2021年杭州楼市年度盘点 政策篇

　　2021年对于杭州来说是特殊的一年，既是十四五规划的开局之年，也是疫情严控的一年，更是楼市剧烈调整的一年。相对与房地产行业而言，一方面杭州政府落地众多新规划、带来新的机会与利好；另一方面，政府贯彻“房住不炒”，房地产调控政策持续收紧，房地产市场进入下行周期。回顾2021年，我们来盘点一下有哪些重大的城建规划和楼市调控政策。（

　　4月9日，杭州召开部分行政区划优化调整实施动员部署会议，宣布正式启动实施部分行政区划优化调整：

　　?撤销上城区和江干区，设立新的上城区，以原上城区、江干区的行政区域（不含下沙街道、白杨街道）为新的上城区的行政区域；

　　?撤销余杭区，设立新的余杭区，以原余杭区的余杭街道、仓前街道、闲林街道、五常街道、中泰街道、仁和街道、良渚街道、瓶窑镇、径山镇、黄湖镇、鸬鸟镇、百丈镇的行政区域为新的余杭区的行政区域；

　　?设立临平区，以原余杭区的临平街道、东湖街道、南苑街道、星桥街道、运河街道、乔司街道、崇贤街道、塘栖镇的行政区域为临平区的行政区域；

　　?设立钱塘区，以原江干区的下沙街道、白杨街道和杭州市萧山区的河庄街道、义蓬街道、新湾街道、临江街道、前进街道的行政区域为钱塘区的行政区域。

　　此次调整后，杭州市下辖10个区、2个县，代管1个县级市，分别为：上城区、拱墅区、西湖区、滨江区、萧山区、余杭区、临平区、钱塘区、富阳区、临安区、桐庐县、淳安县、建德市，总体建制数不变。

　　1、优化城市内部空间结构，有利于解决城区之间“大的过大、小的过小”问题，防范化解大城市病等治理风险隐患，提高城市治理现代化水平，促进区域协调发展，增强城市承载力和辐射力

　　3、有利于厚植历史文化名城、创新活力之城和生态文明之都的特色优势，高水平打造“数智杭州·宜居天堂”，加快建设社会主义现代化国际大都市。

　　对于杭州城市格局的优化在年初的杭州十四五规划就已经提到，要加快构建“一核九星、双网融合、三江绿楔”的新型特大城市空间格局。

　　经过行政区调整，以及“共同富裕示范区”正式落位浙江，杭州发布《杭州争当浙江高质量发展建设共同富裕示范区城市范例的行动计划（2021—2025年）》，明确了“一核九星”功能定位，推动“优核强星”、错位协同发展，加快形成新的城市肌理，推动城市发展方式实现深层次变革。

　　?“一核”即核心城区，由上城、拱墅、西湖、滨江四个区组成，主要承担中央活动区功能，持续做优做强创新研发、金融服务、高端商务、文化创意等经济形态，不断提高经济密度、人居环境和公共服务水平，成为“大杭州”的强劲极核。

　　?“九星”即萧山、余杭、临平、钱塘、富阳、临安、桐庐、淳安、建德，按照郊区新城的时代特征和发展要求，坚持以产兴城和依城兴业相结合，建成“产城融合、职住平衡、生态宜居、交通便利”的综合节点性城市。

　　九大星城分三个类型：萧山、余杭、临平为紧密联动型，要成为“大杭州”的重要增长极；钱塘、富阳、临安为融核提升型，要成为“大杭州”的魅力新城区；桐庐、建德、淳安为生态赋能型，要成为“大杭州”的靓丽后花园。

　　3月18日，杭州召开湘湖·三江汇未来城市先行实践区建设动员大会，正式发布《“三江汇”杭州未来城市实践区发展战略与行动规划》和《“三江汇”杭州未来城市实践区建设与治理准则》。

　　湘湖·三江汇未来城市先行实践区总规划面积458平方公里，范围涉及西湖区、滨江区、萧山区、富阳区，共12个乡镇街道。

　　杭州三江汇未来城市有三大使命：分别是探索生态文明时代“未来城市”的实践区、展示未来城市“中国方案”的样板间、推动城市创新发展与竞争力提升的新引擎。

　　其规划总体愿景目标是“魅力未来·无限江南”，其中“魅力未来”指吸引未来人群，实现创新发展，永续城市魅力；“无限江南”指再现富春山居，提供无限想象。以绿色未来、人文未来、创新未来、智慧未来和善治未来五个维度为出发点，到2025年，未来城市初具雏形；到2035年，未来城市初步建成；到2050年，全面建成未来理想城市。

　　从总体布局上建构生态为基、城乡共生、人与自然和谐的“生命共同体”。一方面，坚持生态优先；另一方面，严格控制建设用地规模。在空间结构上，形成一川展卷（通山连水，江水会城两岸和）、两翼湘灵（外联内育，半城山水半城湖）、三江汇心（链湘串岛，诗意汇心未来渚）、田园组群（城乡融合，坊巷寻梦江南苑）的格局。

　　湘湖?三江汇未来城市先行实践区是全面贯彻创新、协调、开放、绿色、共享的发展理念，全面展示中国特色社会主义制度优越性的“窗口中的窗口”，综合集成中国式现代化的核心要素，充分彰显千年古都“2035”的光荣和梦想。

　　轨道交通缩短了城市时间上的距离，是杭州构建新型特大城市格局的重要支撑；加快轨道交通建设，也是推进省域、市域、城区3个“1小时交通圈”建成的主要方式。

　　2021年，杭州地铁6号线号线号线一期北段和临平段开通运营，市区轨道交通新增里程82公里。4段线路的开通缩短了临平山北、大江东、之江、富阳等边缘地区到市中心的通勤时长，方便了各区居民的出行互通，也加快了边缘地区的发展，引导产业及人口向郊区疏散。

　　杭海、杭绍城际铁路的开通，也加快了海宁、绍兴的融杭节奏，便于城际间的资源互补，加速实现浙江省“1小时交通圈”的目标。（点击获取完整报告）

　　近几年杭州楼市持续火热，吸引了大量投机者入场。为贯彻“房住不炒”，今年杭州政府不断提高购房门槛；主要表现在4个方面：

　　②1月“落户未满5年限购一套房”的要求是针对之前落户就能卖2套房政策的收紧，8月新增两年社保要求是为了封堵“老人投靠落户”、“突击落户”的炒房群体的投机炒房机会，同时也杜绝了大学生购房的可能。

　　④10月的大学毕业生落户政策的调整，彻底取消大专生通过学历落户的资格；同时硕士研究生取消了之前“先落户，后就业”待遇，也提高了落户门槛。

　　可以看到，今年以来的限购、落户政策的收紧是层层递进，不断完善的，表明了政府落实“房住不炒”，维护房地产市场平稳健康发展的决心。

　　热门红盘是投机炒房重灾区，将低中签率楼盘纳入限售可以有效提高炒房者持有成本，从而抑制炒房行为，提高买房自住客户的中签率。同时按缴纳社保的月数入围摇号，提高了优质楼盘的中签率，并极大的照顾了社保缴纳年限较长的购房者，尤其是改善客户群体。针对流摇项目，加强对开发商的约束管理，有利于制止人为制造“流摇”的动机，保障购房者权益。加重对违规参与摇号的行为的惩罚，有效打击市场乱象，促进杭州房地产市场平稳健康发展。

　　8月18日，“个人自主挂牌房源”功能正式上线杭州市“二手房交易监管服务平台”。这意味着房东可在房管局线上平台自主挂牌自家房源，购房者也可以“绕开”中介，直接和房东面对面交易。这标志着杭州的二手房自主交易有了更规范、更安全、更便捷、更完善的线上官方新渠道。

　　可以打破了传统依赖中介机构的房屋销售模式，改善了二手房交易过程中买卖双方和中介机构房源信息不对称的弊端，保障房源信息真实性，防止个人信息外泄，为群众自主交易提供了出售房源信息发布、购买房源信息搜索、自主交易信息撮合等更便捷安全的新渠道，构建了更为公平合理的二手房交易市场运行体系。

　　但可以看到，相对于上海、成都、广州等15个城市出台的二手房指导价直接调控二手房定价，“个人自主挂牌房源”对于二手房市场的调控作用很弱小。目前“个人自主挂牌房源”功能仍未完善，例如房源筛选查询功能不够细致，不能开通监管账户保障交易中资金安全等；同时在按揭、产权调查等专业服务上仍需要中介介入。所以“个人自主挂牌房源”暂时仅是为房源挂牌提供官方新渠道的一个便民功能，既不能完全取代中介机构，也不能深入影响二手房价格。

　　12月1日杭州发布《杭州市共有产权保障住房管理办法》，明确2021年12月27日正式施行《办法》，表明杭州继北京、上海、南京、厦门等城市之后真正迎来共有产权保障住房。《办法》的要点有：

　　?共有产权保障住房户型以中小套型为主，但通过既有房源转用方式的共有产权保障住房，不受套型限制。

　　?申请必须满足限购政策，市区户籍需满足一定的落户年限要求，非市区户籍则需满足一定的社保年限要求，同时需持有《浙江省居住证》或《浙江省引进人才居住证》，并且在市区累计缴纳社保或个人所得税满一定年限。且申请人须一定年限内在市区无房，单身申请人需年满30周岁（含）等。

　　?取得不动产证满5年的可以增购政府份额，取得不动产权证满10年的，可将其共有产权保障住房份额上市交易。即如想将共有产权房转为商品房整体出让，至少需要满15年。

　　2021年11月26日，杭州发布第一宗共有产权房项目地块，位于临平区乔司街道，总建面约6.9万方。

　　近年来，杭州房地产市场高速发展，房价一直保持较高涨幅，城市居民住房困难成为制约城市发展的阻碍。共有产权房通过政府自持部分产权，降低了购房门槛，对于资金有限的自住家庭来说是巨大利好。同时10-15年的限售年限，也限制了炒房者的入场。但同时，杭州的刚需购房客群体量较大，共有产权房用地的供应量以及后续的配套政策制定都需要更多考量。供应量少则保障面小、购买者摇号困难；供应量大则可能对房地产市场产生冲击。

　　总结：十四五规划中杭州要构建新型特大城市格局，加之2021年“共同富裕示范区”落位浙江，杭州政府开始统筹各区县资源，形成错位协同发展，根据各区县的自身特色推动“优核强星”，利用新理念、新模式发展城市，争做共同富裕示范区城市范例。在楼市调控方面，2021年调控密集且全面，现行政策整体偏紧；2022年政策调控频率将降低，调控方向或多为市场管理相关，保障性住房相关政策设置可能成为重点。（点击获取完整报告）