2020年宝鸡房地产市场报告!

　　2020年是艰难的一年，疫情对世界经济造成了严重的冲击，而我们强大的祖国在强有力的管控下，第二季度开始强势反弹，市场、投资者出现了不同程度的回暖。

　　2020年1-11月，房地产开发投资实现12.95万亿，同比增长6.8％，房地产开发率先摆脱疫情影响，实现增长。

　　2020年前三季度，宝鸡实现地区生产总值1632.54亿元，较上年同期增长3.1％，高于和全省0.7和1.2个百分点，GDP总量位居陕西第三位。整体三大产业占比分析，第二产业整体在下降，第三产业占比逐年上升，城市服务业日趋繁荣。

　　2020年前三季度，宝鸡房地产投资额234.01亿元，投资增速较去年同期上涨25％，房地产开发投资额提升至351亿元。

　　首先，2020年主基调不变，坚持“房住不炒”！一座城，一个政策，因城施策，各地有效促进市场平稳发展。

　　［宝鸡楼市政策］2020年3月12日，宝鸡楼市新政策“一日游”，急了、慌了。新政提出降首付、上调公积金额度。新政提出后，发布不到12即撤回。

　　首付比例；普通新建商品房的首次，144㎡25％，＞144㎡30％，再次144㎡30％，＞144㎡40％；普通再交易住房的首次，144㎡25％，＞144㎡40％，再次144㎡30％，＞144㎡40％。

　　期限公积金期限最短不得低于1年，最长期限为30年。实际期限不得超过借款人法定退休年龄后5年，且期限不得超过房屋剩余使用年限。

　　2020年，宝鸡市主城区土地招拍挂共计520.26万平米，约7800亩，成交各类用地106宗，成交面积454.82万平方米，约6819亩。整体市场较2019年相比，供应面积及出让面积均呈下降趋势，但供求比上升0.17个百分点，土地成交下滑严重会导致未来市场项目减少以及供货量的减少土地市场在经历19年疯狂拿地后，土地市场整体回归理性，但2019年的地会影响宝鸡至少2021-2023年的市场供货，供大于求明显。

　　从供应区域上来看，宝鸡除南站板块供不应求外，区域均出现供大于求的情况，核心热点土地成交仍然集中在南站及虢镇板块。

　　从土地出让价格上来看，2020年宝鸡主城区商品住宅用地成交148.74万亩，均价205.3万元／亩，平均在1112元／平方米。均价和平均楼面价同比上涨76.4％和68.7％。说明开发商开发利润整体在下滑，新项目的开发风险进一步加大，伴随而来的便是销售价格的上涨。

　　商品房供销：2020年宝鸡主城区商品房市场整体供应536.71万平米，同比下降约8.13％。成交415.51万平米，同比上涨2.83％，商品房成交均价5125元／平米，同比下降0.77％

　　物业成交情况：2020年宝鸡主城区普通住宅成交369.16万平米，均价4968元／平米，别墅、商办共成交19.34万平米。

　　分月度成交情况：2020年下半年商品房月均成交34万平米，与上半年商品房市场月均成交水平一致，商品房市场成交均价25258元／平米，与上半年成交均价对比增长约6％。

　　分区域供销情况：2020年下半年商品房供应、成交热点区域主要集中在东高新、南站、金台大道以及虢镇四大板块。

　　商品房存量：截止2021年1月10日，全市商品房存量998万平米，其中住宅存量657.4万平米较上半年下降5％。商办存量340.7万平米，与上半年存量基本持平，市场去化压力大，预计去化周期超过90个月。

　　【住宅供销市场】2020年下半年住宅新增供应172万㎡，成交192万，成交量较上半年下降约2.5％，成交均价5091元／㎡，较上半年成交均价上涨约5％

　　【住宅成交量价】住宅类物业成交量自2018年突破年成交量300万后，成交量逐年上升，2020年与2019年成交量基本持平，整体住宅市场维持平稳发展。

　　【分区域供应】2020年下半年宝鸡商品住宅供应主要为南站板块、虢镇、东高新二期和金台大道板块，四大区域下半年供应量占全市的86％左右。

　　【分区域成交】2020年下半年宝鸡商品住宅成交主要为南站板块、虢镇、东高新二期和金台大道板块，四大区域下半年成交量占全市的67％左右。

　　【成交面积结构】110-130三室产品成交套数占总成交套数的56.7％，130-140、四室产品占比15％，100㎡以下两室、三室产品占比6％，160㎡以上大面积产品占比3％

　　【成交面积单价分析】从2020年下半年成交面积单价分析，4000元／㎡左右的成交热点单价主要以虢镇、清姜、群众路版块为主，除此之外的核心热点区域均在5000-6500元／㎡之间

　　【成交面积总价分析】从2020年下半年成交面积总价分析，100-140是市场热点去化面积，总价区间主要以40-50主要以虢镇版块为主），60-70万两个总价区间为主（主要以东高新南站版块为主）

　　【别墅区域成交量价】2020年下半年别墅物业总成交量2.42万㎡，成交均价8176元／㎡。成交主要以东高新一期、蟠龙新区以及北塬版块为主，三大版块成交占总比79％

　　【别墅月度成交量价】2020年下半年别墅物业总成交量2.42万㎡，成交均价8176元／㎡。较上半年成交量下降约2％，成交均价下降约1％

　　住宅市场篇房博士总结：整体住宅市场发展态势平稳东高新二期、南站版块、虢镇版块、金台大道版块为全市供销两旺置业版块，价格层面东高新一期版块为全市住宅成交价格版块成交面积层面100-140㎡，住宅产品是全市热点去化面积段成交单价区间主要以3500-4000、5000-6500元／㎡为主，核心热点区域基本均在5000-6500元／㎡之间。限墅令限制下，别墅项目供应及成交持续走低。

　　【商业供销解析】2020年下半年商业新增供应3.91万㎡，成交3.13万㎡，成交量较上半年上涨约5.4％，成交均价11441元／㎡，较上半年成交均价上涨约25％，下半年月均成交量0.52万㎡。

　　【产品结构分析】2020年下半年商业成交面积段主要以40-60㎡商业产品为主，占比近54％，100㎡以上商业面积占比仅15.6％

　　【产品价格分析】2020年下半年商业成交单价区间主要以5000-8000元／㎡、10000-15000元／㎡元之间，成交总价区间主要以20-50万总价区间为主

　　【办公月度成交】2020年下半年办公成交5.54万㎡，成交量较上半年上涨约58％，成交均价6312元／㎡，较上半年成交均价上涨约14％，下半年月均成交量0.92万㎡

　　【办公区域成交】2020年下半年办公市场成交量主要集中在市中心区域，占比43％。成交价格层面剔除北塬版块个案备案后，以市中心7162元／㎡成交均价居首位

　　宝鸡2020年成交量、价格趋于平稳，政府价格管控可能性较小，但因2021年多项目面临交房，故对宝鸡市场政策预判如下

　　8、办公产品量大销售难度大，应理性看待办公产品价格，以速度为条件，办公产品价格呈现低于住宅产品价格的趋势