楼市调控政策不断收紧开发商面临新变局

　　今年下半年开始，无论是开发商还是购房者，面临的市场环境都愈发复杂。从7月下旬开始，中央、各地政府密集发布对楼市的调控政策，不仅调控力度大、范围广、覆盖全，且重点提及保障性住房和加强房地产金融监管，对楼市的整顿力度远超预期。

　　先是7月22日，住建部和央行也对分别对保障性租赁住房、房地产调控、房地产金融调控发表权威解读。住建部房地产市场监管司司长张其光指出，要对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。

　　7月23日，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、、自然资源部、国家税务总局、国家市场监督管理总局、中国银行保险监督管理委员会、国家互联网信息办公室等8部门联合发布关于持续整治规范房地产市场秩序的通知。

　　通知指出：要力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。违法违规行为得到有效遏制，监管制度不断健全，监管信息系统基本建立，部门齐抓共管工作格局逐步形成，群众信访投诉量显著下降。

　　再加之，各个热点城市房地产调控政策不断加码，从限购、限贷、限售等方面“补漏洞”，抑投机、保刚需，同时明显加强市场监管力度，严查经营贷、消费贷违规流入房地产市场，力促市场情绪理性回归。

　　7月30日的局会议再次重申“房住不炒”的调控基调。会议提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策。这意味着，坚持“房住不炒”，落实“三稳”的房地产总基调不变。

　　无论是房价还是地产行业，中央始终坚持“房住不炒”定位不变，政府旨在“稳”字当头，“稳地价、稳房价、稳预期”，房地产行业无疑将迎来新的发展周期。

　　“三道红线”与“两集中”的政策都给房地产行业带来新的挑战，过去依靠高负债、高杠杆成长的黑马房企，在当下则面临着更严峻的挑战。

　　根据贝壳研究院统计的100家样本房企，2020年，零踩线家。从变化情况看，降档成为主旋律。降档房企占比达40%，其中10家房企较2019年下降2档，1家房企快速下降3档。

　　从整体的情况来看，绿档房企中，稳健型的央企国企依然占据主流，进入橙档的房企，则多数是过去几年中，依靠高杠杆、高负债成长的企业，其中不乏黑马房企。被归类为红档的房企，有不少实质上已经经营困难，也出现债券违约、商票违约等恶性事件。在这个档位中，泰禾、天房和华夏幸福等房企，无论是经营数据或者债务状况都不容乐观，实现转档也存在难度，而恒大、富力则因资金链处于较为紧张的状态，受到市场关注。

　　此前，实地地产、中梁地产都曾被曝有商业承兑汇票（以下简称“商票”）兑付的纠纷情况，两家公司都称系因商票收款人涉嫌刑事犯罪所致，基本都在第一时间积极处理，迅速解决了商票兑付危机。

　　在债务问题上，受损颇大的则是恒大。广发银行宜兴银行申请冻结恒大地产集团有限公司存款约1.3亿元或查封、扣押其他等值财产的消息被爆出后，恒大系上市公司的股价纷纷下跌。好在恒大解决迅速，于7月22日，广发银行和恒大同时发表声明，均表示：“长期以来，广发银行与恒大集团一直保持良好的业务合作关系。针对近期诉前财产保全民事裁定事宜，双方经过充分沟通已经妥善解决。双方今后将不断巩固和深化业务合作关系，继续加强合作，实现互利共赢、共同发展。”

　　阳光城集团执行副总裁吴建斌便认为，房地产这个行业仍然是中国经济的压舱石，仍然是中国经济的支柱产业。同时，他指出，房地产离不开金融，金融也离不开房地产。作为房企而言，做好经营性现金流的管理是最核心的，房企若继续用高负债推动发展，可能会到万劫不复的地步。

　　关于“三道红线”还有两个要求在近期被曝出，有媒体称：分别是拿地销售比不超40%，以及经营性现金流为正。

　　政府对于房企拿地销售比的限制，旨在限制房企激进拿地，防止房企疯狂加杠杆，盲目扩张，增加银行的金融风险。对于房地产行业而言，高举猛进的规模化扩张或许已经不能再是发展重点，合理降负债、理性拿地将成为开发商发展的新方向。

　　房企所面临的新局面，不是不再能快速发展、而是要健有序的发展，“高杠杆、高负债”的模式已成过去式。

　　“土地红利”时代已然过去，紧随而来的是要抓住“管理红利”。对于房企而言，其内部管理要更加细化，近些年，一些房企在提高内控能力方面也在下苦功夫，乃至组织架构的调整，这也是顺应地产行业竞争越来越激烈的趋势。

　　在“集中供地”政策之下，房企投资思路要更加细化。一要拓宽融资渠道，集中供地在短时间内对于企业资金要求极高，除了银行、非标融资、股权融资、债券融资等方式外，面对集中供地短期内的大量资金需求，房企也在尝试将保证金融资做成一种特殊的前融方式，只是实现效果仍有待验证。

　　资本市场也要给予房企一定的信心，在一些房企合理利用市场规则，如商票、信托、债券等，缓解资金压力的行为，适当的时候给予理解。对于积极自救的房企，给予信心和肯定，盲目的看衰只会适得其反。

　　恒大等房企的经历也说明着，环境应予以企业更多理解，刻意猎奇将导致企业融资困难、影响生存空间，进一步引发上下游的恐慌，政府的“三稳”政策侧面来看是为了让房地产企业更加健康有序的发展，如果过度渲染企业境况，从长远来看将会导致地产行业遭遇毁灭性打击。

　　二是细化投资思路，维持适度杠杆。在当前房地产调控政策更严厉更精细化的趋势下，企业在不同能级的城市可以采取不同的经营策略。丰富拿地方式。类似于合作开发、城市更新、产业勾地、收并购等资源获取方式。在新的土地供应方式下，房企在投资支出、资金回笼两方面都应有准绳，此外，对于房企来说，销售回款是一直是资回笼金的主要来源，但前提是必须提升产品能力，也要确保产品质量。