郑州楼市年中盘点：政策效果显现有待时间预计三季度市场有序恢复

　　2022 年行将过半，楼市跌宕起伏牵动无数人心。疫情反复发作，社会经济发展面临挑战，房地产市场亦遭受波及；今年以来，政策 大手 强势修正调控，各项新政频发，利好不断，为楼市注入 强心剂 ，推动市场信心重塑。

　　在这样的大环境下，2022 上半年的郑州楼市又交出了怎样一份答卷？全新的楼市周期中，广大购房者又该如何抉择？

　　回顾 2022 年上半年，郑州在多轮疫情的波及和影响下，市场下行，房地产销售下滑，房企承受了较大压力。3 月 1 日，郑州市政府办公厅发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，简称新政 18 条 ，从支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设和转化、优化房地产市场环境五个方面提出促进郑州市房地产业良性循环和健康发展的措施。

　　其中，郑州限购政策有调整，限购区域内，首套房结清的前提下，老人来郑投亲养老，二套房可执行首套房比例。限售政策层面，金水区、中原区、惠济区、二七区、管城区实行 1 年销售，其他区域仍执行三年限售政策，限售政策的放宽，使得郑州二手房成交热潮迭起。

　　房贷利率方面，今年以来，郑州楼市房贷利率出现多次回调，目前郑州多家银行普遍执行的是首套房 4.25%，二套房 5.05% 的利率标准。回看去年，郑州首套房房贷利率为 6.125%，二套房利率为 6.37%，房贷利率的下调彰显救市决心。

　　前不久，河南发布新政，非限购区域内首付比例最低可为 20%，大郑州范围内，新密市、巩义市和登封市可以执行这一新政，带动环郑区域内的市场成交，地缘客户可以关注。

　　6 月 15 日，郑州市政府印发《郑州市稳经济促增长政策措施》，措施中楼市新政再加码，推动驻郑各商业银行全面落实首套房利率执行 4.25％的下限标准，促进二套房首付比例降至 40％。首套住房并已结清的家庭，再次申请购买普通商品住房，可执行首套房政策，进一步激活市场潜力，提振市场信心，促进我市房地产业良性循环和健康发展。

　　另外同步实施住房公积金阶段性支持政策。受疫情影响的企业，可按照规定申请缓缴住房公积金，到期后进行补缴。在此期间，缴存职工正常提取和申请住房公积金，不受缓缴影响。受疫情影响的缴存人，不能正常偿还住房公积金的，不作逾期处理，不纳入征信记录。提高住房公积金提取额度，租赁保障性住房按实际租赁费用提取，租赁其他住房的，家庭月提取额由 2000 元提高至 3000 元。

　　此外，郑州楼市值得关注的是棚改户区 房票 取代安置房，使用房票购房不计入家庭限购套数，房票是被征收人房屋安置补偿权益货币量化后，征收人出具给被征收人购置房屋的结算凭证。房票安置是征收人比照货币安置、产权调换的政策，将计划安置的房屋转化为货币，以房票形式出具给被征收人，由被征收人自行向参与房票安置工作的房地产开发企业购买商品房（含住宅与非住宅，下同）的一种房屋安置方式。此举不仅减少安置房的建设，城改面貌焕然一新，还可促进去新房库存。

　　4 月 15 日，郑州发布一揽子新政吸纳全球优秀青年人才。1、郑州扩大首次购房补贴发放范围。在持续为青年人才发放生活补贴和购房补贴的基础上，郑州 4.15 青年人才新政扩大首次购房补贴发放范围内。

　　首次购房补贴发放范围由博士、硕士、 双一流 本科，扩展到所有本科毕业生、技工院校预备技师（技师）及专科生。博士后来郑安家可享 20 万 -30 万元安家补助，对毕业 3 年内（海外留学优秀人才毕业 6 年内）来郑工作的全日制博士研究生、35 周岁以下的硕士研究生、本科毕业生和技工院校预备技师（技师），按每人 5.4 万元、3.6 万元、1.8 万元的标准发放生活补贴。

　　此外，建设 40 万套人才公寓，租金不高于同地段市场租金的七成。目前已通过盘活存量房源等方式完成约 12 万套（间）人才公寓筹集工作，今年将再努力完成 8 万套（间）筹集工作。人才公寓原则上以 30㎡-50㎡的小户型为主，以公寓为主，兼顾成套住宅，租金标准不高于同地段市场租金的 70% 等。

　　1 月，郑州土地供应成交主要集中在环郑区域，主城区涉宅土地市场静默。一季度土地市场几近 断供 态势；2022 年主城住宅地计划供应量较前两年明显上升，区域大分化。全国范围内土拍受集中供地和楼市下行的影响，房企拿地趋于理性，整体拿地以 央国平 为主。5 月 19 日，郑州一批次土拍公示，集中供地 15 宗，其中城改地 10 宗，公开地 5 宗，供地面积约 995 亩，同比下降约 72%，土拍市场遇冷。

　　6 月 22 日，郑州 2022 年首轮集中土拍收官！15 宗地成交，成交总面积约 995 亩，总揽金约 106.7 亿元。随着郑州一批次集中供地落下帷幕，至此，2022 年全国 22 城首批次集中供地已全部完成。

　　郑州首轮土拍中，北龙湖 3 号地、管城区 3 号地溢价成交，其余 13 宗地均以起始价成交。从拿地企业来看，国央企成拿地主力，如保利、龙湖、万科、永威、碧桂园、常绿等房企纷纷拿地补货，郑州地产集团更是豪掷 34 亿元，狂揽 5 宗地。

　　而最受瞩目的北龙湖 3 号地，最终被保利以 130896 万元摘得，楼面地价 20663 元 /㎡，溢价率 8%，龙湖溢价摘得管城区 3 号地块，溢价率 12%。

　　整体来说，郑州今年土拍主要以资金充裕的国央企为主，部分资金充裕的民企也是机会满满，虽然本次土拍没有流拍，但出让的 15 宗地，几乎近半数被政府托底，期待郑州下半年房地产市场的修复，能够更上一层楼。理性回归的同时，品质和交付能够为郑州书写新篇。

　　截至目前，郑州上半年约有 43 个项目开盘，累计推出 5041 套房源，成交总量 1926 套，去化率约为 38.2%。纵使上半年多数项目开盘表现不理想，不过郑东新区纯新盘华润郑东万象城幸福里，作为东区市场红盘，区位优越，自带万象城商业加持，板块内在售新盘稀缺。5 月底首开，首开差不多即清盘，去化率约为 99%，引爆郑州楼市！

　　保利文化广场、万科古翠隐秀、保利大都汇改善项目等开盘表现也很亮眼，约 70% 以上的去化率，呼应着郑州楼市改善需求的攀升！

　　据 360 房产网数据监控所得，郑州前 5 个月商品住宅销售面积 81.81 万㎡，截至 6 月 27 日，郑州全市商品住宅销售约 48498 套，2 月 -5 月商品住宅成交套数，同比去年均有不同程度的下降。尽管一系列的 救市 政策相继出台，疫情反复，购房客户观望，政策落地所需周期较长。

　　5 月郑州市区商品房销售均价为 14090 元 /㎡，较上月上涨了 1.92%，较去年同期下降 7.35%；其中商品住宅销售均价为 15133 元 /㎡，较上月上涨了 3.83%，较去年同期下降了 1.43%。

　　疫情叠加经济下行，购房者观望情绪较重，端午周相较于之前几周市场成交上升明显，但同期成交表现不及往年，区域及板块成交分化严重，成交主要集中在强聚焦及热点楼盘，主城优质板块仍为成交主力。

　　从房企销售业绩来看，据克而瑞河南区域数据，2022 年 1-5 月房企销售业绩排名，保利发展以 30.02 亿元的销售业绩位列销售金额榜冠军，保利天汇、保利天珺、保利璞岸、保利心语等项目贡献较大；正商集团、万科地产、碧桂园和建业集团位居第二 - 五位。其中建业集团深耕河南三十年，品牌口碑不言而喻。

　　在目前交付风险较大，房企频传暴雷的行业背景下，国央企和本土品牌房企深得购房客户的信赖，行业洗牌和急剧分化之下，好的品牌意味着资金实力的可靠、交付的稳定性等，品牌效应正逐渐显现。

　　总体来看，虽然前六月郑州购房者的购房需求受到疫情影响有所压制，但是市场总体依旧稳健，预计接下来，受各项利好政策的影响，各大房企供应也会加大放量，从而继续带动销售回暖，总体成交量有望超过去年同期。尤其 6 月的郑州首轮集中土拍，没有遭遇流拍，后续市场反应我们拭目以待。

　　值得注意的是，当前楼市虽仍处于调整期，但不可否认，广大购房者的置业需求仍客观存在。随着疫情好转，楼市调控政策放松甚至扶持，郑州楼市回暖只是时间问题，三季度有望有序恢复。