城市分化将是未来房地产市场主要趋势

　　2022年以来，各地因城施策节奏明显加快，力度不断加大，更多热点二线城市加入政策优化行列。未来房地产市场走势如何？接受中国经济时报记者采访的业内人士和专家对于未来楼市走势判断存在分歧，有的认为是“L型”走势，有的认为是“U型”走势。

　　4月底以来，北京新冠肺炎疫情反复，机构检测数据显示，5月北京二手房市场受疫情影响出现降温，市场恢复节奏受到影响。而6月初，刚刚复工复产的上海的豪宅市场平均每天就有3.7套总价3000万元以上的豪宅（含新房和二手房）成交，甚至出现了单价近36万元/平方米的挂牌价。

　　楼市会不会迎来新一轮反弹？今典集团董事长张宝全在接受本报记者采访时对楼市并不是很乐观。他认为，这一轮调整期可能会很长，可能更像“L型”走势。

　　“现在，中国私有住房拥有率已经达到90%多了。老百姓买房大多是把房子当投资来对待的，投资就是看预期，以前房子从来没降过价，此次新冠肺炎疫情影响很大，房子已经开始降价了，这就意味着作为投资的预期不好了，这类购买者可能不买了。如果真的要再买，必须要有预期来支撑。”张宝全认为。

　　张宝全说，这段时间很多地产商为了解决现金流，大部分还是不涨价，或者相对降价，或者用变相降价作为主要策略，这实际上对于消费者买涨不买跌的消费心理是一种冲击。

　　“投资的本质就是买涨不买落，一旦发现可能不涨了，购房者就会产生观望情绪，而真正的刚需占的比例并不大，大部分还是投资。这就意味着房地产市场在这一阶段在价和量上相对会缓下来。发展趋缓以后，就加大了开发商的成本，开发的利润进一步被压缩，所以风险就会进一步地增大。”张宝全表示。

　　易居企业集团CEO丁祖昱在接受本报记者采访时表示，目前，一线城市房地产市场还是坚挺的，没什么大的问题。在他看来，总体上，房地产市场的走势也是L型。“个别城市可能走一个没有走完的U型，但大多数城市都是L型，至少到今年下半年是这样。”

　　信达资产战略发展部不良资产与重组团队首席研究员王洋在接受本报记者采访时表示，从房价走势看不像是L型，房价也没有大幅下降。短期看，销售、投资可能在政策宽松后逐渐恢复，但是回不到以前的高速度。中长期看，坚持“房住不炒”，房价不会再像以前那样快速上涨，但也不会大幅下跌，理想情况是平稳缓慢地上涨。

　　贝壳找房高级副总裁李文杰在接受本报记者采访时表示，不同意房地产“L型”走势的看法。“我不觉得房地产交易量会低位徘徊。”李文杰对房地产市场还是很乐观，并有如下几方面原因。

　　一是城市化进程的空间在核心都市圈依然会提升。二是高储蓄率与置换会带来持续的需求。三是不断宽松的各地调控政策已经让交易量触底反弹，二手房反弹先于新房，新房最迟也会在三季度全面反弹。虽然价格还没有反映出来，但是“量在价先”，三季度新房与二手房的价格预期就会触底反弹。四是未来影响消费者预期的限制政策会进一步松绑，多孩家庭和用于出租的新增购买等，会进一步释放购买力。

　　“当前，影响购房人预期的一些政策依然存在，如二手房指导价带来的房价下调预期，房企债务违约带来的交付担忧等，需要进一步出台政策来改善。”李文杰说。

　　李文杰对本报记者表示：“从目前看，楼市交易量是U型反弹，因为今年以来已经底部徘徊了几个月，5月已经开始全面反弹。价格也是如此。”

　　根据中指研究院监测数据，今年以来，已有超百城放松调控政策，5月份政策优化次数超百次。但从政策效果看，短期除个别城市市场情绪有所修复外，多数城市市场情绪仍较为低迷，市场信心恢复不及预期。

　　分析人士认为，不同城市的市场基本面和需求支撑力度存在差异，市场恢复节奏也有所不同。城市分化及城市内部区域分化或将是未来房地产市场的主要趋势。因此，未来各地楼市走势可能差异较大，也可能是W型或其他类型轨迹。