张家口楼市泡沫出清：投资客离场二手房难流通 楼市地理

　　如果没有疫情影响，在河北省张家口市怀来县，能看到一种魔幻场景：豪华酒店与洋楼别墅伫立在偏远县郊，每到周末，便有从北京来度假、或从各地来旅游的人，三三两两地涌入这座河北小城，享受片刻的夏日宁静，前往八达岭长城登高打卡。

　　过去数年，张家口这座城市，迎接了无数往来游客，当然还有看到文旅商机的房企、以及想大赚一笔的投资客。他们共同经历了当地楼市的起飞，也在如今，承受着市场下行后的沉寂。

　　不久前，张家口正式废止执行了5年的限购政策，官方主动出手纾困楼市。这背后，是张家口近年来房价大幅下行、“万元时代”一去不复返，买在高点的业主资产大幅缩水、不忍割肉，导致市场缺乏流动性，二手房市场均价也持续下跌。

　　楼市泡沫出清的场景，在如今的张家口随处可见踪影。尤其是在一些“爆雷”房企开发的远郊文旅大盘附近，重重叠叠的高楼仍未完工，人烟也极为稀少。傍晚时分，小商小贩在路边支起货架卖葡萄特产，而四处溜达的游客，有时连出租车都叫不到。

　　一位当地中介小老板告诉记者，张家口楼市的投资时代早已过去了，如今即便是北京来的客户，也是为了周末住或夏天避暑。周边县城有买房需求的刚需，也大多选择去市区，而且入市心态比较谨慎。这座城市，终于在楼市炒作之风过境后，回归了理性。

　　提起张家口，坝上草原、滑雪胜地等词汇，便会涌入大多人的脑海。这座河北城市，距首都北京180公里，“主打牌”是自然风光独特，尤其到了冬季，一些地带的存雪期可达150天。高铁站开通后，从北京到张家口乘车只需一个小时。

　　不过，从经济体量上来看，即便放在河北省内，张家口也不算突出。2021年，在河北省11座地级市中，唐山以8230.6亿元的GDP位居第一，省会石家庄以6013.7亿元排名第二，张家口以1727.8亿元排名第九，只比衡水和承德GDP总值高。

　　原本，这座旅游城市，会按既定脚本按部就班发展，再承接一些环京人口流动的红利。但机会来临了，2015年拿到冬奥会举办权后，张家口迎来极大的政策红利期，大批开发商瞄准机遇，在张家口拿地开发项目，当地楼市也步入疯狂上涨的年代。

　　碧桂园、中国恒大、融创中国、远洋集团、荣盛发展002146)、华夏幸福600340)、金科股份000656)......前来张家口拿地掘金的品牌房企数不胜数。它们当中，有的在张家口市区做刚需或改善盘，有的专门瞄准周边县区，开发产业新城或者文旅大盘，吸引从北京来的投资客。

　　当地房产中介李亮（化名）对此印象深刻。之前，李亮一直在北京做地产中介，张家口冬奥红利来临、京张高铁推动建设后，他辗转到张家口重新开始，并见证了当地的房价短期内出现暴涨、从几千元到破万、新房开盘便“秒光”的上涨年代。

　　安居客数据显示，早在2015年，张家口新房楼盘均价还在5880元/平方米，2016年涨到6052元/平方米，2017年以更大的涨幅均价破万，比申奥之前几近翻番。那时候，因投资客涌入，张家口甚至出现过“一房难求”的情况，市场好不热闹。

　　“之前来张家口买房的北京人，大多瞄准冬奥投资，并且跟涨是大部分人的心理，市场越是狂热买房的人越多。”李亮回忆称，这些人在怀来和下花园购置房产的比较多，一来是为投资，还可以周末和假期时来这里旅游避暑。

　　记者也曾在怀来县看到，这里以各种名义开发的项目不在少数，从八达岭孔雀城到葡萄酒小镇，楼房伫立在荒凉的土地上，还有呈欧式风情的小洋房，呈现出与这座郊县不相符的气质。更直观的，是随处可见的中介门店，和写满中介电话的横幅。

　　一些平时在北京上班、周末来度假的人，或者因北京房价转而置业张家口的人，会在傍晚出现在这座小城，给荒凉的马路增加些烟火气。很少买这些文旅盘的本地人，则会开些饭店商铺，或者把当地特产拿到街上，向这些新业主售卖生活物资。

　　与许多环京城市一样，张家口楼市的上一轮上涨，存在很多非理性与投机成分。因此，当环京楼市政策收紧后，张家口楼市迅速进入“挤泡沫”周期。

　　克而瑞表示，从市场供给角度来看，2018年下半年开始，张家口楼市迎来调整，房价下行；2019年大量项目陆续上市，逐渐呈现出“供大于求”的局面；2020年受疫情影响，张家口房地产项目在复工后迎来了密集取证期，进入全面去库存时代。

　　安居客数据显示，从2018年开始，张家口的房价开始逐步下行，到2019年降到万元出头，2020年均价正式跌破万元。环京调控叠加疫情影响，开发商为了出货大幅降价，整个2020年均价跌了千元左右，到2020年末新房均价约8915元/平方米。

　　进入2021年，房企以价换量的现象愈发猛烈，张家口的房价也从高峰时的13000元/平米一路下滑到8000元/平米左右，下跌近四成。比如，荣盛在当地的一个项目，开盘价格由原先的6000元～7000元/平方米，降至约4000元/平方米，还赠送车位。

　　这种降价幅度，让很多老业主难以承受。据悉，当时因张家口荣盛城降价事件，有两名老业主情急之下要跳楼维权，后被行政拘留。为此，张家口市住宅与房地产业协会发布倡议书，倡导各房地产企业要严于律己，不能以不正常手段进行销售。

　　九月份，张家口市住建局、张家口市财政局等四部门甚至联合出台了《关于进一步加快完善房地产长效机制的通知》，通知要求，已取得预售许可的项目，不得低于成本进行销售；新取得预售许可的项目，不得低于备案价格的85%销售。

　　不过，“限跌令”并未从根本上影响楼市。克而瑞环京投资决策系统显示，2022年1～4月，张家口新增供应面积8万平方米，成交13.9万平方米，同比减少30.88%；成交金额10.81亿元，同比下滑40.54%；成交均价7759元/平方米，同比下滑13.97%。

　　“跟之前高峰的时候比，现在新房确实降了挺多，有些项目甚至是腰斩。”李亮称。碧桂园在当地一项目，之前曾拿出几套低楼层房源，以低至四千多的价格售卖，引来许多关注；保利在当地某项目，之前卖一万一左右，现在也在做优惠活动，现房卖九千多。

　　“此外，融创在市区一个项目，最贵的时候卖一万二，目前尾盘八千左右；荣盛在宣化的一个盘，19年高点时卖8500元/平方米，现在卖四千多，有几套工抵房卖三千多，但是得全款。”他称，但受疫情影响，最近来看房的北京客户很少了。

　　与新房市场价格下行相比，二手房市场欠缺流动性，是张家口楼市更深的症结所在。安居客数据显示，张家口6月二手房均价7461元/平方米，环比上月下跌0.32% ，同比去年同期下跌7.84%。这一跌幅，与楼市低迷的东北几近相当。

　　当地一位楼市研究员张天（化名）告诉记者，张家口的二手房市场，极度缺乏流动性。一方面，很多业主买在高位，均价一万二三左右，现在房价大幅下降，手中资产明显缩水。很多人不忍心割肉，房子便一直在手里拿着，不流向市场。

　　“除非一些急需用钱，或者月供压力比较大的，出售的话价格也被压得很低。”他称，此外，现在新房市场价格明显下降，一些板块甚至比周边二手房都低，这让一些追求品质的刚需投向新房。二手房交易各种费用成本也较高，进一步降低了流动性。

　　投资客手中资产难出手、市场僵持不前，这就导致很多小区找不到接盘人、入住率极低。去年年底，当地有个楼盘冬季来临后，供暖只有14度，一度引发业主投诉。据官方当时回应，该小区业主入住率非常低，管道热损失大，造成供暖温度较低。

　　为激发市场活力，今年5月末，张家口发布通知称，2017年5月24日印发的《张家口市人民政府关于加快住房保障和供应体系建设促进房地产市场平稳健康发展的意见》已不符合当前我市经济发展需求，市政府决定对该文件予以废止。

　　自此，张家口执行了5年的限购政策正式结束，此前张家口规定原本市户籍限购2套，非本地户籍限购1套；原新购住房3年后方可上市交易（以契税缴纳或不动产取得时间为准）。当地首付比例也有所降低，一些银行首套可执行二成首付。

　　业内认为，河北部分城市楼市接连现松动迹象，刺激刚性和改善性需求，有助于提升楼市购买力，缓解楼市库存压力，提振市场信心，促进房地产市场健康良性发展。

　　最近，李亮便成交了一套新房，客户是北京人，通过线上方式交易。不过，与以往不同的是，如今来买房的大多为度假自住，很少有投机心理。“客户一般都是在北京昌平、海淀，夏天带着父母孩子来玩儿，开车自驾比较多，最近受疫情影响成交也不太多。”

　　不过，即便新政出台，大多当地地产人也较为理性。“现在市场降得差不多了，但也很难出现大涨市场。”张天称，市场正逐渐回归理性逻辑，各区县年轻人结婚还得来市区买房，买不起北京的人也会考虑环京，不过大多数人都不着急，心态比较从容。

　　业内人士认为，随着张家口政策红利基本出尽，市场已由狂热恢复到理性状态。从目前市场需求看，本地内生置业需求相对有限，外地吸附能力也太不强，高房价时代已难以再现。