2021年中国房地产企业发展形势及2022年展望

　　2021-2022年度，我国房地产企业数量保持稳定，增速明显下降，预计将稳定在10万家左右。总体销售额度和平均销售额度保持平稳增长的趋势，但市场整体存在一定的去化压力。并购交易事件数量增多，行业集中度将会持续提升。金融监管强化使得房企增速放缓，土地成交金额和成交量同比下滑。新开工和竣工面积增长趋势稳定，升幅较小。房企权益销售占比显著下降，合作开发模式逐渐形成趋势。当前国内的房企发展主要面临着流动性紧张，销售模式困难，资不抵债，停工风险等问题。由于监管政策日趋稳定，房地产市场也将整体趋于稳步发展阶段，且行业集中度与业务模式都将会有所调整。

　　一是总体房企数量保持稳定，从业人数下降。2000-2019年以来，我国房地产开发企业数量和从业人数的变化总体保持稳定的增长趋势。2020年，全国房地产开发企业总计达到了10.32万个，从业人数接近290万人，相比于2019年有轻微下降。其中新增的房地产相关企业主要集中在广东、江苏和山东，三个省份新增的相关企业总量约占全国三分之一。2021年，由于行业整体低迷与监管日趋严厉，房企生存环境“严峻”，预计2021-2022年全国房地产开发企业数量将会保持在10万家左右，而从业人员数量可能进一步下降。

　　二是企业杠杆率下降，营收增速持续下滑。2021年三季度，沪深上市房地产公司剔除预收账款后的资产负债率均值为65.8%，较去年同期下降0.4%，净负债率均值为93.4%，较去年同期下降6.1%。在金融监管趋严、“三道红线”的政策引导下，房企降杠杆取得明显成效，杠杆率连续下降。从经营业绩来看，2021年前三季度，沪深上市房企营业收入均值为196.3亿元，同比增长23.4%，两年平均增长率为15.1%，营收增速继续下滑。从公司层面来看，2021年前三季度，在A股121家上市房企中，有31家房企陷入亏损，而净利润同比增长为正的公司只有24家。

　　三是企业并购交易总价值下降，持币自保现象明显。截止2021年9月底，我国房地产行业并购案例共554起，平均每天超过两起，涉及交易总额达1537.56亿。据文轩指数统计，2021年以来，以龙湖、碧桂园、万科、世茂等为代表的大型头部房企入场收并购，均完成收并购3起及以上。整体来看，房地产行业收并购呈现资金状况表现优异的龙头企业整合扩速、物企收并购加速的特征，如碧桂园服务先后收购富力物业以及彩生活核心资产邻里乐等，成为在管面积超6亿的物管行业巨无霸。

　　注：权益销售金额即按项目参股比例计算出的销售金额，权益销售金额=合约销售额×权益份额；总流量销售金额即房企参股项目的总销售金额

　　四是合作开发模式逐渐形成。近年来房地产行业整体项目合作情况增多。从上表中也可看出，至2021年Top100房企中仅有1家没有参与合作开发项目，权益销售金额占比在70%以下的房企急剧增加，2019年已达33家，2020年达到了39家，2021年上半年也达到了38家。这说明在当前房企融资环境收紧、资金紧张、拿地难度和开发风险不断加大的市场背景下，房企间合作开发的趋势已基本形成。

　　五是行业集中度提升，龙头企业逐渐主导市场。2020年，我国房地产行业销售额和销售面积集中度进一步提升，前五强房企的销售额占全国商品房销售总额的18.10%，销售面积占全国商品房销售总面积的15.94%。2021年1-6月，CR5指数中，销售额指数有所下降，为17.99%，销售面积指数则小幅度增长，为16.59%。而在CR10指数中，销售额与销售面积都实现了小幅增长，但仍低于25%，说明我国房地产市场仍处于集中度较低的竞争型结构。从CR5与CR10的对比上看，在销售额上，CR10指数的增幅大于CR5，而在销售面积上，增幅则极为接近。从整体上来看，说明我国龙头房企的规模正在逐步扩大，行业集中度正在缓慢提升中。

　　一是融资规模增速波动上升。因2020年第一季度，疫情冲击给与房地产开发企业带来的沉重压力，房地产开发资金来源增速在1-6月都出现了大幅度下跌。2021年初，随着疫情好转，房地产市场资金也逐步回暖，相比于2020年第一季度同比实现了大幅增长，之后的二三季度逐步回归到了正常的水平线。目前，随着疫情影响的逐步消减，房地产企业开发资金规模也逐步趋于稳定，且保持了正常的增长速度。总体来看，只有在2010年和2021年初分别出现了两次大规模上涨。

　　二是季度新增融资持续减少，三季度规模创新低。据CRIC数据统计，2021年前9月100家典型房企的融资量为10919亿元，同比下降21%。其中，第三季度的融资额为2872亿元，同比下降38%，环比下降24%，融资额创2018年以来的最低水平。从各个季度的融资表现来看，整体呈现直线年以来融资政策持续收紧，房企融资受限。与此同时，三条红线进一步推动企业降杠杆，企业债务偿还力度加大，部分房企动用自有现金偿还到期债务，导致2021年上半年多数房企的筹资性现金流净额呈负，新增融资额持续下降。

　　三是国内占比下降，ABS占比提升。从房企资金来源占比来看，2020年受疫情影响，以定金、预收款为代表的资金渠道占比下滑，国内及自筹资金占比上升。到2021年10月份，国内及利用外资资金占比进一步下降，自筹资金比例保持稳定，其他资金来源占比显著上升。其主要原因是由于2021上半年以来，随着多类融资模式相关的政策持续发力，房企融资渠道结构发生了显著变化，其中债券发行仍为主要资金补充形式，海外债逐渐向信用债转移。ABS逐渐受到房企青睐，仅次于信用债。而绿色债券融资额已是去年同期的近2倍。

　　一方面，土地市场整体降温。2020年全国土地成交均价为6762元/平方米，与2019年的5696元/平方米相比，涨幅达18.72%；而全国商品房均价为5859元/平方米，同比2019年涨幅为5.9%，低于地价涨幅。2021年前三季度，全国主要城市平均地价仍旧延续了稳定的增长趋势，但无论是平均地价还是居住用途地价的增速都相比于前几年逐渐放缓，且一二季度和三季度差别比较大。全国主要城市平均地价基本保持了稳定的增长趋势，这一趋势延续至了2019年的前三季度，但之后平均地价和居住用途地价增速都出现了逐渐放缓的趋势，且2021年这一趋势也并未改变。

　　另一方面，国企和绿档房企拿地力度相对较大。2021年1—8月，房地产开发企业土地购置面积10733万平方米，同比下降10.2%；土地成交价款6647亿元，下降6.2%。三季度整体土地市场进一步降温，房企土地购置面积和成交价款进一步走低。上半年50强房企拿地面积 1.8亿平米，同比下降28.4%；拿地销售面积比为54.1%，同比下降了21.9%。对比来看，基于财务、资金优势，2021年上半年国企拿地态度更为积极，拿地销售面积比为87.1%，高于民企的50.2%。分档次看，上半年红橙黄绿四档中，绿档房企拿地力度相对较大，拿地销售面积比为80.6%，远高于橙黄红档的49.5%、52.4%和41.9%。

　　另一方面，施工与竣工面积增速加快，新开工面积放缓。2020年初因为疫情影响，我国商品房新开工面积和竣工面积增长率大幅度下滑。2021年随着疫情缓解，复工复产有序加快，一季度同比增速都大幅提升，且都保持了正值。1-8月，受全国土地市场成交规模下滑影响，全国房屋新开工面积为13.6亿平方米，同比下降3.2%，单月已连续5个月同比下降。全国房屋施工面积为91.0亿平方米，同比增长8.4%。房屋竣工面积为4.7亿平方米，同比增长26.0%，项目竣工速度加快。从二三季度新开工面积和竣工面积的对比上看，说明当下房地产宏观调控仍以促进房企完成项目建造与交付为主，即实现“保交楼”目标，但对新开工项目的监管与融资政策依旧保持谨慎。

　　从商品房月度销售面积来看，受疫情影响，国内2020年一季度商品房销售面积同比增速大幅下跌。但随后随着经济回温，楼市复苏，购房需求释放，商品房销售面积增速开始逐步上升。2021年一季度，商品房销售同比增速由于疫情的缓解而大幅提升。从总体来看，2019年以来我国商品房销售面积就进入了下降区间，2020年受疫情影响而大幅下跌，2021年即使有所回升，但三季度的增速也回归了正常值，整体保持平稳态势。

　　当下，由于房地产金融审慎监管政策趋严，房企广泛面临着资金短期，信用违约风险，同时还会导致流动性风险扩散，其本质是来源于国内房企长期高负债的经营模式。例如2020年上市房企中融创、恒大和万科的负债率都超过了80%。如此之高的负债率，主要来源于国内房企高杠杆的投资回报模式，即在项目前期，通过广泛拿地，获得尽可能多的银行和土地竞价权，然后再通过预售模式获得资金，用于偿还银行债务和重新拍地建房。长此以往，负债规模便会越来越大。一旦遇上监管趋严，杠杆上出现的高负债就会引发企业债务危机，从而导致房企资金链的紧张或断裂，产生大规模的流动性问题。在此过程中，中小房企由于抗风险能力不足，受波及程度要远大于规模房企。

　　随着国内房地产市场逐渐饱和，市场预期改变，高周转模式下的房企，一旦遇到市场下行，则会面临着严重的销售困境。高周转本质是指在拿地、开发、销售等环节保持较快的节奏，从而提高资金使用效率，摊平资金成本。长期以来，高周转是国内传统房企的主流运营模式。然而，2016年底，随着房产市场开始进入从严调控阶段，直到2020年下半年监管逐渐趋严，融资政策持续收紧，房企普遍出现了销售模式困境。当下房企对项目销售的资金回款依赖度更高，但融资已越来越困难，想依靠新债滚旧账来实现资金周转，变得异常艰难。一方面是销售端市场情绪的低迷，一方面是信贷端融资的持续收紧，房企高周转模式已很难再有腾挪空间，也会在未来导致房企销售模式的转变。

　　目前，国内房企利润率逐步下滑已成为行业共识，这一趋势短期内也很难有效规避。然而，高成本的房企在遇到市场下行时，则会普遍存在资不抵债的问题。房地产行业作为资本密集型行业，在开发过程中往往面临着很高的成本投入。首当其冲的是土地开发的高成本性。当下房企拿地难度提高与全国地价的稳定增长都增加了房企的土地成本投入。其次，房屋的建筑安装成本，通常也高于一般产品的生产成本。此外，由于建筑施工周期与房产开发周期一般较长，从而带来了大量的利息成本，广告费与促销费成本等，因而也进一步增大了其投资成本。如此巨额的成本投入，随着行业整体利润率的下降，以及各种政策的严格约束，将从源头上打破房企传统的高杠杆模式，限制了房企的持续经营，销售业绩的增长也会相应下行，最终导致房地产企业资不抵债。

　　当下，国内房地产企业债务违约已经成为十分严重的问题，甚至已蔓延至行业头部房企，包括华夏幸福、中国泛海等。其中，华夏幸福债券违约金额甚至达到了183亿元。从房地产企业本身的发展来看，债务违约主要是因为短期债务压力大、业绩暴雷等负面因素，从而导致了公司债券估值下跌，甚至影响债券一级新发。在过去几年，这种影响偏短期，房企债券估值也会逐渐自我修复。但这两年随着融资趋紧，监管趋严，房企负债增加，高负债、高杠杆的方式得不到改善，从而进一步威胁到房企的现金流安全，最终流动性高度紧张，出现、非标逾期、展期等情况，从而导致了债券违约。而债务违约，资金链断裂又会影响到新建项目的资金需求，最终会导致开发项目停工，甚至烂尾的情况。

　　2021年以来，房地产市场整体运行呈现下行趋势，一些大型房地产企业生产运营过程中出现了一些困难。考虑到本轮行业调控态度坚决，房企整体融资环境还将保持收紧态势，倒逼房企主动降负债。但进入2022年，房地产金融政策进一步收紧概率也不大。这是因为，若短期内政策用力过猛，会致使房地产企业风险加快暴露，可能造成金融市场震荡，影响民生稳定。因此，从中长期来看，政策监管将会逐渐趋稳，2022年我国住房市场的整体供给，既不会存在明显的上涨，也不大可能会出现大面积减少，整体将趋于稳步发展阶段。

　　从销售情况来看，在房地产集中度管理政策下，住房的收缩将会对市场信心造成一定程度的影响，这种影响后续也会持续到2022年。同时，由于2021年下半年土地拍卖市场的降温，预计2022年房企的土地供给将会受到影响。因而，2022年房地产整体成交量预计将保持在低位，销售额大概率会呈现先低后高的走势。

　　从开发投资来看，当下预售资金监管政策仍旧趋严，融资渠道方面随着信贷集中度的监管，以及信托市场的低迷，海外债的风险监管和到期债务规模的整体压力，2022年房企土地购置意愿趋弱的可能性更大，因而整体投资增速仍将进一步下行。

　　从土地市场来看，当前房地产企业一致性减少拿地，优质房企倾向于更多寻求并购机会，在公开招拍挂途径拿地的占比或将减少。此外，从供应端来看，2022年，土地“两集中”模式大概率会延续，重点城市仍会保供应，土拍规则有望进一步优化完善，确保土地市场更加平稳运行。

　　从信贷市场来看，2021年10月以来，相关部门接连释放满足房地产合理融资需求的信号，如银行信贷加速发放、支持境内外债券发行、ABS发行松绑等等。11月，人民银行再度提及“维护房地产市场平稳健康发展”的意见。因此，2022年，房企在融资问题上的困境可能会得到一定程度的缓解，这有利于处于困境的房企完成“保交楼”等工作，将会促进存量房市场的交易。

　　从行业集中度来看，2021年，我国房地产行业并购市场活跃，并购案例频发，房地产行业的行业集中度进一步提升,优胜劣汰的竞争模式将导致资金链紧张的，问题多的房企逐步退出市场，由优质的房企接盘。

　　从业务模式和经营方式来看，当下房企的楼盘开发模式已经转变，由粗狂式开发转为品质化精细化的开发模式。未来的购房群体，会由刚需购房为主转为改善和投资为主。因此，楼盘的开发也将会更加符合未来的购房需求，品质化的开发模式是未来的趋势。

　　（一）降负债、去杠杆。从房地产市场未来发展的趋势来看，房企去杠杆、降负债已经成为一项长期化、常态化工作。在“三道红线”政策规定的时间内完成降债任务，房企应当确立好较为明确的规划举措。一是要控制好拿地力度和成本支出。当前房企出于安全性和成本管控的考虑，应当避开高风险地区，转向市场热度较低，竞争强度相对较弱的城市去获取土地资源。二是要加强资本市场融资力度。当前房企应当优化融资渠道，通过长债置换短债，低成本融资置换高成本融资，优化债务结构提效益、优管理、控成本，减少不必要的成本支出，保持成本费用支出的合理性，加大回款力度，逐步改善现金流。

　　（二）保交楼、防烂尾。一是要优化房企财务机构。2021年，人民银行和银保监会联合会议中，提出了三个稳定，即“稳地价、稳房价、稳预期”，并再次强调了购房人作为消费者的合法权益，即保障按期交楼，这也从政策上表达了对于“保交楼”问题的关注。因此，当下无论是大类房企还是中小房企都要努力优化自身财务结构，让现金流滚动，保障足够的维持项目的开工建设资金并如期交付。二是要注重预售资金的合理监管。在市场还没进化到可以实施现房销售模式之前，预售资金监管是防止烂尾的最佳手段，但同时对于一些合法合规房企的流动资金来源，也会造成很大的挑战。因而，合理控制预售资金的监管尺度，则变得十分重要。

　　（三）售资产、广并购。一是进一步优化自身资产结构。在新的“三道红线”规定出台之前，当前房企要对于自身资产进行进一步优化，例如分拆业务上市，出售资产，降价，推动新股发售等。与此同时，当短期债到期、杠杆比例上升、销售大幅下降时，房企们应当通过打折售房等，加快回笼资金，从而优化自身资产结构。二是要把握行业整合的机遇。当下受疫情影响，一些企业资金链承压，为行业整合创造了机会。因此，房地产行业内部也可以通过有效并购来实现资源整合与对接。其中，百强房企可成为并购主力，现金流充裕的企业可以更加积极地参与并购。在行业整合的趋势下，未来的房企应当确立自身定位，将风险防控放置首位的同时，也应把握时机，实现企业规模和市场地位的跃升。

　　（四）慎投资、缩战线。一是要转变业务思维和布局。近些年，随着政策逐渐收紧，住房市场普遍降温，目前房企一是要在业务的聚焦和布局上更加成熟化。在城市群内部的聚焦上，当下房企应当转变业务维度，不再去寻求覆盖面积和业务范围，而应在细微的领域做到精耕细作，实现由广度到深度的转变。例如，当下国内龙头房企可通过长期下沉布局，在一二线土储竞争激烈的背景下，加强三四线城市的布局，从而获得土地成本优势，占据当地市场。二是要注重市场话语权与品牌。从未来的发展来说，业务聚焦与更小范围的业务渗透能够让房企更容易掌握在某一特定领域的市场话语权和地位，从而在一定程度上提高企业的影响力和品牌知名度，这也是未来房企实现自身转型升级的重要途径。

　　（五）重质量、快转型。一是要转变发展模式。从发展模式上来说，目前的国内房企，未来的发展方向应当从量转变为质，即提高房企自身的产品力、服务力和运营力，要加强对于自身品质的提升，放慢步伐，从长期出发。在住宅以居住属性为主的定位下，未来房企应当对产品有新的认识，打造自身良好的客研体系，提升自己的产品质量。同时，在产品趋势方面，要牢牢把握政策趋向与时代潮流，例如绿色建筑、科技住宅发展等，进一步释放市场端品质改善的需求。二是要注重资源的利用与整合。从房企发展的角度来看，通过有效利用和整合业内资源，拓展多元化的资源获取渠道，将不仅有利于自身业务经营方式的转变，同时也能够促进整个行业的内部合作与转型升级。

　　在消费升级与产业转型背景下，城市更新成为城市化进程的重要命题。城市更新是系统性工程，资金需求大、涉及利益主体多、规划程序复杂、开发运营周期长和收益回报不确定等等，是对企业综合能力的考量。

　　康文玲老师从事文化项目运营管理工作超过20年，2012年从地方政府文化主管重返台北，操盘华山1914文化创意产业园区，从2015年初至今专注于国内文化艺术与工业遗产、历史街区等创意空间运营相结合的项目探索。

　　曾任梵天集团文创运营中心总经理，操盘北京西店记忆项目，与日本、德国、英国等国际城市更新与文创产业发展研究机构有长年的交流合作。

　　华山1914文化创意产业园区的前身为“台北酒厂”，园区内完整保存着日治时期制酒产业建筑群，兼容不同时期、不同类型、不同构造工法，俨然一座产业建筑艺术博物馆。园区范围7.21公顷，室外面积3.5公顷，全区为历史建筑保护群。

　　每年举办各种展览、表演等活动至少1000多个，很多活动是一年一度长期举办。园区定位“文化创意产业、跨界艺术展现与生活美学风格塑造，以“酷”与“玩”为规划主线。

　　倪伟源老师在地产行业已有逾20年经验，曾任职于香港瑞安地产、新加坡传慎集团、香港崇邦地产。曾参与过上海新天地、外滩三号、大宁国际等上海标志性项目的工作。2002年加入启客集团，担任集团财务总监，2006年起兼任8号桥项目总经理及集团营运副总裁，在此期间，成功完成8号桥2期、3期、4期的开发与营运，以及8号桥与美国AG基金公司、8号桥与中国平安信托的投资合作。2013年起担任集团高级副总裁、2016年起担任集团执行董事，开始全面负责集团城市更新与创意园区产品的整体开发及营运。

　　项目总占地面积近万平方米，建筑面积逾 20000 平方米，前身是上海汽车制动器厂约 15000 平方米的老厂房。8号桥一期2004年年初开工，8个月时间就完成改造，开园时达到了70%的入驻率。该项目吸引了众多创意类、艺术类及时尚类的企业入驻，包括海内外知名建筑设计、服装设计、影视制作、画廊、广告、公关、媒体、餐饮等公司。

　　8号桥为政府引导，公开招标，租赁承包市场化开发的一个成功样例。这里的空间经历功能性调整，行业业态乃至人才服务模式也都经历了转型。

　　三邻桥前身为上海日硝保温瓶胆厂，金地商置继8号桥之后在上海打造的又一个地标项目，也是上海第一个以“体育文化”为主题的城市更新项目，创新性地将园区打造为体育文化产业集聚和消费区，除了篮球、足球、游泳、健身等常见的体育运动之外，重点引入攀岩、潜水、跑酷、搏击、射箭等小众项目。运营团队以支持者角色参与其中，组织多种体育文化活动和赛事，成为上海市民家庭出行最暖网红地标。

　　西店记忆FunsTown是由梵天集团主导的具有独特改造设计理念和全新运营模式的文创小镇。园区是六条铁路围合形成的封闭基地，2016年梵天集团借势改造，把纵横高低的铁轨，变成文化属性强的空间。项目不仅仅是城市更新改造，甚至涉及了城市新农村发展过程。项目涵盖老厂房改造、社区运营、历史建筑翻修重建等内容。

　　项目定位以创意IP的能量聚合产业，打造以影视IP为主导衍生及数字內容全产业链生态圈。从传统的空间运营，到运营一个全产业链的平台，在帮助企业成长的同时，也让自身的IP影响力输送出去。在城市更新的过程中，不仅改变了周围的空间美学和产业生态，重新赋予了城市存量空间新的生命，也通过设计，在城市更新中作出了“创意”。

　　首钢园城市更新的项目六工汇，由美国铁狮门和首钢基金联合投资建造运营，项目位于首钢园北区最核心的地块。项目总体量22.5万平方米，由11栋产业办公、11栋独栋旗舰商业和1座购物中心组成，容积率低至1.2。

　　六工汇由六幅互通的地块组成，汇聚独栋旗舰商业、企业独栋、多功能空间和大型室外广场于一体的世界级都市社区。项目六大亮点：汇战略、汇生态、汇创新、汇设计、汇生活、汇人气，“六工汇”，作为首钢工业遗存改造核心项目，纳入了“十四五”规划的城市更新的样本，是新时代首都城市复兴新地标。