超百城政策松绑楼市能否筑底企稳

　　杭州迎来今年首个红盘、苏州千人摇号再现……房地产宽松政策刺激下，个别城市个别楼盘开始热了起来。而另一边，弱二线城市以及三四线城市，楼市仍处于下行区间。

　　自5月开始，楼市“松绑潮”已经持续了两个月，效果如何？据克而瑞统计，30个重点城市商品住宅成交面积环比增长31%，成交单月和累计同比降幅持续收窄，其中部分二线城市诸如苏州、杭州、南京等迎来轮动复苏行情。不过，福州、大连、南宁、昆明等整体成交尚在低位徘徊。

　　“目前市场已经触底，也就是说不会再持续恶化了。”华夏新供给经济学研究院创始院长、财政部财政科学研究所原所长贾康对记者表示，至于何时回暖，其实目前的中国市场分化明显，不少地方还很“难”，而有的地方回暖会快一点。

　　中原地产研究院统计数据显示，今年上半年，各地发布房地产宽松政策超过460次，而2021年上半年仅286次，同比上涨61%，5月、6月均有超100个城市发布稳楼市政策。

　　“松绑城市数量刷新了历史纪录。”中原地产首席分析师张大伟如是评价，松绑城市级别越来越高，从一季度的三四线月份二线城市逐渐成为松绑城市主力，包括杭州、苏州、南京、厦门、成都、武汉等热点城市也加入稳楼市救楼市行列。

　　其中，近两个月，有超过25个二线次稳楼市政策，成为楼市调控主力。调控手段除了松绑限购限售、降低首付比例和房贷利率外，还包括提升公积金额度、多孩家庭增加购房套数、发放购房补贴、实行“房票”安置、一人买房全家帮等等。

　　那么，经过两个月的高频调整，这场以二三四线城市为主的全面松绑潮效果如何？楼市下行趋势是否发生了逆转？成交是否回温？

　　克而瑞统计的30个重点城市（4个一线个二三线及其他城市）数据显示，6月份，4个一线城市商品住宅成交面积为293万平方米，环比大增85%，同比下降17%。受各地政府利好政策频频影响，26个二三线及其他城市稳步复苏，成交量环比增长24%，同比下降41%，上半年累计成交量同比仍然“腰斩”，跌幅显著超过一线城市。

　　可以看出，北上深楼市政策几乎没有松绑，但是成交量走在前端。而重点二三线城市虽然不同程度松绑，成交有所回升，但是整体仍处于下行趋势。

　　近日，一则经济学家任泽平在苏州摇号买房的消息在坊间流传甚广，虽然该消息未得到他本人确认，但是却让苏州千人摇号盘受到关注。

　　据了解，位于苏州工业园区湖东板块的颐和玲珑花园开盘推出161套房源对外销售，共计1867组客户参与摇号，其中非人才房源的中签率低至4.3%。

　　在全国楼市整体仍显低迷之时，热点楼市苏州再现千人摇号盘，这背后不仅仅是一二手房价格倒挂，还有苏州在限购限售松绑、公积金额度提高、房贷利率全国最低等宽松政策叠加下的楼市复苏。

　　一位苏州房产中介人士告诉记者，其公司在“6·18”之后12天的新房成交量与5月持平，其中姑苏区复苏较快，主要是因为有很多优质学区房。中指研究院苏州分院分析师金珂分析称，目前在政策的带动下，苏州新房市场呈现回暖态势，购房者信心也在逐步恢复，但区域分化依然明显，市场关注度仍集中在区位优越、规划利好的项目上。

　　除了苏州外，热门城市杭州也迎来今年首个“红盘”，报名超过4000组，中签率低至5.4%。据了解，杭州在全国楼市松绑的关键节点5月中旬推出新政，包括放宽限购、降低增值税免征年限、增加三孩家庭购房套数等，意味着全国楼市调控新一轮升级。

　　不过，相比热点城市的复苏，福州、大连等二线城市以及以衢州、海口等为代表的三四线城市，虽然也发布了松绑政策，但是整体市场表现平平，下行趋势仍然明显。

　　克而瑞统计数据显示，6月份，苏州、杭州、南京、郑州等城市的商品住宅成交面积分别环比增长31%、24%、36%、65%，同比分别下降27%、57%、26%、

　　34%；合肥、昆明、大连、福州等城市的商品住宅成交面积分别环比下降15%、16%、22%、24%，同比下降22%、44%、53%、72%。

　　贝壳研究院认为，从市场复苏的节奏和力度看，强二线城市领先。杭州、成都、南京、苏州等强二线城市调控放松后，二手房成交明显增长，政策效果持续性也较强。不过，总体来看，尽管5、6月份二手房市场出现了边际复苏，但当前市场成交量还处于较低的位置。

　　来自大连的一位房产中介表示，二手房带看量比政策松绑前有所增多，一周两三次，之前是一次都没有，但目前不是特别刚需的客户，基本都在观望中。

　　整体来看，此轮轰轰烈烈的全国楼市松绑潮，不同区域、不同城市、不同板块、不同楼盘都呈现出明显的分化特征。

　　对于当前楼市现状，6月28日，万科董事会主席郁亮在2021年度股东大会上表示，“短期市场已触底”，由此引发热议，相关词条登上微博热搜榜，当天阅读量破千万。资本市场更是闻风而动，次日开盘，地产股集体逆势上涨。

　　有网友评价称，“短期看，表述很准确”，但也有很多不同的声音，“这才哪到哪啊，触底还早着呢”“反正我没钱买”“触底一定要反弹？有没有可能反复摩擦？”

　　部分城市的弱回升，难掩房地产市场整体仍处于底部的现实，尤其是在疫情影响、宏观经济层面未有明显改善、楼盘停工烂尾等多重因素影响下，购房者预期仍显悲观。

　　植信投资首席经济学家兼研究院院长、中国首席经济学家论坛理事长连平表示，政策宽松效应正在逐步显现，最近我们看到一些数据下行趋势有所收缩放缓，但不少同比数据还在下行。政策效应的显现仍需要时间，还需要其他各个方面的配合，比如整个宏观运行总体状况的改善、消费的回升、对未来经济预期的改善等等。

　　触底之后的横盘会持续多长时间？楼市何时开始企稳回温？郁亮称，市场恢复是一个缓慢温和的过程，恢复仍需要时间。连平的判断是，楼市在今年三季度可能还会继续向下，真正企稳可能是三季度中后期，四季度会出现一定程度的反弹，明年房地产市场可能会结束目前短周期下行态势，逐步形成一个新的向上周期；鉴于需求增长进一步放缓，未来房地产投资增速会再下一个台阶。

　　中指研究院预测，今年下半年，全国市场逐步进入企稳恢复通道，但市场恢复节奏仍依赖于宏观经济的修复节奏、疫情防控效果及政策优化力度等方面；热点城市三季度有望继续回升，预计全年商品房销售面积同比降幅超10%。

　　房地产市场预期尤其是购房者预期至关重要，直接影响着现在与未来的买房行为。此轮松绑潮之下，购房者的心理是否发生改变？政策松绑是否影响他们购房？

　　近日，与贝壳研究院联合推出了购房意愿调查，对于一线、新一线、二三线个样本的问卷调查结果显示，今年有购房计划的人占比42%，没有购房计划以及观望中的人占比58%。而央行近期的一份问卷调查也显示，问及未来三个月准备增加支出的项目时，“购房”在七个选项中排名第五。

　　整体来看，购房者对于房地产市场预期仍信心不足。南京市房地产学会副会长孟祥远认为，对房地产来说，“信心比黄金重要”，因此修补信心依然非常关键。

　　“房价还会降吗”“利率还会下调吗”“房价会涨吗”……定居在三线城市的刘一（化名）经常向一位了解房地产的朋友抛出此类问题。对于有买房计划的刘一来说，虽然持续关注着上半年的政策松绑以及楼市行情，但是直到今天为止，她仍未出手。“整体市场不太好，感觉利率还有下降的空间，我并不着急。”刘一如是说。

　　根据问卷结果，在“今年是否有购房打算”的问题中，有购房计划的人占比42%，没有购房计划的占比21%，观望中的占比37%。细分来看，二三线城市购房者的观望情绪高于一线城市，其中一线%，新一线%，二线%。值得关注的是，三线及其他城市中，没有购房打算及观望人群合计占比76%。

　　哪些原因会让购房者买房？问卷结果显示，刚需购房、楼市政策不断宽松、房价下降等原因排名靠前。又有哪些宽松政策会令购房者心动呢？根据问卷结果，“房贷利率下降”的投票占比为27.17%，“首付降低”的投票占比为22.23%，各种优惠促销政策、公积金额度提升的选择占比分别为17.96%、17.26%。

　　而哪些因素会影响购房者的买房计划呢？根据问卷，“房价太高、买不起”排名第一，占比为31.13%，“因为疫情影响，担心收入不稳定而影响买房计划”的占比达到22.32%。此外，开发商资金频频出现问题，部分问卷参与者也担心房子停工、交不了房。

　　总体上，对于能级较高的一线城市，购房需求仍然存在。但是，整体来看，购房者对于房地产市场预期仍偏悲观。

　　不止于此，近日，央行发布了《2022年第二季度城镇储户问卷调查报告》，在全国50个城市进行了2万户城镇储户问卷调查。结果显示，对下季度房价，16.2%的居民预期“上涨”，54.6%的居民预期“基本不变”，16.0%的居民预期“下降”，13.2%的居民“看不准”。

　　此外，问及未来三个月准备增加支出的项目时，居民选择比例由高到低排序为：教育（28.1%）、医疗保健(27.4%)、大额商品(18.7%)、社交文化和娱乐(18.1%)、购房(16.9%)、旅游（15.2%）、保险(13.9%)。“购房”选项位列第五，较二季度下降一位。

　　对于购房者信心不足的原因，国海证券首席经济学家夏磊分析称，四大因素影响居民购房信心。一是期房烂尾，房企危机削弱购房者对期房信心，加重观望情绪。二是收入下降，经济、就业形势不乐观，居民预防性储蓄增加，且担心断供问题，买房决策比以往更谨慎。三是疫情形势，购房者看房、选房、线下签约均受到影响。四是房价涨幅，居民买涨不买跌，房价涨幅趋缓时，购房者选择观望。

　　在华夏新供给经济学研究院创始院长、财政部财政科学研究所原所长贾康看来，悲观情绪需要一段时间对冲掉，“从过去的市场观察来看，要等到一个临界点：在房价还没上涨时，少数刚需或者有财富支付能力的人出手，等到热乎劲起来了，就会一起出手，前几轮市场周期都表现出了买涨不买落的羊群效应。不过，从全国来看，没有一个统一的临界点，不同城市、不同场景都要具体分析。”

　　在业内人士看来，目前有些城市房地产政策仍然较严，有进一步放松的空间，诸如有的城市仍执行“认房又认贷”，二套房首付比例较高，部分改善人群受到影响。此外，在信贷方面，央行虽然下调了5年期LPR的下限，但是很多城市银行在房贷利率执行上仍是普遍上浮。

　　克而瑞研报分析称，目前除了政策“帮扶”之外，主要还是依托核心城市转暖和实体经济恢复，以时间换空间，逐步构筑市场信心，从而恢复楼市自身的良性循环。