规模“榜首”城市系列——“红利”渐消下杭州楼市周期变化及前景研判

　　2022年开年至今，整体房地产依旧是“难”字当头，成交延续下行，3月新冠疫情突袭使得本处于复苏进程的长三角城市“全面熄火”，热度持续转淡。这其中杭州可谓“一枝独秀”，市场高热不退，项目开盘去化率始终保持在7成左右。5月更是“跟风”积极出台新政，全面解绑二手房限购、增值税征免年限由5年调整到2年、三孩家庭限购区域内限购套数增加1套，参照“无房家庭”优先摇号等等。从实施效果来看，短期内二手房成交迎来一波放量，市场信心得以稳步恢复。

　　事实上，随着G20峰会召开、亚运会的承办、阿里巴巴的快速扩张，杭州的房地产行业也进入了高速增长期，土地出让金常年位列全国TOP3，“面粉贵于面包”屡见不鲜，整体成交规模高位持稳在1500万平，红盘“万人摇”更是比比皆是。不过近年来随着数字经济泡沫，阿里风波不断，网红扑街等事件，也不免让业内人士对杭州未来的发展存在些许疑虑，究竟市场能延续“高增长”还是进入“瓶颈期”？影响楼市短期和中长期的因素有怎样的差异？短期（1年）和中长期（3-5年）整体市场行情又会呈现怎样的走势呢？

　　2022年二季度起杭州跟随全国风潮连续调控放松。首先是放松多孩家庭和远郊区新房限购。三孩家庭限购区域内限购套数增加1套，参照“无房家庭”优先摇号；大专以上人群在富阳区购房社保要求降至1个月连续社保。其次是放松新落户和外地人群二手房限购。5年内落户的不再要求社保，非户籍家庭社保时限要求缩短至12个月；外地家庭社保要求降至12个月连续社保。最后增值税征免年限由5年调整到2年。

　　此外，至5月末首套、二套房按揭利率降至4.45%、5.1%。符合6月在稳经济一揽子政策中提及的“执行差别化住房信贷政策，更好满足购房者合理住房需求”。

　　相比其他二线城市动辄降首付、全面松绑限购等大动作，杭州放松力度有限。当前已出台的调控政策主要是为了解决市场上二手房存量较大、远郊区新房市场去化较慢等问题。因此仅定向释放了一部分多孩家庭的改善需求和新落户、外地人群的刚性需求，并降低了二手房购房交易税费。

　　2014年以前楼市发展初期，新房年规模环增至800万平方米。2006-2008年年均商品住宅成交面积300万方，2009-2011年年均600万方，2012-2014年年均800万方。值得注意的是，2013年杭州商品住宅供应面积同比增34%，供应规模跳增之1200万平方米以上。待售住宅的批量入市大大增加了楼市去化压力。

　　2014年-2018年城市红利释放期，“去库存”快速改善供求关系。2014年杭州全面取消楼市限购，急切消化过高的住宅存量。同时，G20基础建设和互联网产业繁荣持续增厚居民财富、释放新增投资置业需求，并快速抬高土地价值。2016年商品住宅成交规模2004万平方米，较2015年多增725万平方米。至2017年，商品住宅成交面积超过供应面积，楼市库存隐患得到妥善消解。

　　2019年至今楼市进入调整期，逐渐回归理性的供求主导。2016年后杭州连续收紧调控政策以达到遏制投资、支撑自住的目的。整体上控制全市新房供求规模大体持平，但市场逐渐成熟后，由于区域间供需错配楼市由“全市一盘棋”变为“主郊区”分化。

　　一方面，新房限价带来的一二手房利差促进核心区域销售高热，局部的供不应求推动2021年全市成交规模重回2000万平方米。另一方面，行政限制和宏观经济不景气引导购房者逐渐回归理性。表现为郊区在人口稀疏、供过于求下面临客户匮乏、销售艰难的局面，以及2021年下半年全市新开盘项目去化率普降。

　　细分杭州三个时期：2010年1月-2014年4月处杭州楼市发展初期，供需稳中有增，成交活跃度不高；2014年5月-2018年8月，市场因宽松政策和城运利好双重因素迅速启动，迎来一波上涨行情；2018年9月至今，杭州楼市则步入了政策“严苛”调控下的深度调整期，供需错配问题持续加剧，主城区“一房难求”，而边缘郊县则库存高企，去化承压。

　　“降价第一枪”后，2014年4月起杭州楼市主要目标是“去库存”，行政政策与市场主体的双重作用下新房供应回落、成交激发，至2016年1月以后市场已变为供不应求。

　　从月度来看，2014年4月后杭州新房供求关系逐月改善，30个月的周期跨度内，杭州新房市场从供应过剩转为“一房难求”。

　　从库存情况来看，至2015年末商品住宅库存消化周期已缩短至12个月以内；至2018年3月住宅库存降低至600万平方米，8月周期缩短至6个月以内。

　　2017年10月起市场供求比再度上升。2017年6月和12月分别新增商品住宅供应面积144万平方米和245万平方米，而成交面积则由月均200万平方米降至100万平方米。“供应增多成交减少”市场去库存周期结束，高热过后楼市进入新的平衡期。

　　土地层面，杭州一方面控制涉宅用地的出让规模和节奏，以调降新房供应。另一方面地王产生的高地价加剧房价上涨预期。

　　控制供地方面，加强土地供应的计划管理和统筹引导，减少或暂停存量较大区域的宅地供应，从源头上扭转了上一时期新房过量供应的隐患。2015年-2018年杭州年均新增涉宅用地供应总建面积1098万平方米，较2010年-2014年下降29%，其中2015年同比下降34%，2016年G20峰会举办影响全年涉宅地供应仅812万平方米。

　　土地出让方面，2016年土地市场高价地王频出，成交地价高于在售房价的倒挂现象给予了新房房价强上涨预期，激发投资性购房行为。

　　据统计，2016年杭州全年共12个涉宅地成交楼板价高于同板块在售房价，涵盖了从核心区上城区、拱墅区到郊区萧山区、余杭区、临平区。多个主流板块土拍地价全面上涨，如市中心、钱江新城、金融城等板块纷纷创下最高成交楼面价超4万元/平方米的地王新纪录。世茂与厦门国贸600755)在上城区竞得的一宗总建面积18.22万平方米涉宅地成交楼板价3.6万元/平方米，超过板块内在售均价1.2万元/平方米。

　　地王热潮对成交的带动显而易见。地价房价之间的高利差下杭州市场购房者由本地内生转为外地流入，购房需求由刚需自住转为投资投机。据统计，2016年杭州外地购房者占比达25%，较2015年上升6pcts。新房市场成交面积也随着土地市场地王不断出让而上升，2016年3月绿城于武陵板块以4.5万元/平方米竞得历史地王后，全市新房市场成交规模随即在三季度升至历史高点。

　　2015年杭州获得2022年亚运会主办权，2016年G20峰会在杭州召开。G20峰会和亚运会的筹办和召开带动基础设施加速建设，提升杭州经济与居住性的同时，释放了发展的住房需求红利。

　　G20峰会带动基建建设，释放城市发展红利。G20峰会的筹备不仅为杭州带来了城市建设以及地铁建设。诸如老旧小区改造、地铁2、4、6号线开通、隧道高架建设、钱江新城建设、省内高铁线年杭州全市完成固定资产投资5556.32亿元，增长12.2%。其中G20峰会则为杭州的基础设施投资带来机遇，完成投资1355.18亿元，增长34.8%，对固定资产投资增长贡献率达57.9%。

　　更为重要的是，受到G20和亚运会提升后的杭州开始释放发展红利，通过经济提升带动产业提升，2015年GDP超万亿，至2021年为18109亿元。

　　城市与行业的发展为杭州带来了大量新增购房需求，因此即使2016年以后限购持续加码，但仍难以阻挡总量购房需求的上升。同时新房限价导致的一二手房价差使得住宅成为新增财富的优秀投资标的。

　　2019年以后杭州楼市找到了新的供求平衡点。一二手房倒挂产生的利差成为楼市新的主导因素，同时落户门槛降低带来的庞大新增购房需求支撑全市总量供求平衡、去化稳定，但价值导向下远郊区域销售困难。

　　月度来看，2019 年起杭州商品住宅稳定保持供求平衡，供求比在0.8至1.2之间小幅波动。全市开盘去化率保持在80%左右，2021年一季度最高达96%。2022年市场下行压力加大整体去化率下降至60%，横向比较仍处于二线城市中较高水平。

　　但值得注意的是，杭州不同区域间销售表现显著分化。一二手房房价价差较大的一圈层，如钱塘区、上城区，2022年5月新开盘去化率100%，频频发生新开盘项目万人摇、社保巨子等现象。而利差较小的三圈层，如富阳区、临安区，新开盘去化率则已降至40%以下。在售项目普遍降价9折销售，部分给予5%高佣金点数，但均难以提升销量。

　　新房严格限价产生的一二手房价利差是当前楼市最主要支撑。2019年起新房采取愈发严格的限价政策，从“限地价+限房价”逐步加码到根据板块和新出让地块动态限价。而二手房市场并未有行政管控，尚未出台指导价政策。因此杭州一二手房房价出现持续的倒挂现象，愈演愈烈下至2021年初全市均价利差最高达5576元/平方米。

　　至2021年末部分新开盘项目与周边二手房挂牌价格存在6万元/平方米以上价差，套均总价利差超2000万元。巨大一二手房价利差下市场偏向“价值导向”，核心区域一手住宅成为新增财富最优投资标的。这也是2019年以后杭州楼市得以维持整体较高去化率、局部热盘出现万人摇、投资炒房屡禁不止的主要支撑。

　　短期来看，杭州楼市属于典型的供给主导型市场，尤其在2016年行情大火，去库存目标基本实现之后，政策逐步加码，仅在2022年行业下行压力加剧大背景下才有边际松动征兆，目前来看，实体经济低迷造成高净值人群持续观望，楼市信心略显不足是造成短期行情低迷的主要原因，待企业信心，购房者信心逐步恢复，杭州楼市也将迎来新的转机。

　　若说新房市场受楼市调控政策影响显著，那么二手房则更能反映市场真实需求，因而往往作为预判新房市场行情的先行指标。

　　纵观历年来杭州二手房和新房成交面积变动，基本呈现“同涨同跌”，这一现象直至2021年被打破：2021年为杭州新房成交大年，单年成交面积高达2185万平方米，创历史新高，而二手房成交量却仅为718万平方米，较2020年同比下降24%。

　　一是信贷端收口导致各银行二手房停贷，同时其他融资渠道被堵：2021年初，杭州各银行放贷收紧，额度基本于上旬即见底，供不应求。杭州3月开始严查流入房地产的资金，新房二手房“退房”事件频出；5月起中资大型银行年度额度吃紧，新房利率起涨，二手房开始停贷。信贷端的收口直接导致杭州二手房成交量加速下滑。

　　二是外部恶性环境改善挤出泡沫，市场真实水平浮现。尤其是以“深房理”、“奥体ABC单”等为代表，投资客对倒，一套房源一年被买卖2-3次等违规行为被查处，而后虚高溢价房源被撤，法拍房标杆价被打压，集体哄抬房价的操作被禁止，市场信心备受打击。

　　三是连续政策补丁打压二手房热浪风口，市场掉头降温。2021年3月3日，杭州开展规范房地产市场秩序，严查经营贷、消费贷等资金流入房地产。2021年8月5日，新政抬高购房门槛，二手房目标客群数量明显下降，市场再度滑坡。2021年8月25日，北京推行教师轮岗制，杭州虽未跟进，但“西湖区试点”的消息直击二手学区房市场，成交量显著下滑。2021年10月15日，房地产税再被提及再度引起市场焦虑，亦加剧了房东与购房者之间的博弈。市面上二手房挂牌量增加，房东博弈底线一再被突破，不得已采取“大降价换全款”的操作模式。

　　从二手房市场加速下行我们不难看出杭州新房市场的高速增长背后还是存在诸多问题，一方面新房市场目前销售火爆，开盘即售罄的楼盘多为核心地段的一二手倒挂盘，如若二手房市场大幅下挫，势必会影响新房市场居民的购房信心；另一方面，二手房市场和富阳、临平等外围区域新房市场吸纳了大量杭州刚需购房客，这些市场行情的惨淡也反映出杭州刚需基数薄弱问题，而刚需作为城市购房的金字塔塔基，若没有起到有效支撑，那么改善的“狂欢”也势必会成为“无本之木”，难以长久。此外，二手房市场作为新房市场行情的先行指标，2021年大幅滑坡，也难免让购房者对杭州2022年新房市场行情产生莫名的忧虑。

　　2022年以来杭州二手房行情整体延续低位徘徊趋势，不时还有“创世纪5万+，西溪公馆3字头”等二手房暴跌消息刷屏，因而2022年5月17日，为稳定市场信心，杭州出台新政，下调购买二手房的社保年限要求，5年内落户的不再要求社保，非户籍家庭社保时限要求缩短至12个月，二手房限购全面放开，从短期成效来看，2022年第21周（2022年5月16日-5月22日），杭州二手住房环比上升25%至7.5万平方米，新政对市场刺激显著，成交规模快速上扬，我们认为，若次轮新政之后，二手房市场能企稳回升势必能对新房市场信心构建产生积极作用。

　　纵观历年来杭州涉宅用地成交面积、新房供求面积变动情况不难发现以下规律：一是政府对土地市场精准操盘，在市场高热的年份供地依然克制：2014-2018年、2020-2021年涉宅用地成交规模均显著小于新房成交量，即便在2016年和2021年杭州新房成交“大年”，单年成交面积均突破2000万平方米，而整体地市成交占楼市成交面积仅为52%和78%。

　　杭州一直以来都是土地财政依赖度较高的城市，据CRIC监测数据，2016年以来杭州经营性用地年度成交金额便一直霸榜全国TOP3，与龙头上海可谓不分伯仲，2021年杭州经营性用地成交金额高达3050亿元，创历年新高。

　　而从杭州土地财政依赖度来看，2016年以来年度经营性用地成交金额都显著超过政府一般公共预算收入，2017-2019年基本都在130%以上高位波动，2020-2021年虽然略有回落，但2021年也基本持稳在128%，政府财政压力巨大。

　　杭州是互联网巨头阿里巴巴的总部，近年来在互联网经济蓬勃发展的带动下，杭州整体GDP也节节攀升，因而可以看出杭州土地财政依赖度较高与中西部部分经济疲软依托卖地收入支撑政府开支的弱二三线城市存在本质不同。究其原因，一方面“天下税赋半出江南”，按照2020年净上缴中央财税计算，江浙沪累计贡献度达到了52%，而江浙沪三省市的人口仅占全国人口的11.4%。另一方面，杭州的城市化进程相对滞后，持续扩容导致城市基建压力大。杭州比武汉等地位接近的省会城市城市化进程启动要晚很多，20年来不断大幅扩容：2001年杭州设立萧山区、余杭区；2015年富阳撤市建区；2017年临安撤（县级）市设临安区。三扩，也就意味着杭州长达二十年的大规模基础建设，截止2020年，累计拆迁补仓金超过3000亿，截止2022年，亚运预计投资1500亿元，与此同时，11条高铁投资额达2285亿元，10条地铁投资额达2133亿元，8条轻轨投资额达523亿元，十三五期间，超过2000亿元产业投资，大量百亿项目在2020年竣工。这样的“外压”和“内耗”也造就了杭州高土地财政依赖度的尴尬局面。

　　聚焦2022年全国首轮土拍情况，杭州可谓“一枝独秀”，疫情反复之下，杭州2022年一批次集中供地在“挂牌宗数、成交宗数、成交金额、封顶成交宗数”等维度上表现优异，以挂牌60宗地块、成交59宗地块、收金827亿元、封顶成交23宗地块的成绩远超北京、深圳等全国其他已完成首轮集中供地的城市，堪称行业“穿越者”。

　　土拍回温的关键因素在于政府珍视企业诉求，给足企业安全感，具体来看，一是在市场转冷的同时快速行动，释放优质地块，释放看得见的利润 ：2021年第二轮土拍企业利润空间仅4%，而2021年第三轮土拍和2022年首轮土拍企业利润空间分别增至12%和9%。二是充分尊重企业，摸透企业关键卡点，于关键时点前集中放证或转签，给足操作空间。去年6月政策收紧前，杭州十区商品住宅集中转签1300余亿。三是去年二轮土拍遇冷后，政府走访企业听取诉求，微操作手段频出，如降低报名资质要求、取消参拍地块宗数的门槛、至2022年一批次坚持封顶12%，次高者得+摇号等。

　　在政府不遗余力的努力下，企业拿地信心正在稳步恢复，除了本地浙系企业占据半壁江山，央国企占比20%以外，我们还看到优质民营企业诸如万科、龙湖等开始入市，在全国行情低迷，首轮土拍预冷的大背景下，杭州依旧是品牌企业的“重仓之地”，由此可见，企业信心也在逐步恢复。

　　上文聚焦了影响城市楼市周期的短期因素，而中长期来看，楼市成交规模变动则与本地人口基数和对外来人口的吸附效应、居民收入增长、经济发展模式等因素密不可分。

　　纵观杭州历年人口变动情况，自2016年开始，常住人口和户籍人口便呈现稳步上升趋势，自2021年已达1220万人和835万人，城市新增人口充裕：一方面得益于2018年“抢战”，门槛最低时大专以上人才缴纳社保便可直接落户，楼市刺激层面，2020年2月颁布新政，本科以上人才给予现金补贴+租房补贴，高层次人才给予购房补贴，高层次人才优先购房等；而后因外地投机炒房客持续涌入，杭州才发布了针对高层人才的限购、限售类政策，2021年则取消了大专以上人才直接落户，而硕士研究生落户也需社保，不可“先落户，后就业”，避免只为炒房的落户投机行为。另一方面杭州在江浙沪首位度排行前列，互联网经济的飞速发展使得杭州成为很多高尖端人才的聚集地，不仅吸纳了浙江省下辖县市的优秀人才，同时承接和上海外溢需求，城市宜居度相对较高。

　　杭州近几年来常住人口保持正增长，同时因互联网经济蓬勃发展，居民收入也呈现稳中有增态势：我们列示了2010年以来城镇居民人均可支配收入和城镇非单位在岗职工平均工资变动情况，可以看出，二者绝对量均保持正增长，城镇居民可支配收入增速有小幅下行趋势，但基本持稳9%左右，而城镇非单位在岗职工平均工资增速保持在9%-13%之间波动。

　　细化到岗位和工种，收入水平也不尽相同，主要与城市产业结构密切相关，从51job的2021年5月招聘信息来看，互联网不愧是杭州的主导产业，前后端开发、技术管理等岗位不仅需求量大且且工资基本都在1.2万元/月以上，与杭州其他行业岗位相比遥遥领先。毋庸置疑，这其中阿里巴巴起到了至关重要的作用，据不完全统计，阿里巴巴在杭州及其周边地区直接或间接创造了至少3300万个新增工作岗位。

　　事实上，阿里巴巴最大的贡献是推动了杭州电子商务、云计算、大数据、共享经济、互联网金融等诸多行业的发展。可以说，杭州是仅次于北京的互联网行业“中国第二城”。如今，数字经济已经成为杭州的“经济招牌”。2021年，杭州GDP达到18109亿元，同比增长8.5%。其中，数字经济核心产业增加值4905亿元，占GDP的27.1%，甚至比4100亿元的工业增加值还要高。

　　值得关注的是，杭州数字经济核心产业增加值同比增速近年来也有逐步放缓趋势，年同比增速由2016年的22.8%降至2021年11.5%，阿里巴巴股价膝折、裁员风波不断，雪梨等网红遭查处等，也不免让人对数字经济是否是“数字游戏”产生高度怀疑。

　　2021年8月，国家市场监管总局日前发布《禁止网络不正当竞争行为规定（公开征求意见稿）》，明确禁止“对经营者自身或者其商品的销售状况、交易信息、经营数据、用户评价等作虚假或者引人误解的商业宣传”，并详细列举了互联网领域常见的虚假交易、虚假排名、虚构用户评价、虚构点击量等“刷量炒信”行为，为数字经济“脱虚就实”提供了法律保障。

　　可以预期，在此番整治行动之后，数字经济难免遭遇短期“阵痛期”，对整体GDP的贡献率也会大打折扣，但长期来看，去掉水分的数字经济，数据未必漂亮，但基础必然牢固，未来发展前景依旧光明，而作为数字经济代表的杭州，也将是最大的受益者。

　　我们以两种方法对杭州2022年供需规模进行预判：一是占比法，以历年前5个月占全年供应、成交比重为基础进行比例预估，然后以2022年前5月成交除以相应预估比重得到全年预估供应和成交面积。根据CRIC监测，供应和成交“大年”占比还是存在显著差异，“小年”前5月占比不到3成，而“大年”前5月占比则在5成左右，从2022年前5月成交量与历年前5月成交量进行对比，今年大概率将迎来供需疲软的“小年”，我们取26%作为2022年占比参考值，可以得出，2022年杭州供应规模和成交规模预计为1347万平方米和1139万平方米，同比降幅分别为24%和48%。

　　二是因杭州为供应主导型市场，我们可以通过2021年涉宅用地成交面积预估2022年新增供应面积，并根据历年供求比推断2022年可能成交面积。通过整理杭州过去两年（2019年-2020年）成交的地块的拿地时间、开工时间和开售时间，以中位数来看，杭州从拿地到开工时间基本在65天，从开工到到开盘时间则在205.5天，即从拿地到形成新盘供应在270.5天，约9个月。我们盘点了杭州2021年涉宅用地成交情况，剔除已经入市的项目建面，2022年新增供应约有1334万平方米，而按照0.8-1.2的历史供求比水平来推算，2022年成交规模预计在1112-1668万平方米之间波动。

　　结合两种预估方法，综合来看，2022年杭州新增供应面积预计在1350万平方米，而成交面积大概率在1300-1600万平方米波动。

　　由此可得，2022年杭州整体供求关系仍将持稳，总体供需基本平衡，不过若将各区域2022年新增供应面积占比和2022年前5月成交面积占比进行横向对比，不难看出，供需错配情况还将持续加剧：钱塘区、临安区、萧山区、上城区整体供应相对稀缺，或将保持供不应求走势，余杭区、富阳区、拱墅区则将面临供应过量问题，整体库存压力持续加剧，而西湖区、滨江区、临平区有望延续供求平稳态势。

　　依据上文分析的周期波动规律，自2019年杭州进入政策“高压”的深度调整期之后，受限于供应，整体年成交基本围绕1500万平上下波动，我们认为，3-5年内整体成交还将在1500万平高位持稳，并不会有明显拉升，主要是基于以下几点：

　　一是行业大背景下楼市进入低增长时期，毋庸置疑，楼市普惠时代结束，类似于G20、亚运会带来的基建、产业红利持续释放的“黄金期”已然过去，而核心二线的“抢战”也已接近尾声，短期内无明显利好带动，成交的释放空间也会明显受限。

　　三是目前杭州的核心问题还是在于“一二手倒挂”导致的区域去化冷热不均，主城区供应受限“一房难求”，外围库存高企，去化困难。中长期来看，这样的分化格局还将持续延续，主要是基于购买力持续分化，高净值人群多以从商和从事互联网行业为主，虽然短期面临“瓶颈”，不过中长期发展机遇犹存，能为主城区楼市成交提供很好的需求支撑；不过这部分购房需求很难引导到外围富阳、临平等区域，而对于本地务工从事基层服务行业的低收入群体而言，依旧对“高房价”望而却步，也很难对外围区域形成有效的需求支撑。

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