今春昆明楼市寒热交加

　　昆明市房产信息网公布的信息统计，今年1、2月份，昆明共有23个项目获得30张商品房预售证，预售面积达2739801.32平方米。同比去年同期，预售面积暴增了170.32%。不过在推盘方面，2014年的情况并不乐观，前两个月仅有6个项目开盘，较之2013年同期的16个，降幅达62.5%。

　　昆明市房产信息网公布的信息统计，今年1、2月份，昆明共有23个项目获得30张商品房预售证，预售面积达2739801.32平方米。同比去年同期，预售面积暴增了170.32%。不过在推盘方面，2014年的情况并不乐观，前两个月仅有6个项目开盘，较之2013年同期的16个，降幅达62.5%。

　　对此，业内人士表示，今年将是城中村改造项目集中放量的一年，当前的昆明楼市已经供过于求。外加新的楼市政策尚未出台，以及春季房交会前形成的传统“真空期”，近期楼市观望情绪渐浓。

　　数据显示，1月份15个项目获批17张预售证，预售面积达1478193.88平方米，2月份则有9个项目（其中一个在1月份也获得预售证）获批13张预售证，预售面积为1261607.44平方米。

　　与去年同期的13个预售项目、14个获批预售证、1013538.67平方米预售面积相比，2014年前两个月商品房获批预售项目、预售证个数及预售面积均有大幅上涨。特别是预售面积，同比暴增了170.32%。

　　23个项目中，有位于滇池畔代表高端住宅的滇池龙岸（北地块）Ⅱ（中航云玺大宅）千万级别墅产品，也有位于呈贡新区的产业项目斗南国际花卉中心（北地块）Ⅰ（花花世界）商铺产品，还有地处主城核心区的城中村改造项目大观天下广电文化家园（大观天下）的高端写字楼。

　　按照惯例，如此多的商品房项目取得预售证，是否就预示着楼市或迎来商品房开盘高峰，但事实并非如此。

　　据至祥研究中心提供的昆明市场周报统计，2014年的前两个月中，2月份没有一个项目开盘。1月份仅有花花世界（商铺）、华夏御府（洋房）、中豪广场（精装公寓）、中产花香四季（住宅）、锦悦四季（住宅）、121乐淘淘（民大科技楼）（商铺）等6个项目开盘。且几乎全部都是此前已做过多次推盘的“老项目”。

　　回看2013年同期，仅1月份就有13个项目开盘，即便适逢传统春节淡季的2月份，也有3个项目开盘，而且这一期间，部分楼盘不仅举办了各类春节贺岁业主答谢活动，还为开盘做足了前期准备。相比之下，2014年开年的昆明楼市之冷清可见一斑。

　　另讯在昨天的土地拍卖会上，位于高新区的4宗、面积为66519.8平方米（约合99.78亩）的商务金融用地均以底价成交。3月的供地面积与上月相比，供地量环比下降39.63%，同比去年3月的2185.13亩，降幅更是高达95.43%。从下个月起，昆明市沿用了多年的现场土地交易模式，或将被电子化交易平台取代。

　　云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任张洪表示，2008年2月昆明市城中村五年改造重建工程正式启幕至今，已过了6年，是时候集中入市了。纳入此项工程的300余个主城区城中村，一部分已经改造完毕交付业主，一部分仍处于在开发状态，只有极少数仍处于待开发状态。时至今日，受融资难度等因素的影响，这些项目基本都进入了推售高峰期，所以今年1、2月份获批预售面积增多不足为奇。另外，加上近年来的大量存量商品房尚未消化殆尽，直接造成目前昆明商品房总量供过于求，开发商的推盘热情不高。在新的房产政策尚未出台前，政府不可能取消限购政策，相关部门只能从土地的供给上进行调控，为市场留出消化期。

　　云南广电地产营销总监吴刚对张洪的观点表示赞同。他认为，目前昆明市内的在售或将售楼盘项目中，绝大部分属于城中村改造项目且同质化严重，类似于大观天下这类综合体项目，配套的商业、写字楼产品市场需求量本身就有限。此外，最近两三年来，国内一线品牌房企纷纷涌入昆明，也给市场带来了巨大挑战。而且每年春季房交会前，市场都会形成一个“真空期”，众多开发商只能选择观望。

　　2月1日起，昆明二套房公积金，首付由6成提至7成，部分商业银行收紧房贷业务多年的楼市调控，房价不降反涨，相关政策也不松反紧，楼市似乎走进了“有市无价”的尴尬境地。

　　开年前两个月，预售面积高达274万平方米，但仅有6个项目开盘。为何开发商在集中领证后却迟迟不开盘呢？

　　除去适逢春节传统淡季、房交会前的“真空期”不宜开盘外，或许产品严重同质化才是症结所在。如今的昆明楼市，购房者最为关注的是性价比高的住宅，而非随处可见的商铺、写字楼。如此形势，就好比烈日炎炎的沙漠中，需要的是一杯能解渴的水，你却硬拿出一杯咖啡，必定适得其反。

　　在瞬息万变的市场中，项目的开盘时间和定价就是一种经营策略。今年的昆明楼市会否再现2012年开年时的“降价潮”还不得而知。但可以肯定的是，从目前两重天的现实可预见，无论是购房者还是开发商都在观望。