房子或回归居住性

　　社科院财经战略研究院博士高广春曾在一篇《解析房地产金融风险的三个视角》中指出，楼市存在的金融风险无疑是我国金融和经济风险隐患中，最具有杀伤的“地雷”，直观的体现是长期以来失衡的债务和信贷集中度风险，其中房企债务融资占比常年居96%高位，而房企债务融资中属于银行信贷占比的也处于88%高位。

　　如何降低楼市中存在的金融风险，还得通过降低楼市金融属性来实现。而降低楼市金融属性就需要面临“硬着陆”或“软着陆”，从稳定的角度来看，软着陆对经济冲击性较小，不失为理想的降落方式。从效果的角度来看，硬着陆无疑会更简单直接有效果，但硬着陆所带来的冲击力并不小，需要尽可能地避免楼市“硬着陆”。财经杂志在一篇《防止房地产行业硬着陆》中表示，我国楼市规模较大，且与土地财政紧密联系，楼市硬着陆会对实体经济造成不可估量的伤害。

　　无独有偶，中国经济时报在一篇《中国房地产市场不会“硬着陆”》也指出，那些房子去化周期较长、稳房价压力较大的城市。在收入预期趋稳、购房成本降低、购房门槛降低的环境下，结合当下最新的“一城一策”宏观思路，可以有效避免楼市出现“硬着陆”。由此可见，楼市硬着陆风险并非没有，不然也不会对楼市进行松绑。

　　值得注意的是，目前楼市突出的问题主要还是高增长所带来的泡沫化，对于房企或持有多套房的家庭而言，做好“硬着陆”准备总比温水煮青蛙（软着陆）要好。

　　我们都很清楚，房子最主要的功能是居住。然而在过去20年里，为了促进城市化发展，不得不将楼市作为支柱产业，以此来带动实体经济发展。然而这也给楼市埋下了隐患，即楼市上启土地财政，下连家庭资产，为了保住土地财政和家庭资产，需要不断让房价上涨，以至于房价越来越高，购房压力却越来越大。那么，我国楼市到底会不会出现“硬着陆”呢？一起来看看。

　　房价收入比作为直观衡量房价高低的指标，能反映出房价真实的一面。根据上海易居研究院公布的《2021年全国房价收入比报告》数据显示，全国房价收入比仍然处于9.1高位水平，远高于国际上发达国家公认的3-6倍合理水平。此外，深圳、厦门、三亚、上海、北京、杭州、福州、东莞、广州、南京10座城市房价收入比均超过17，其中深圳、厦门、三亚3座城市房价收入比均超过30。这些房价收入比过高的城市既涵盖所有一线城市，也包括二三线城市。三亚作为三线万元/平方米，普通家庭买一套房子至少30年时间，可见购房压力水平并不低。

　　房企负债成为近年来楼市金融风险急剧上升的主要因素。根据金融街发布的《2022年度地产上市公司50强》统计数据显示，2021年主要地产上市公司剔除预售款后总负债率、现金短债比的中位数仍超过红线年最新的上市房企三道红线统计数据显示，净负债率超过100%的有首开股份、保利置业集团、富力地产、中交地产、阳光城，5家踩净负债率红线家属于国企或者央企。此外，由中国城市发展研究会城市建设投融资研究专业委员会、现代咨询、城投网联合发布的《2022全国城投公司总资产排行榜》显示，百强城投房企平均负债率高达57% ，城投房企负债所带来的楼市风险也不容小觑，比如资金周转不畅所带来的延期交房、停工情形等。

　　由此可见，无论是房价还是房企负债，其增长水平都超乎了楼市所能承受的临界点。加上房子出现过剩现象，降价促销或成为楼市需要面对的选择，据克而瑞统计的全国百城新房去化周期数据显示，截止到2022年7月底，一二线城市新建商品房去化周期升至19.01个月（达到高位水平），三四线个月。其中福建连江商品房去化周期高达131个月，同比上升183%。要知道这还只是新建商品房去化周期（不包括二手房），如果算上二手房去化周期，相信整体去化时间还得上升，对于属于刚需或改善类购房者而言，难免有房价继续探底而保持观望的情绪。买与卖的博弈，或成为楼市“硬着陆”的关键，随着楼市面临3大趋势下，房子居住性或将回归。

　　限跌令的由来，一方面为了保住土地收入利润，另一方面则是为了稳定房价不出现暴跌情形。然而时间进入2022年后，房企的资金回笼压力比稳定楼市更大。不少城市开始鼓励房企开展团购优惠活动，四川省遂宁市住建局在9月5日发布的《遂宁市主城区进一步促进房地产业平稳健康发展的政策措施》解读时明确指出，支持各房企根据一次性团购数量制定阶梯性优惠。事实上，团购优惠就是变相降价促销方式之一，假设团购可享受95折，原本5000元/平方米的房子还能优惠250元/平方米。此外眉山市、长春市、沈阳市等10余城市先后出台了“鼓励团购房”相关政策，虽然团购效果并不会很明显，但这项政策却给房企销售房子指明了方向：降价促销，从限制房价下跌到鼓励房企降价促销，意味着调控开始“松口”，房价下跌有了正当依据。

　　根据中指研究院统计的“22城 2022年首批次及二批次企业拿地金额占比情况”数据显示，武汉、厦门、北京、重庆、成都、福州等22个城市2022年第一批集中供地中，国企、央企、地方国资（城投）拿地总额占65%，民企拿地总额仅占21%。其中厦门、北京、重庆、南京四个城市拿地额分别占71%、51%、65%、71%；而在第二批集中供地中国企、央企、地方国资拿地额占比达到78%，其中武汉国企和央企拿地额达到81%，民企拿地额仅为3%。可以看出，土地市场出现了由国企、央企、地方城投兜底情形，过去的“土拍市场”变成如今的“兜底市场”，国资企业底价（0溢价率）购买，土地拍卖显得有些“名存实亡”，意味着土地市场正逐渐失去拍卖资格，参与土拍的民企越来越少，地价不再被炒了。

　　根据国家发改委公布的2022年1月—7月各项投资数据显示，全国固定资产投资、民间固定资产投资、制造业投资、高技术产业投资、基础设施投资、全国房地产开发投资同比增长分别为5.7%、2.7%、9.9%、20.2%、7.4%、-6.4%。可以看出高技术产业投资增长最快，房地产开发投资出现负增长，并且负增长幅度高于全国固定资产投资和民间固定资产投资。经济日报在《新形势下推动高技术产业发展的着力点》文章指出，高技术产业是维护、增强一国国际竞争力的重要力量。结合2022年以来出现的一波又一波国际局势紧张事件，高技术产业的重要性显得更加突出，而我国楼市经过20多年发展，吸收了过多市场资金，并且投入产出比较低，依靠房地产发展经济无法应对复杂多变的国际环境。需要降低对楼市的资金注入，才能大力支持新技术产业发展，显而易见，楼市要为高技术产业发展“让路”了。

　　综上所述，在以上3大趋势下，房子居住性或将回归。在房子回归居住性的过程中，不排除部分城市存在楼市“硬着陆”风险，尤其是那些人口常年流出、疫情反反复复、产业基础不够扎实的城市。随着购房需求不断减少，以价换量、降价促销的力度或将更大，加上国家正通过国企、央企、城投兜底土地市场，那么未来的楼市也会由国企、央企、城投兜底。

　　值得注意的是，此次兜底方向并不是推动商品房继续发展，而是安置房、长租公寓、共有产权房等安居保障性住房，相当于进一步削弱商品房金融属性。其实，只有这样，房子居住性才算真正回归，这正是国家的一步妙棋。