2022上半年总结与展望政策篇

　　中央持续加码稳地产，既给企业纾困，防范并化解企业偿债风险，又给市场减压，全面落实两“支持”。

　　1月18日，国新办举行发布会，央行副行长刘国强表示，当前重点的目标是稳，政策的要求是发力，要充足发力、精准发力和靠前发力。金融市场司司长邹澜表示，央行将保持房地产金融政策连续性、一致性、稳定性，稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持力度，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

　　2月24日，住建部副部长倪虹表示，坚决有力处置个别房企因债务违约所引发的房地产项目逾期交付风险，以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，压实企业主体责任，落实属地政府管理责任，维护购房群众合法权益。

　　3月4日，银保监会、央行发文提出，因城施策执行好差别化住房信贷政策，对符合购房政策要求且具备购房能力、收入相对稳定的新市民，合理满足其购房信贷需求。

　　3月5日，政府工作报告提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环。

　　3月7日，发改委副主任连维良表示，更加注重宏观政策统筹协调，有利于经济稳定的政策加快推进，有收缩效应的政策慎重出台。

　　3月8日，全国政协经济委员会副主任刘世锦表示，短期内货币政策重在稳地产，财政政策重在稳基建。

　　3月16日，金融委召开专题会议指出，关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。银保监会、央行、证监会和外汇局纷纷部署落实工作，要求防范化解房地产市场风险，促进房地产业良性循环和健康发展。财政部也表示，综合考虑各方面的情况，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

　　3月19日，国务院决定，设立3岁以下婴幼儿照护个人所得税专项附加扣除，按照每个婴幼儿每月1000元的标准定额扣除。

　　4月29日，局会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

　　5月6日，中央、国务院印发《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》，到2025年，以县城为重要载体的城镇化建设取得重要进展。

　　5月15日，央行、银保监会发布通知，全国首套房贷利率下限调整为相应期限LPR减20个基点，二套房贷利率仍保持相应期限LPR加60个基点不变。

　　不过，稳地产政策效果并不明显，2、4两月住户中长期皆出现负增长，这在历史上实属罕见。具体而言，2月，住户中长期减少459亿元，历史首次出现负增长。4月，住户中长期再次减少314亿元，住房更是减少605亿元。5月，住户中长期增加1047亿元，但较去年同期仍少增3379亿元，显示住房按揭需求依旧较弱。

　　上半年，房企融资环境边际改善。一方面，调整降负债节奏，融资“三道红线”、房贷“两道红线”适度解绑；另一方面，支持合理融资需求，尽快纠正对民企信贷收缩行为。

　　1月6日，银行已告知一些大型优质房企，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购不再计入“三道红线日，央行、银保监会发布通知，保障性租赁住房有关不纳入房地产集中度管理。

　　4月18日，央行、外汇局出台23条政策举措支持实体经济，金融机构要区分项目风险与企业集团风险，加大对优质项目的支持力度，

　　5月4日，证监会召开专题会议，积极支持房地产企业债券融资，研究拓宽基础实施REITs试点范围。

　　创设机构将同时发行信用保护工具，以帮助民营地产商逐步恢复公开市场的融资功能。5月25日，国务院召开全国稳住经济大盘会议，释放强烈的撑地产信号。适当提高宏观杠杆率，加强逆周期调节，支持财务可持续的企业适当加杠杆，尽快矫正对民营房企信贷收缩的行为，预示着房地产行业从去杠杆到稳杠杆。

　　例如杭州，4月22日，富阳区增设四个不同层次的F类人才，与富阳企业签订劳动合同并缴纳社保一个月以上，即可在富阳区购买一套房；5月17日，杭州进一步放松限购，在限购范围内购买二手住房，落户未满5年的户籍家庭无社保缴纳要求；非户籍家庭需在限购范围内连续缴纳社保或个税满12个月。符合条件的三孩家庭，在限购范围内限购的住房套数增加1套。

　　例如郑州，3月1日，对拥有一套住房并已结清相应购房的家庭，再次申请购买普通商品住房，执行首套房政策。6月17日，航空港区进一步放松限贷，首套房最低首付比例20%，二套、未结清最低首付比例30%。又如济南，户籍家庭购买二套房，首付比例由60%调整至40%；无房户籍家庭，无论此前有无记录，购买住房视为首套住房；非户籍家庭首付比例由60%调整至30%。

　　2月14日，三部门联合印发商品房预售资金监管文件，预售资金监管额度仍由各市县级城乡建设部门根据工程造价、项目情况等多方面进行核定。当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由开发商提取自由使用。

　　4月29日，局会议强调，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。受此影响，地方预售资金监管政策解绑频率明显加快。

　　一方面，继续支持企业合理融资需求，保持房地产融资平稳有序，尽快恢复房企经营“造血”功能。针对“暴雷”房企，或将给出实质性的解决方案，以便提振市场信心：

　　另一方面，类比于2014年，房地产库存高企，央行接连放松限贷，并取得了很好的成效，行业库存逐渐回落至相对健康的水平。现阶段还是可以“照方抓药”，有望进一步放松居民按揭政策，支持刚需和改善购房消费，引导房地产交易尽快恢复正常化。

　　我们认为房地产行业复苏进程依旧存在较大不确定性，市场真正回稳仍需救市政策组合拳助力，二线及三四线城市或将全面取消限购、限售及限价，房企端则有望落地必要的纾困政策措施。

　　具体而言，在4.29局会议后，地方放松政策频率及力度加码，但实际收效仍乏善可陈。核心原因在于政策力度较弱，并缺少系统性政策，甚至连“头痛医头、脚痛医脚”都没有做到。

　　不难想见，在二线及三四线城市全面放松“四限”调控后，那些市场基本面相对较好的城市市场大概率将逐渐回稳，但那些压力城市市场或将继续下行。受此影响，压力城市仍需通过财税刺激、房票安置等必要性的政策措施，以便刺激居民购房消费。例如购买首套房可以免征契税，购买二套房同样可以减半征收契税。又如推票安置，并提供房企让利、政府奖励等优惠。