【金三楼市】涨幅为浙江第一舟山楼市的火爆还能持续多久？

　　对于舟山楼市的关注，来源于网友的建议，当《佛山城市规模升级，未来房价三万起步？》一文在各个平台发出后，不少朋友在文末吐槽自己所在城市的房价。其中，有好几位都吐槽舟山房价的涨幅，建议笔者观察下舟山的楼市。

　　2017年，舟山一手房住宅成交16057套，同比增加30.8%；二手房成交量为16725套，高于一手房成交量，达到近十年的巅峰。

　　而在2018年2月，根据国家统计局的数据显示，在浙江11个设区市商品住宅销售价格指数中，舟山新建商品住宅环比上涨0.8%，涨幅为浙江。

　　与佛山类似，舟山也属于湾区——杭州湾的一员。如今，湾区经济已经成为国际经济版图的突出亮点。杭州湾作为中国湾区的中坚力量，是带动中国经济发展的重要增长极。而坐落于杭州湾之畔的岛城舟山，其楼市价值也在不断攀升。那么，是哪些因素在支撑着舟山楼市呢？

　　舟山地处长江三角洲经济发展区，周边是宁波、杭州、上海这一类城市。对于房价四五万一平方的上海、杭州等地人来说，舟山无疑处于价值洼地，自然会吸引不少外来资金投资。即使对于临近的宁波来说，舟山的房价也有优势。

　　在舟山当地比较火的论坛中，曾有网友讲述了自己在2017年5月左右在宁波和舟山的看房经历：宁波绕城高速圈里的多层、小高层住宅的房价基本在两万上下波动，市中心的楼盘多为3万。舟山有电梯的房子价格一般为1.3-1.5万，没有电梯的多层基本上1.5万起

　　没有对比就没有伤害，因此，2017年舟山吸引了大量外地购房者，外地购房者的比例也从2010年的不到10%上升到近三成,并带动本地购房需求逐步释放。

　　2014年，在舟山出台的《舟山市人才安居工程实施办法》规定，人才安居工程包括免费赠送住房、购买人才限价房、实行购房补贴、提供周转住房、发放租房补贴等五种保障模式，以限度地满足新区各类人才住房需求。同时，开发商面向人才推出专项优惠房源，较网上公示的价格普遍有9折左右的幅度，特价房源更有2000-3000元/平方米的优惠。

　　2014年7月份，舟山全面开放住宅限购，不再核查家庭住房情况。同时，允许市外购房者以补缴一年社保的方式用于申请银行。

　　2015年，去库存为楼市主旋律，且受“330房产新政”、多次降息降准、公积金政策调整等一系列房地产优惠政策刺激，全年销售商品住宅9334套，同比上升36.96%。至2015年12月31日，全市新建商品住宅库存14833套，按照2015年月均销量计算，商品住宅库存去化周期为21个月，比2014年缩短6个月。

　　2016年，舟山《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》规定，在市区范围内首次购买商品住房的，可享受企业人才购房补贴，但不得超过8万元。同时，在本市范围内购买90平方米（含）及以下首套新建商品住房的，给予购房款1%的契税补贴，住房公积金额度为60万元。

　　曾经，在范围内，厦门的房价排名仅次于北上深，甚至打败了广州，超过广州的房价足足一万元，在排名第四。

　　有人对厦门房价做过分析，认为厦门房价之所以高，是因为厦门本岛区域小。舟山也面临同样的问题，岛屿面积小，土地稀缺性不言而喻。在舟山，适合建造房屋的土地面积更少，导致房屋成本增加。

　　另一方面，在2017年上半年，楼市的热销带动了地价一起飞。4月份，宋都房产以9620元/平方米的楼面地价，摘得新城CBD住宅用地，市场成交顿显热烈。“面粉”和“面包”的价格相互促进，地价的上涨带动楼市价格进一步上涨。

　　“忍不住上来发帖，看到定海新一轮拆迁范围之广，12个区块3346户纳入新一轮拆迁计划！可惜楼主本人看了一声叹息，只怪生不逢时，没出生在这些区块，所以无缘啦！这几天又新闻出来定海小洋岙区块在签约、腾空、拆除后，马上就要挂牌出让，起拍价又创下新高，8500元/m2，难道又要带着舟山房价飞起？”

　　这是网友3月18日发布在舟山论坛上的帖子，也是普通百姓对于老城区改造最直观的感受。这几年，舟山老城区改造的步伐一致在加速。

　　2017年，舟山提出要把城中村改造三年的任务在两年完成，到 2019年6月底全面完成49个城中村的改造，完成总投资512亿元，提前一年半完成中央和省委城市工作会议提出的“2020年底基本完成城中村改造”的目标任务，并把任务逐年分解：

　　2017年：计划完成城中村改造10个，完成拆迁改造8051户，建筑面积77.07万平方米，投资金额76.80亿元。

　　2018年：计划完成城中村改造26个，完成拆迁改造14595户，建筑面积267.18万平方米，投资金额330.72亿元。

　　2019年上半年：计划完成城中村改造13个，完成拆迁改造6758户，建筑面积106.54万平方米，投资金额104.44亿元。

　　以普陀区为例。2018年，普陀区实施城中村改造6个。计划拆迁总户数3529户、总建筑面积34.7万平方米，计划投资42亿元。

　　在舟山头顶上，有着诸如新区、自贸区、江海联运中心等数别的大帽子，未来将会成为集旅游，港口，中转站，渔业，等等为一体的综合性大型城市

　　就连龙永图也说：“舟山作为21世纪海上丝绸之路的起点，是一带一路建设的重点。”舟山应该瞄准世界自由港的发展模式，打造中国在经济上最开放的地区，成为中国在世界上最重要的开放门户。

　　2017年起到2021年，舟山打算通过深入开展“1128”大行动，实现从交通末端-交通节点-海上交通枢纽的华丽转身。所谓“1128”大行动，“1”，加快建设宁波至舟山铁路；“1” 全面建成一个国际空港；“2” ，重点攻坚23个主要项目；“8” ，完成综合交通基础设施建设投资880亿元。

　　在优惠政策和城市交通和环境改造的刺激下，尽管自2017年7月1日起，舟山市的公积金政策开始全面收紧，调整购买商品房首付比例及额度，银行利率也开始调整，舟山楼市仍然保持了旺盛的发展势头。

　　舟山日报地产研究院曾经做过统计，描摹出舟山人置业心态写改变：“2014年舟山人购买90平方米以下的刚需户型，占到总数的53%。 2015年、2016年这个数据下降到47%、41%，在2017年达到低谷35%。反观90-120平方米刚改户型，基本保持上涨趋势，2017年与刚需占比几乎持平，鉴于近期新盘以大户型为主，今年或有反超可能。 120-140平方米的改善户型占比，此前一直徘徊在15%-17%，2017年达到值21%。可见舟山人对大户型的关注度与认可度在持续提升。”

　　以上是关于舟山楼市支撑因素的一些分析。那么，舟山楼市的这种旺盛发展势头之下是否也存在隐忧？答案是肯定的，主要表现在三方面：

　　，舟山周边是宁波、杭州、上海这一类城市，舟山很难吸引人口流入。2017年浙江省人口主要数据公报显示，2017年末舟山市常住人口达到116.8万人，比上年增加1万人，增长0.86%。

　　第二，这轮城中村改造工程结束在一定程度上给舟山楼市加了一把火，而如果城中村改造工程结束，大量空置的拆迁补偿房迟早会冲击二手房市场。