重庆房市观察 6月促销依旧是主流

　　比如金科在主城的份额有逐渐增加的趋势，再加上金科一向以来在营销上形成的高消化率，未来的主城份额占比，金科也更值得期待！

　　而龙湖、万科、恒大、融创在主城本就是市场份额掠夺意识强烈的主儿！更不会轻易让出份额，所以2020年的主城房市，应该更加值得期待！

　　这个时候土地储备的丰厚未必是今年一定夺冠的优势，提高单项目的认购率才是今年重庆主城销冠的核心所在！所以单项目的产出率对于集团整体业绩来讲就显得尤为重要！

　　这个时候，3、4、5月份的文旅城项目、华侨城项目、壹号半岛、万科招商理想城绝对是2020年重庆房市上半年的赢家！而下半年又是怎样的格局呢？

　　对于大部分企业来说，且不要说年末如何如何，而是如何过好当下，当下走不好，谈未来就显得太奢侈！现实的重庆房市如何呢？

　　重庆3、4月份的住宅成交数据与去年同期比确实下降不少！目前5月的数据没有出来，根据平日周报的积累，5月应该恢复到去年5月同期水平（注意这里说的是重庆主城住宅，不是商品房，是把非住宅类产品排除在外的）。

　　同时我们也要看到，伴随着半年业绩的冲刺以及今年疫情没稳定期间落下的任务，在6月份“促销”、“冲半年任务”依旧会让房企们不敢怠慢！

　　而重庆房市经过2017-2019年的消化，大部分低价项目消化差不多了；而结合去年的拿地项目的数量来看，2020年重庆主城区的销售王者，就有可能有较大的变化。

　　比如在去年拿地较多的万科、融创、保利会不会在市场上发出强劲的声音呢？至少3、4、5月份，万科的销售势头还是极为猛烈的，融创、保利新项目也会陆续上市。

　　而作为本土品牌影响力第一的龙湖，四个项目都已经亮相，学樘府、三千庭、云瑶玉陛、龙湖公园时光，都已经在市场上实现首次推盘！

　　这落实到项目上就必然是“加快推货频率”、“项目多条产品线轮番上阵”的状态，市场的供应短时间一定会增加，这自然对于项目的操盘团队提出了更高要求！

　　根据铭腾机构的数据，在6月份即将新开盘的项目就有161个，其中高层74个、大平层项目5个、洋房项目83个、别墅项目28个。可以明显的看出在未来的一段时间内，洋房产品的供给量较大！

　　结合重庆长期以来的成交结构分析，重庆向来是刚需成交比例占高的市场特征。因此未来洋房市场的竞争格局应该是比较激烈，尤其没有配套支撑，地段又不成熟区域，估计总体消化难度比较高！

　　对于消费者市场，依然离不开市场的洞察与机会的捕捉！要知道，当下的房地产市场环境里，现在还在入场的，都是必须买房的人，所以一个项目的核心配套是什么，开发商自己一定想明白！

　　这个阶段要想把房子卖出去，首先要解决客户来了会买的问题，这个想透彻了，再去带客户来，才能更有效的提高成交转化率，否则就是大量的营销成本增加。

　　第一类手中有资金工作也能持续，同时也需要买房的消费者来说，首先是保障自己生活的顺利进行，而经济下缓则可能导致部分消费者在购房上犹豫，但在钱不值钱的预期越发强烈背景下，许多人还是选择了购房，这类人应该占大多数！

　　第二类低收入群体，疫情背景下又叠加上需求不足，其工作的可替代性强、低层级就可能很尴尬，尤其今年多数企业招聘活动减少，市场就业机会不足，部分有意愿的求职者就业暂时较困难，导致就业意愿下降，不愿工作或不能工作，暂时退出劳动力市场。当然这样的比例也是少数。

　　事实上重庆的刚需成交构成里，许多就是从区县进城工作的人士，他们在工作不稳定的情况下，或许会降低消费的频率，但结婚购房是无法忽视的需求！

　　尤其对于现在进城工作的人，一旦工作稳定就意味着逐渐步入家庭，这后面是两个家庭的组合与首付支出。所以，这类客户最终还是必须买房！或许只是时间上有差异，但能早上车为什么不呢？

　　第三列，数量少数，比如高收入人群和一些企业主，得益于中央对企业的“纾困”政策不断，央行去年以来连续降准、降息，适度宽松货币政策扶持企业增长，市场流动资金相对充裕。

　　这些高净值人群抗风险能力更强，但这类客户其实更不缺房子，他们反而可能是在等待诚意足够，品质更能入眼的项目。

　　从某种意义上来讲，最近部分500万以上的高品质项目的热卖，这里面可能也有他们的身影。无可否认，在重庆，这类人数应该也是极其有限的！

　　需求始终存在，但如何理解与拆解需求？就更需要对需求有深刻理解、判断和拆解，对技术的应用有较强认知，能形成有创造性的执行方案，而这更需要团队的系统协调能力以及快速的市场反应能力！

　　千万不要小看快速反应能力，这在面对面的见招拆招的市场上，一步领先，就可能步步领先，而跟随者可能就会一直被动挨打！

　　从土地市场看，未来的刚需要么很远，要么在二手市场去选择；而在一手市场，逐渐会是以首改和改善为主的市场！而重庆本身也是一个本土消费为主的市场，这一点，外来开发商一定要有清晰的认知！

　　事实上一直以来，重庆楼市与一线城市相比，似乎永远都要慢半拍！第一，相比一线城市豪宅的热销和土地市场的火热， 重庆3、4月份成交最好的前几个项目，几乎都是高性价比的楼盘，不论高层还是洋房、别墅。

　　第二，在重庆目前高端市场体现得并不明显，当然极少数楼盘卖得相当不错，比如公园大道的精装大平层，但这更多的个案和占据地段价值呈现出来的结果，而不能代表趋势的方向。

　　第三，越来越务实，高房价未必就代表高品质，更不能就代表着高端，比如那些地王项目，尤其外来开发商进入重庆主城拿下的、那些单价高、周边城市界面老化的新项目！

　　虽然位于成熟区，但受制于本身项目的产品呈现和产品定位的模糊，在销售上也是面临巨大的压力！如果规模有限，确实利润一般；但如果规模大，又能走出一条路来，那就是创造崭新的格局，但这种操作离不开时间与空间的从容。

　　在重庆旧城里做高端改善项目，当然最核心还是地价上有优势或者利用了极好的时机！当然，也因为这样的挑战，能打出一个独立行情的企业就更值得尊重！

　　但如果我们把时间拉长一点来看，或许就没那么多担心！大水漫灌的资金总会倒灌到重庆这座国家中心大城市！资本寻求安全会第一时间到一线城市！

　　但一线城市限购限贷，资金承载量始终有限，在这样的背景下，资本总要找载体！重庆在二线城市里竞争优势还是很明显的！所以那些在核心区域，执意打造高端，又能在产品品质上下足功夫的项目，我以为还是有机会的！

　　重庆这座城市的消费者，尤其高端消费者，看重品牌，最关键的还是你落地的项目做得如何？这个信任感一旦建立起来，后面的就不是问题！

　　先考虑一下， 未来二手市场怎样的社区更容易出手呢？换句话来说，现在买房也要考虑未来转手的变现。

　　毕竟，大部分人（28-40岁之间）居住的房子6-8年就会更新，也就是说未来在市场上选盘，要对一个板块里的所有楼盘进行排序，一定要关注区域的网红品质楼盘。

　　未来一段时间内，大的经济环境很难说有极大的跳跃，大周期是一个慢牛的过程，房价大概率增长的幅度有限，因此大多数楼盘，未必一定能很好的赚钱。

　　而网红品质楼盘相对是一个投资或者自住的压舱石，换个角度，这类网红品质楼盘，一旦遇到好经济好政策好市场好行情，会第一时间跳涨，也会有更好的弹跳空间。

　　一句话，尽量买品质好一点的楼盘，即使贵一点，关键是自己住起来也会舒服一点儿，未来在二手市场也能更有竞争力。

　　而在6月底，开发商半年年报上报的节点，肯定会在市场上做出一系列活动与动作！本就要换房，买房的人，这个时间段儿，可以多去看看了！