史上最严楼市调控出台！中国震撼破局房价下跌或将开始！

　　独立经济学家马光远分析，尽管本轮调控针对投资投机需求，但由于政策的出台时机选择在房价已经飙涨至历史高位的情况下，整个市场的情绪其实已经非常不安，相继出台的调控措施很有可能成为压倒骆驼的最后一根稻草。至于整个房价的预期，在这个历史高位，任何政策层面的风吹草动都很可能导致踩踏效应。关键是政策的拿捏力度！如果政策像去年的那么愚蠢，房地产市场出现大跌的危险是存在的。但很显然，大跌对任何人没有好处。大跌不是政策的选项！

　　不要忘记，经历今年的暴涨之后，市场整体已经非常危险，这也许是中国房地产市场最后一次惊艳的上涨。还没有出手买房的，如果是我，我会等等，因为从任何一个层面而言，再次出现暴涨的概率已经很低，不要去赌自己的运气。我一直说，从总量而言，中国的房子已经够了，从人口趋势而言，中国的房子已经严重过剩，不要被稀缺的谎言迷乱心智。中国缺少的是好房子，而不是房子！

　　可以肯定地是，在本轮房地产牛市结束之后，我们再也很难见到这样疯狂激动人心万众抢房的局面了，房子的涨跌将成为市场的常态，一些房价已接近历史天花板，中国将不得不告别一个地产主导经济的时代。

　　四天过去了，加上深圳、广州，全中国已经有16个城市公布房市调控政策，房地产调控已经进入了国家大战略范畴。

　　我们可以看到这次深圳的房地产调控政策是全方位的，必然对房市产生巨大的抑制作用，房价短期内必然大幅度下调，成交量会极度萎缩。上面的调控政策可谓史无前例的严厉，接下来会产生什么影响呢？财经人士黄生分析，

　　5、深圳的实体经济将迎来复苏，包括高科技、高端制造；深圳对年轻人以及人才的吸引力会上升，深圳的长远发展迎来大利好。

　　但是非常奇怪的是，中国对于这次房价上涨在国庆之前，一直是静悄悄的，直到国庆才开始全国性的出手，黄生认为有以下重要原因：

　　1、这次房市调控肯定是国策，是全国性的，否则一下子不会如此大面积、高规格的开始调控，这是上面真正运行的一次战略大转移，这应当是中国达成的一致的战略，而要达成一致的战略，前期的讨论、博弈、取得共识需要时间。

　　3、接下来应该会有配套的财政、税收、货币等改革制度出台，理清地方和中央在财政、税收、货币等方面问题。这才是解决中国房市泡沫的根本问题。

　　这次调控，关门打狗了，保卫了中国的婚姻，保卫了深圳的创新，保卫了中国的实体经济，否则任由房市泡沫发展，后果不堪设想。

　　从此，再见了中国房市，未来十年，安心做好实体经济吧，因为这才是中国的战略，这才是中国崛起的根本！

　　国庆期间，北京、天津、深圳、广州、苏州、成都、郑州、武汉、无锡等一二线热点城市密集出台楼市调控新政。泽平宏观（ID：zepinghongguan）作者任泽平研究认为，

　　1、核心观点：本轮房价涨幅创历史之最，本次房地产调控堪称史上最严。各地步调一致、态度坚决、政策严厉，并有央媒引导，可能是各地落实最新中央精神，建议重视此次调控决心。我们判断房地产小周期趋于结束，这一轮房价上涨接近尾声。新一轮房地产调控有利于抑制资产泡沫和防控金融风险，将增加改革转型压力，为改革破冰赢得时间窗口。也将增加经济再度下行压力，对相关的周期品和大宗商品不利，利好债市和PPP，增加汇率贬值和资本流出压力。

　　2、本次房地产调控可能是各地落实最新中央精神。2014年“930”新政和“1121”降息，开启新一轮房价上涨；2015年“330”新政和下半年两次双降，房价暴涨。2016年7月26日中央局会议提出“抑制资产泡沫”以来，各地陆续出台收紧限购限贷政策。2016年“930”新政前后的本次房地产调控，各地步调一致密集出台政策，不仅是落实7月局会议精神，更可能是落实最新的中央精神，态度坚决，政策严厉，并有央媒引导，建议重视此次调控决心。未来房地产政策取向将因城施策，一二线加强调控，三四线、本轮房价涨幅创历史之最，本次房地产调控堪称史上最严。2014-2016年房价持续上涨2年，一二线涨幅创历史之最。本次房地产调控在以下方面为史上最严：一是限购范围扩大，以前主要是北上深限购，现在苏州、南京、杭州、天津、廊坊、无锡、武汉、广州等城市也开始限购；二是大幅提高首付比，深圳二套房提高至七成；三是提高购房者门槛，深圳非户籍居民家庭购房缴纳个税或社保提高至5年，这一轮房价上涨深圳是龙头，调控收紧也是最严厉的。

　　4、房地产小周期趋于结束，这一轮房价上涨接近尾声。2014-2016年这一轮房价上涨是在经济下行周期下启动的，主要是货币金融现象，受益于政策牛（放松限购限贷减税）、水牛（货币超发低利率）、杠杆牛（放松限贷降低首付比），现在这三头牛都走了：政策收紧、货币中性、降低杠杆。过去平均而言，一轮房价小周期上涨18个月，这一轮需求释放周期也基本接近尾声。

　　5、中长周期视角下，中国房地产尚有基本面支撑：城镇化率56.1%，还有一定空间；城镇化进入第二阶段，人口从农村和三四线向一二线大都市圈迁移，未来房市将呈“总量放缓、区域分化”的新特征；如果转型成功，未来中国经济有望实现中速增长。未来房市区域分化将越来越明显，一二线人口迁入但土地供给慢，房市将日趋货币金融化，未来一二线房市三种前景：货币（货币供应增速、利率、信贷杠杆决定的综合货币金融环境）中性，房价横盘；货币超发，房价大涨；货币收紧，房价调整。

　　6、新一轮房地产调控有利于抑制资产泡沫和防控金融风险，调控得当尚有转机，本轮房地产调控将增加改革转型压力，为改革破冰赢得时间窗口。十次危机九次地产，中国经济和住宅投资已经告别高增长时代，房地产政策应适应“总量放缓、结构分化”新发展阶段特征，避免寄希望于刺激房地产重回高增长的泡沫风险，面对结构性和体制性问题中国经济的出路在供给侧改革破冰攻坚。当前中国房地产尚具备经济有望中速增长、城镇化还有一定空间等基本面有利因素，如果调控得当，尚有转机。

　　7、新一轮房地产调控影响：随着销量收缩，房地产投资和经济增速面临再度回调压力；经济下行和银行资金配置需求，利好债市；对房地产投资相关的周期品和大宗商品不利；过去稳增长主要靠房地产和基建，未来将更多地倚重基建，利好PPP；对影响存在不确定性，上半年房地产投资触底回升和供给收缩推动商品价格和相关板块上涨，未来留意风格切换的可能；经济面临再度下行压力，以及美联储加息预计、明年初新的换汇额度出来，可能增加汇率贬值和资本流出压力，密切留意汇率、资本流动和房市调整的相互强化；密切留意去杠杆风险，尤其前期部分地区首付贷（类似去年场外配置）和抵押杠杆过高，对房价波动承受能力低。

　　8、我们在2014年8月预测“5000点不是梦”，2015年中提醒“海拔已高风大慢走”，并预测“一线月前后提出“这一轮房价上涨接近尾声”。底部呐喊，高位理性。

　　这一轮新政之后，深圳楼市将走向何方？深圳看房团（ID：ihouse0755）作者看房君分析如下：

　　我们的看法是，由于新举措非常严厉，再加上过去一年多深圳房价已经接近翻倍，所以深圳楼市的牛市肯定已经结束。未来一两年，深圳房价将高位震荡，成交量锐减，在明年一二季度甚至会出现相当水平的跌幅（估计普遍会出现10%左右的跌幅，个别片区可能会出现15%到20%的跌幅）。

　　但另一方面，由于实体经济不景气，货币环境很难发生逆转。也就是说，现在的流动性充裕和低利率，都很难改变。这些因素，将成为深圳房价的支撑。

　　1、刚需购房者，可以借着楼市新政带来的价格松动的机会，去淘自己喜爱的房子。但也不要希望深圳房价下跌很多，毕竟深圳的供应量太小了。

　　2、投资性购房者应该进入观望状态，深圳房价在未来两年估计都会处于震荡状态，现在买房短期收益或许不如持有美元、黄金，或者其他资产。此前，我曾提醒过高杠杆的炒房客要减仓，如果到现在还没有减仓，难度就比较大了。

　　3、这次新政对豪宅打击比较大，因为购买豪宅的往往是改善型需求。即便是采用假离婚等极端手段，也需要首付5成，否则将达到7成。那些动辄2000万以上的豪宅，流动性将变得非常差，议价空间也将增大。

　　4、要不要去周边城市买房子？我们的看法是，慎重。如果北上深这些龙头被压制住，苏州、南京、厦门、合肥等二线城市也全面降温，那么深圳周边的市场也好不到哪里。虽然未来几个月，会有一波从深圳外溢的资金进入东莞、惠州、中山，但短期很有可能替人接盘。长期看，未必一定亏，但短期资金效率肯定不高。

　　5、在人民币贬值压力增大的情况下，为了减少对汇率的冲击，国家需要保持人民币资产的挣钱机会，如果楼市全面降温，就有可能略微回暖。

　　政府在这次调控中，连出的十二道金牌，就是这个新时代到来的冲锋号：醒醒吧，房地产主导的时代已经过去！别再一天到晚心头火热，一天到晚想赚快钱、躺床上等着房价暴涨一夜暴富。从现在起，奋斗才是根本，安心搞实体才是关键。舍此，别无他途！

　　其实，从长期来看，中国仍然处在一个上升的趋势当中，人力资本的素质远远不止人均8000美元的水平。只要我们能够勇敢地选择去杠杆、强实体，扭转房地产资产金融化的趋势，把资源配置到更高效的地方，中国的综合国力再上台阶是必然。

　　痛定思痛，长痛不如短痛！千万不能让滞缩（经济停滞+通货紧缩）这个词，成为未来很多年我们挥之不去的梦靥。

　　截止10月5日，全国关键12城（北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、深圳、广州、佛山），在国庆假期先后出台降杠杆的政策如同12道讨伐檄文，瞬间在全国传遍。

　　就在十一假期前几天，笔者的一位年近60的农村远亲打来电话，诉说要买房的恐慌，因为他身边的几位邻居通过在当地省城买房，迅速拉开了与他的人生距离，一年之内房价就上涨了50万，这个数字比他一辈子的积蓄还多。更让他恐慌的是，这个上涨似乎没有尽头。

　　一二线房价的疯狂带来的这场全国范围内的财富重新分配，剧烈地颠覆了我这位亲戚的60年来的三观，震撼程度不亚于一场。

　　3月以来，一二线城市房价暴涨，所带来的中国财富再分配效应实在触目惊心！笔者在3年前就已经提出，不应该容忍这种没有技术含量、主要依靠贴近权力与货币创造者的财富再分配成为主流。在今年5月18日的文章中，笔者再次谈到这一点：

　　由于中国的土地是公有，房地产暴涨，实际上是个全民财富再分配的过程。越早拿到土地使用权的人，越是获利最大。而短短10年，房价暴涨了10倍，这种短时间里出现的财富再分配，世所罕见。虽然有中国的特殊国情，但是，管理层有责任对这种财富再分配运行调控，回到“房子是要给人住的”思路上去。

　　远房亲戚短短一年得到的这个值他一辈子全家积蓄的教训，仅仅是因为他的邻居从银行拿了杠杆，而不是他们有了新的商业开拓与财富创造。

　　这种恐慌与震动，对社会的影响是巨大深刻的。同样的恐慌也在城市上演。所以，离婚结婚才会如此蜂拥，能怪这些拿着积蓄、首付贷、甚至高利贷冲进房市的人们？不能，仅仅通过一次与购买，就可以获得巨大的财富重新分配，这种超现实的碾压，试问几人能够抗拒！？

　　对于任何一个国家来说，这样的财富重新分配方式，都不应被容忍的，因为它会破坏真实财富创造体系。就如同鸦片带来短暂的肉体愉悦，但最终毁掉的是整个机体的正常反馈机制，落入长期的病夫结局。

　　近期针对这种财富分配苗头，加拿大、澳大利亚等国家都拿出了有力的行动：直接加税。而我们是社会主义市场经济！民众生活必需品的住房，更不应成为全社会财富大规模重新分配的主要途径。

　　其实，房价近期已经传递出了见顶的信号：那就是居民消费能力的萎缩。在9月9日的文章《今天的这个数字，照建中国经济冰与火的未来》中，笔者已经谈到，CPI连续4个月下滑，反应的是通缩的威胁，而这个通缩，则由房价压缩居民消费所导致：

　　在主人散步的过程中，狗有时候跑很远，但最终看来，狗与主人的距离，是基本稳定的。太远了狗就丢了，主人与狗的系统崩溃。

　　因此，一旦CPI出现下降通道，也就是我们所说的通缩威胁来临，那么房价的上涨空间，也就差不多到头了。

　　可以看到， 在房价到达价值均衡点之后（也就是房价收入比，达到一般认可的水平，鉴于中国人爱房子国民性，以及房子所包含的福利边界特权，让中国的合理房价收入比，可以适当看高一线年左右大概是发达国家的3倍左右，基本是均衡水平了），房价与CPI之间的关系，更能够反映它们之间的真实互动。

　　不难看出，2012年之后，房价的大幅度上涨，都是在CPI的爬升阶段（上图红色箭头区间）。 而房价增幅的下滑，则是在CPI下降阶段（上图蓝色箭头区间）。

　　可见，在此次12个城市主动降杠杆之前，房价自然顶部已经来临，即使有一线城市的少数拉高行为，但是，阳已极阴已生，大势已去！

　　现在，北京上海的房价已经与纽约看齐。考虑到人均收入，北京人估计只有纽约的1/8，这个涨幅已经超越了中国的发展阶段。

　　要知道，纽约是靠全球最富裕的人的资金支撑（而且不限购！），是包括中国有钱人在内的全球供养模式，才有今天的价格。

　　房价过高必然会必然会导致资金外流。今年5月，美国亚洲协会发了一个报告，2010年到2015年，中国人到美国买房，贡献了1100亿美元。加拿大、英国、澳大利亚都有大量的中国钱流入买房，甚至连日本，都有中国人买下的别墅群在那里荒废。

　　记得索罗斯在2001年访问中国时，曾与当时的中国谈到日本，说日本的金融市场在瞎搞，日本的工业产出创造的财富，基本上都被金融市场给糟蹋掉了。日本糟蹋财富的金融市场之一，就是房地产。在日本房地产暴涨到顶峰之际，大批日本人海外置业，比如美国的夏威夷，几乎被买成了日本州，如今这些日本人的财富，沉淀在夏威夷为美国人民贡献税收。

　　对外经贸大学教授丁志杰先生在今年2月27日披露了一组数据，2008年底，中国对外净债权是1.5万亿美元，但是到2015年9月末依然是1.5万亿美元。它意味着，8年来我们通过外贸所赚的贸易顺差部分，都通过金融途径的亏损白送出去了。

　　经过8年的全球四大央行，也就是美国、中国、欧元区域日本惊人一致的大放水之后，现在，全球央行的放水能力也到了极限。资金泛滥的当前阶段必然是要过去的。

　　也就在这个十一假期，欧洲央行放出令人意外的消息：未来将逐步缩减规模。而同样也在这个假期，美联储再次尝试了短期货币政策工具，向金融机构卖出国债，尝试短期的资金回收操作，这两个因素导致黄金在假期大跌。

　　很显然，未来谁能保持最小程度的资产泡沫，谁就能损失最小地度过未来的苦涩时期，而最大泡沫者，将极有可能成为另外三大央行的猎杀对象。

　　那些抢到多套房子的一二线居民以及囤房的中介与投机者们，都认为自己坐着不动就可以让每套房子每年为自己净赚几十乃至上百万。他们也许不知道的是，他们的想法能够成立的唯一前提，就是找到比他们更有钱的接盘者。

　　当农民都已经感到恐慌想入市的时候，也就意味着现在中国已经没有一二线房地产的大批接盘人了。最有能力接盘的，也就是这些买房者自身，但是他们已经大都是持有房地产的空头们了，因为，他们要想兑现这纸上富贵，唯一能做的就是卖出。

　　相对于在中国居民的资产配置里，是相对较小的部分。房地产在中国居民的家庭财富配置里占到了50%以上的大头，而在这轮房市大加杠杆之后，这个比例就更高了。

　　在往期文章中笔者多次谈到一个担忧：很多人把全部身家作为杠杠的基数，3倍甚至更高，砸进房子，但谁能保证未来的房价不下跌？一旦这些压上全部身家的投资者，未来被套，房子成为负资产，会有什么样的经济与社会后果？

　　在往期的文章中，笔者谈到，中国受制于发展中国家的现实，难以主动破局。而这一次，给房地产降杠杆，本质上而言，是对内、对外破局行动。

　　因为次贷危机以来，中国房地产加杠杆，一直是外部尤其是美国最希望看到的方向，因为只有中国加了杠杆，美国才能有一个宽松的去杠杆环境！现在，这个管道慢慢会被掐断。

　　中国经济或许因为房市未来的调整而增速慢一点，但是，如果因此而能够让社会的财富分配更公平，让青年人看到奋斗就可以超越阶层流动的希望，让居民们不再有“一日不买房，落后20年”的恐慌，让中国避免成为这一轮全球资本猎杀的对象，那么，房价就是10年不涨，也是中国之幸！