房价上涨全面放缓：今年楼市调控频次已超300次

　　房地产调控所采取的进一步密集调控措施之后，7月份全国房价涨幅连续第二个月放缓。新房和二手房市场都是如此。

　　8月16日，国家统计局最新数据显示，7月份70个大中城市新建商品住宅均价环比上涨0.3%、同比上涨4.1%，分别较上月降低0.1个和0.2个百分点。0.3%的涨幅创下6个月以来的最低值。干预较少的二手住宅市场价格7月上涨0.11％，创下去年10月以来最低增速。

　　这些态势与国家对于房地产在新阶段发展发出了明确信号有关。7月24日，中央局、国务院副总理韩正主持召开房地产工作座谈会时表示，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，确保房地产市场平稳健康发展。

　　以上海为例，7月份提高了首套和二套房利率，有些城市更早在5月份就暂停发放住房消费新。同样在国家提出通过降低地价来稳定房价的要求后，22个土地招拍挂“两集中”试点的城市也在修订土地出让规定。

　　值得注意的是，在供给侧房企融资收紧与需求侧房贷收紧双双发力之下，被止住的不只是房价，还有市场销售端。

　　国家统计局称，7月份，全国商品房销售面积和销售额同比分别下降8.5%和7.1%，这是年内首次出现负增长。

　　国家统计局新闻发言人付凌晖对此表示，今年以来，随着经济恢复特别是融资条件改善，部分地区房价上涨比较明显。对此相关部门加强了市场调节，落实城市主体责任，抑制不合理需求，促进房地产市场总体趋稳。

　　“下阶段，各地区各部门坚持房住不炒，持续稳地价、稳房价、稳预期，继续完善‘多主体供应、多渠道保障、租购并举’的住房制度，房地产市场有望保持平稳发展。”付凌晖说。

　　7月份，一线个百分点。其中，北京、上海和广州的新房价格环比分别上涨0.8%、0.4%和0.2%，涨幅比上月分别回落0.1、0.1和0.8个百分点；深圳上涨0.5%，涨幅与上月相同。

　　二手房方面，7月四个一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.3个百分点。其中，北京和上海环比均上涨0.7%，涨幅比上月分别回落0.6和0.3个百分点；广州上涨0.6%，涨幅与上月相同；深圳则下降0.4%。

　　二线城市房价变动相对平缓，各项房价增速回落幅度在0.2个百分点以内；三线%，为今年首次负增长。

　　对于房价涨幅全面放缓，交通银行金融研究中心首席研究员唐建伟认为：一方面，房地产金融监管持续从严，个人按揭出现停贷、缓贷的现象；另一方面，多地楼市调控继续加码，如上海强化了限购和房价核验，西安、无锡、绍兴形成二手住房参考价格机制，北京、太原、温州则针对学区房炒作强化管理。

　　从数量上看，70个大中城市中，7月份新建商品住宅价格上涨城市有51个，相比6月数量减少了4个；二手住宅价格上涨城市有41个，减少了7个。

　　新房价格环比跌幅最大的城市分别是岳阳（-0.7%）、遵义（-0.6%）、大理（-0.5%）、昆明（-0.5%）。二手房价格环比跌幅最大的城市分别是南充（-0.7%）、牡丹江（-0.6%）、岳阳（-0.6%）。

　　受持续趋严的楼市调控政策影响，购房与推盘意愿双双降低。7月份，全国商品房销售面积、销售额同比分别下降8.5%和7.1%，年内单月同比首次为负，市场有所降温。

　　供应端，受重点城市供地“两集中”政策影响，1-7月全国土地市场成交量明显下降，1-7月，房地产开发企业土地购置面积8764万平方米，同比下降9.3%；土地成交价款5121亿元，下降4.8%。

　　这在一定程度上拖累了全国房屋新开工速度。1-7月全国房屋新开工面积累计同比年内首次转负，单月新开工面积同比连续4个月下降，其中7月房屋新开工同比下降21.5%。

　　投资端，1-7月份，全国房地产开发投资同比增长12.7%，仍保持两位数增长，但这一增速已经连续5个月收窄。

　　“应该关注是否会过快下滑的风险。由于购房政策和购地政策有各类约束，且房企也面临一些债务问题，要防范房企投资意愿减弱，进而影响下半年开发投资的风险。”易居研究院智库中心研究总监严跃进称。

　　目前从房企的资金端来看，定金及预收款依然是主要来源，而国内同比降幅持续扩大，信贷收紧对房地产企业的影响越来越明显。

　　具体的数据是：1-7月份，房地产开发企业到位资金约11.9万亿元，同比增长18.2%。其中，国内约1.54万亿元，同比下降4.5%；利用外资44亿元，同比下降44.4%；自筹资金约3.55万亿元，同比增长10.9%；定金及预收款4.54万亿元，同比增长38.3%；个人按揭约1.9万亿元，同比增长17%。

　　国家统计局表示，7月份新房价格环比涨幅排名前十的城市分别是：青岛、海口、银川、无锡、北京、长沙、济南、重庆、西安、西宁，以二线城市为主。其中排名前三的青岛、海口、银川环比涨幅均为1%。

　　二手住宅价格环比涨幅排名前十城市依次为：海口、长沙、北京、上海、广州、西安、烟台、杭州、无锡、太原。其中海口、长沙7月房价分别环比上涨1.3%、1.2%；北京和上海的二手住宅价格环比上涨0.7%，并列第三。

　　与此同时，楼市调控持续加码。据中原地产统计，今年1-7月房地产调控频次已经高达352次，平均每月超过50次房地产调控。

　　就在这轮房价降温之前，有18个城市因房价上涨过快而被住建部约谈。7月29日，住建部约谈了银川、徐州、金华、泉州、惠州5城，并指出这5城今年上半年新建商品住宅销售价格和住宅用地价格增长过快，市场预期不稳。

　　“约谈”起到了作用。7月份，惠州二手房房价环比下跌0.2%，新房价格与6月份持平；深圳二手房价格则已连续跌了几个月。而深圳素来是全国楼市的风向标，深圳调控的效果如何，直接决定全国其他城市的调控效果。

　　如7月14日，上海加强市场规范监管，要求二手住宅价格必须以市场价格为依据，没有通过价格核验的房源不得对外发布；7月23日又发布《关于加强住房赠与管理的通知》，将赠与住房明确纳入限购范围内，对限购政策进行了打补丁、补漏洞。7月26日，无锡出台二手房指导价政策。

　　进入8月份以来，北京、杭州、成都、惠州、金华等地纷纷对楼市调控政策“打补丁”，封堵漏洞。在这些政策中，整顿中介规范经营、出台二手房指导价、限制经营贷、限购、限售、打击炒作学区房成为重要内容。

　　8月9日，央行发布《2021年第二季度中国货币政策执行报告》提出，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段。

　　易居房地产研究院研究员潘竑羽预计，下半年房地产调控政策继续从严，全国更多城市也将出台二手房指导价政策。预期未来几个月全国房地产市场整体下跌压力增大，二手住宅价格环比涨幅下半年进一步走弱。

　　“三季度，一二手房市场还将延续回落的走势。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉预计：一方面新房价格管控全面启动，热点城市对于预售证的管理非常严格，预示着新房价格涨幅回落趋势不会改变；另一方面，热点城市对二手房调控还会继续，二手房参考价制度、挂牌审核制度将全面推行，以建立房地产管理长效机制。

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