武汉新房成交量再创新高 市场由热转冷丨2021武汉楼市备忘录

　　继2019、2020年之后，乐居总编室推出【2021中国40城楼市年度备忘录】，从新房、二手、土拍、政策、购房意愿等十大视角，记录中国主流城市2021的楼市。本篇为系列之七：2021武汉楼市备忘录。

　　三道红线、土地集中供应、房住不炒……全方位、全行业的调控影响深远，仿佛在瞬息间，武汉楼市由暖转冷。

　　这一年，武汉新房的成交量继续创下历史新高。在土地成交上，国央“接盘”，民企由第一轮的“冲锋陷阵”到二三轮的观战。

　　据湖北中原市场研究部数据，2021年武汉市场供应量略大于需求量，供需关系大致平衡。全市新房供应2365.31万㎡，与去年基本持平；成交2155.38万㎡，同比去年上升11%；价格持续上涨，全年均价16166元/㎡，相比2020年上涨14%。

　　而根据武汉市住房保障和房屋管理局公布的全口径备案数据显示，2021年全年成交商品房215936套，其中新建商品住房成交备案200192套，成交面积23011519.2平米，是最近4年武汉新房成交总量的最高纪录。12月以25395套的高调收尾，助力武汉又一次拿下新房成交量全国首位的宝座。

　　其中，2月、8月、10月为全年成交最低月份。2月成交量低是因处于春节假期这一楼市淡季，而8月武汉则遭遇了疫情反扑，除此之外，武汉楼市降温，炒房客开始被重击。7月28日，武汉市房管局发布公告《市住房保障房管局关于加强购房资格管理工作的通知(征求 意见稿)》，意味着武汉进入了“房票时代”。诸多房企的“暴雷”则给传统的“金九银十”蒙上了阴影，市场信心不足，炒家撤场等影响，使得10月备案成交仅有11689套。

　　与此同时，库存也攀上了高位。截至2021年11月末，已批准预售尚未网签的商品住房202039套，面积2334.65万平方米，中原地产预测，根据备案数据所得，截至2021年11月底武汉市库存量为2631.60万㎡，库存去化周期由2020年底10.4个月上升至15.9个月，库存压力增加明显。

　　在开盘去化方面，同样是来自中原的统计数据显示，2021年全市新房开盘项目共计推售64035套，开盘当日成交32351套，开盘去化率51%，相比2020年下降8个百分点，推售量及开盘当日成交量较去年均有所减少。

　　“短平快”的推售节奏在2021年凸显，随着楼市热度持续下降，房企蓄客时间大幅缩短，推售脚步加快，超半数项目蓄客时间在3个月内，单盘平均推售套数为210套，与2020年基本持平。上半年与下半年的开盘去化呈现出“两重天”的节奏，2021年房地产市场在下半年迅速下行，平均去化率23%，较上半年下降15个百分点，房企推售热情减退，开盘次数缩水明显。整体来看，2021年超半数项目去化率在30%以下，其中有三成去化率不足10%，但同时也不乏去化率在90%以上甚至日光的项目，新房市场分化趋势延续。

　　在区域成交均价方面，2021年武昌以27540元/㎡的成交均价领跑全市，江夏由于高价项目成交占比提升，均价同比涨幅为全市最高达26%，全市整体均价呈上升趋势，仅江岸、沌口两区域同比去年有所下降。

　　下半年的楼市转冷则影响了开发商的营销动作，最直观的表现是2021年下半年开始，市场上以“工抵房”、“内部房源”、“一口价房源”为名的新房房源开始频繁地出现在武汉房地产市场，就区域来看，东西湖、黄陂等新城区在这方面的动静较大。就房企来看，资金压力较大的民企在这方面的动作幅度大于国央企业，更有不少首开项目动用了分销、开盘打9折等方式来进行促销，拉高去化。

　　根据克而瑞公布的武汉2021年度房企操盘销售榜，销量前三的房企分别为融创、城建集团及万科，前三甲的排名与2020年并无差异。

　　从操盘角度统计房企年度销售金额，操盘数据反映了房企的营销操盘等能力，也在一定程度上体现客户对品牌房企的认可。市场不断成熟的今天，多房企联合开发已屡见不鲜，操盘房企往往是直接面对客户的主力。销量前三的房企分别为融创、城建集团及万科。从企业商品销量TOP榜来看，这一年，TOP房企在逆风前行中取得不错成绩：全口径金额破400亿元，操盘破300亿元，TOP20门槛再上台阶。不过，有人欢喜有人愁，并不是榜单上的房企都有所突破，表现到商品住宅操盘销量TOP榜更明显，近半数上榜企业年度销售额低于2020年。

　　全市布局，多项目同时在售，主城重点功能区、产业核心区重点布局，是TOP企业取得较好销量的重要保障，较典型的有本土龙头房企武汉城建及全国型房企融创中国等，同时，两企业也是合作开发的典范。2021年融创在武汉在售项目量达23个，并与武汉城建、城投等多家企业联合开发，其中与武汉城建合作的项目就超达6个，保括武汉城建·融创甘露山文创城、武汉城建·融创丨水韵长洲、武汉城建·融创丨御央首府、武汉城建·融创丨和平中心等。武汉城建年度在售项目更是多达30余个。

　　凭借多个优质项目强势销售，发挥企业品牌营销与产品优势与本土房企结合抢占市场，助力旭辉与龙湖这类企业进入TOP榜并保持持续增长。旭辉与龙湖较少通过公开市场拿地获取项目，收并购等方式为企业布局的主要途径。以龙湖为例，凭借其较好的品牌口碑及商业运营能力，通过与本土企业合作，在城市重点功能区布局多个项目，并取得较好市场反馈。

　　贝壳统计数据显示，2021年武汉二手房市场全年累计成交突破10万套。但从戴德梁行的统计数不难看出，2021年的上半年和下半年，二手房市场的局面大有不同。上半年火热，下半年随着金融集中管控政策的实施，在12月以前，中心城区老破小或者老破大都遭遇了不同程度的放贷难，加上房企暴雷、新房打折降价影响了市场信心，不肯降价卖房的房东与不降价就不买的买家亦展开了“拉锯战”。当然，也有网友表示自己成功捡漏，网友小胡就在在一周内以160多万拿下了位于江岸区后湖2016年兴建的小三房房源。

　　中原统计数据表明，2021年二手房均价19060元/㎡ ，相比2020年均价上涨8%，下半年二手房整体成交量下滑，主城区优质高价房源成交占比提升，带动均价上涨，10月达到全年均价峰值20295元/㎡。

　　在区域成交价格方面，2021年武昌、江岸、洪山、江汉等区域二手房成交套数排名靠前，且较2020年成交量有明显提升，从成 交均价上看，武昌、洪山、东湖高新均价上涨幅度较大，其他区域则大致与去年处于相同水平。

　　诸葛找房的研究数据显示，进入2021年，上半年武汉市场整体热度较高，价格自1月起连续7月上涨，至8月市场均价与上月实现持平，随后随着全国房地产市场政策调控主力转向二手房市场，市场观望态势逐渐显现，价格亦随之下滑，12月在信贷环境改善下出现小幅回升，根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2021年12月市场均价为18369元/㎡，环比微涨0.01%，这是进入9月以来价格首次呈现上涨局面，同比上涨2.22%。

　　在区域成交量上，东湖高新区在各个榜单中都占据了相当重要的位置，无论是成交还是带看，成交周期还是关注量，光谷稳如泰山。成交最快TOP20小区中，东湖高新区霸占13席，占比超过6成，民族大道、关山大道、金融港、光谷东等板块全面开花。

　　品牌开发商开发的项目在二手房市场备受青睐，保利、万科、旭辉、朗诗等榜上有名。除开品牌影响力之外，小区本身的建设和周边丰沛的配套亦是其在二手市场转手容易的原因。

　　而统计数据也表明，在二手房市场，刚需小区成交占比超过8成。在关注量TOP20小区，成交均价集中分布在1.7-2.2万元/㎡，均为各个区域高性价比小区。

　　从供应端的政策来看，2021年上半年武汉从土地供应端，到新房、二手房供给端全面收紧，落实“限地价、稳房价”，下半年调控政策着重于加快发展保障性租赁住房及规范市场行为，保障购房者合法权益。

　　而在预销售监管端，则针对新房销售环节的突出问题，通过加强预售、销售、交付全过程监管，规范市场行为。新政提高了获取预售许可证的最小面积要求，影响了开发商的推售节奏。

　　需求端：严厉打击投机炒房，进一步降低落户门槛，保障刚需购房需求，针对特殊人才放宽限购，政策宽松程度有限。

　　资金端：上半年房企资金监管政策相对宽松，客户端房贷利率上调、额度收紧导致购房成本增加、放款周期拉长；四季度在银保监会、央行“两维护”发声下，金融政策边际宽松，对首套刚需利率下调，此外受全国多地项目屡屡出现不能按时完工的现象，商品房预售资金监管再度被收紧。

　　3月17日，房管局公布2021年工作报告执行情况，明确新建商品住房和二手房同比价格指数原则上不超过5%；

　　4月27日，发布《关于进一步加强新建商品房销售全过程监管的通知》，提高获取预售证的最小面积要求，限制多次开盘；

　　7月28日，武汉进入“凭房票买房”时代，房票有效期60天，且一张房票一次只能登记一个楼盘，客户选择权受限;

　　12月19日，自2022年1月1日起武汉法拍房全面限购，将 “突破限购”的投资购房行为堵死。

　　而需求端利好也显而易见，6月20日，针对特殊人才购房新政出台，非本市户籍重大项目高端人才，首套自住房可不受限购限制；11月5日，非本市户籍的总部企业的高管购买首套自住房突破“限购” ；

　　在公积金提取保刚需、8+1城市圈互认互贷：4月29日，优化首套房、二套房、租房公积金提取条件和规范特困类提取额，以支持刚需为主；12月3日，武汉城市圈公积金互认互贷，降低客户异地购房成本。

　　“房票”政策的出炉被认为是敲打“炒房客”的重拳。7月28日，武汉房管局发布公告，对加强购房资格管理工作进行征求意见，意见稿提出在汉限购区域购买商品房的意向购房人需要先申请购房资格，符合条件才能领到购房的“房票”，有效期60天，且一张房票一次只能登记一个楼盘。

　　资金端层面的政策影响深远，2021年上半年房企资金监管政策相对宽松，客户端房贷利率上调、额度收紧导致购房成本增加、放款周期拉长；四季度在银保监会、央行“两维护”发声下，金融政策边际宽松，对首套刚需利率下调，此外受全国多地项目屡屡出现不能按时完工的现象，商品房预售资金监管再度被收紧。

　　11月10日，武汉市房管局发布网签新规，将合同网签提前至预售资金进账之前，需核实房款已存入监管账户后，系统才能完成备案。预售资金监管趋严将有效保障项目资金运转的安全性，减少因房企挪用资金产生的烂尾风险。

　　就全年的土地出让来说，2021年武汉全年土地出让金收入1896.34亿元排名全国第六位，排名同比去年下降一位，平均楼面地价6779元/㎡，

　　整体来看，2021年武汉土地市场量跌价升，全年供应建面3143.98万㎡，同比下滑11.38%，成交建面2797.38万㎡，同比下滑11.02%；平均楼面地价6779元/㎡，同比上涨16.28%。

　　从区域成交情况看，东湖高新、沌口、东西湖居土地成交建面前三，其中东湖高新居首，高达417.37万㎡（多为光谷中心城、花山、左岭出地）；楼面地价最高为江汉，达16545元/㎡（成交地块均位于二三环间核心板块）。

　　湖北中原研究部分析认为，从各区域新房均价、楼面地价来看，部分今年热点出地板块房地比约在1.5左右，其中汉阳四新、武昌滨江、江岸二七滨江、江岸后湖、蔡甸中法新城板块房地比较高突破1.7，区域开发获利空间较大。

　　而正如前文所说，受今年出地政策以及金融政策影响，国企成拿地主力房企，其中武汉城建集团发力在武汉三镇均有拿地，合计出资312.44亿元，收储建面329.94万㎡，在拿地建面和金额上均排名本次榜首。

　　需要特别提及的是，瑞安拿下的武昌湾地块亦有武汉城建集团的身影，双方合资成立的公司各占股权比例为50%，两者共同拿下的打包地块成就了武汉新总价地王，刷新了此前由中海在汉阳创下的记录。

　　优质地块依旧抢手：受市场行情影响，武汉今年出让条件宽松地块素质较高的地块，基本集中在上半年首次集中供地释出，引起房企强烈关注，加之土拍条件宽松最终均溢价成交，地王频现。

　　东湖高新区的地块最为吸引房企关注和参与，这一点，从下图的房企参与家数、轮次、溢价率和楼面价等均可看出。

　　据湖北中原数据，2021年，从区域开盘维度看市场，今年区域分化问题仍旧明显，东湖高新、江岸、武昌等区域表现突出，其中东湖高新去化率最高达54%，而东西湖、新洲、硚口及蔡甸等区域竞争激烈，去化率表现较为挣扎。

　　大多数区域以毛坯项目推售为主，全市仅有汉阳、江岸、武昌及洪山四个区域精装项目占比过半，是否精装对区域去化影响不显，热门区域如东湖高新、江岸、武昌等，毛坯及精装去化率均相对较高。

　　分价格段来看，单价3万以上豪宅项目去化率最高达43%，单价1.5万元/㎡-2.5万元/㎡项目去化率处于居中水平，而单间1万元/㎡以下项目去化情况则较为惨淡，去化率最低仅15%。

　　从环线来看，三环内整体开盘去化率高于三环外10个百分点，四环外刚需主力战场表现最差，上下半年去化率均排名最末。

　　来自武汉市房管局的统计数据显示，2021年，东湖高新区和洪山区供应面积分别为309.1万平方米和304.1万平方米，居全市前2位。

　　而在销售套数排行榜上，或许与大家的认知有些许差异，或者说，因为新房备案数据局有一定的滞后性，武昌区的南山·纵横滨江时代（3731套）、洪山区的保利·云上一期（2434套）、东湖高新区的绿地光谷星河绘（2429套）销售套数排名前三。

　　不过需要特别提及的是，中原的这一份榜单统计时间截止到11月，开发商全面冲刺业绩的 12月并未纳入相应数据，故最终在排名上会有一定的差异。

　　据湖北中原统计数据，2021年武汉新房成交均价为16166元/㎡，100平房源总价约为162万/套。

　　据湖北统计局数据，根据国家统计局数据显示：2021年第三季度湖北省城镇居民人均可支配收入为29918元，相较于2020年湖北全省城镇居民人均可支配收入36706元这一数据（数据来源：湖北省统计局）呈现出下降的趋势。，降幅为18.5%。

　　由此，我们可以按照房价收入比=单套总房款/家庭可支配收入（人均可支配收入乘以4-5），估算2021年武汉房价收入比，约为10.82。

　　来自贝壳研究院的数据表明，城市间租金水平分化，超8成城市租金同比微涨，仍有超6成城市租金低于疫情前水平，有7个城市租金水平创三年最低。

　　武汉属于基本持平的城市，不过，租金仍低于疫情前，其原因除了租金变化的滞后性外，各地均在逐步增加租赁房源的供给，供需矛盾逐步趋于缓和，因此租金水平不具备大幅上涨的动力。

　　注：角度大小表示2021年成交热度的高低，半径长短表示2021年租赁成交租金水平的高低，红色为租金近三年最低的城市，紫色为租金同比微涨但租金低于2019年的城市，蓝色为租金水平相比于2019年微涨的城市

　　乐居随机问询了2位房东，胡女士的一套50平米房源位于繁华的群星城周边，疫情前，该套房源的出租价格为2800元/月，而疫情之后，房源的出租价格已经两度下调，且租房客的租赁周期不长。2021年度，已经三度更换了租赁者。

　　而刘女士持有的位于汉口范湖的一套100㎡的小三房，在疫情前租金可达3600元/月，为了避免麻烦，前两年她将房源交给长租公寓机构进行打理，尽管空置期尚在可控范围内，同样刘女士也面临了下调租金的问题，目前该套房源的月租金为3200元/月。

　　长租市场的需求在2021年较为旺盛。12月末，自如研究院 近日，自如研究院发布《2021年武汉长租市场观察》（下称《观察》）。数据显示，2021年武汉长租市场成交量回暖，全年成交量相较去年整体上升7%；长租机构的租金全年平稳，月均浮动在0.4%内；东湖高新区成武汉租房最热地区，成交量占全市约四成。

　　据《观察》数据测算，随着武汉绝对人口规模、人口流入数量和留汉毕业生群体不断增长，预计武汉市5年内将产生34万套租赁住房需求，市场潜力有待进一步释放。

　　2021年武汉长租市场呈稳健复苏态势。整体来看，1-12月长租累计成交量同比上涨7%，超去年同期水平。而在3月和6月的“白领季”和“毕业季”，武汉长租市场的成交量增幅显著，出现两个高峰。

　　分区域来看，被誉为“中国光谷”的东湖高新区，成交量占总量的比值高达40%，远高于武汉市其他地区，位列首位。其主要原因是“中国光谷”在产业、科技等方面汇聚有大量人才和科研院所。据统计，该地区集聚了武汉大学等42所高等院校、56个国家及省部级科研院所的30多万专业技术人员，产生了较大的长租需求。

　　其次，洪山区作为武汉重要的办公商务区，成交量占总量的比值达15%；位于大汉口的江汉区、江岸区，以微弱差距位列第三、第四，占比均约11%。

　　尽管武汉长租市场成交量有明显的淡旺季差异和区位差异，但整体的长租租金水平仍保持平稳，月均浮动在0.4%内。其主要原因之一是政策创新让住房租赁企业在发展模式上得以突破，尤其是武汉对“N+1”模式的支持，可以在提升租赁住房供给的同时，起到平抑租金的作用。

　　因父母接近退休年纪，黄女士在7月价格处于比较高的时候成功将其在南湖的一套有学区配置的老房子售出。10月黄金小长假，又通过朋友介绍，全款拿下了市中心某个口碑开发商开发的纯新盘，不怕烂尾、价格为“工抵房”的特价房源，“落袋为安”的不炒房心态，让她颇为得意这一番操作。如今，黄女士就等着来年顺利收房。

　　而买到“山顶价”的成先生就有些恼火，5月，在光谷东楼市一片火热之际，他跟着一波同事杀到了某品牌房企楼盘敲定了一套房源。而8月之后，形势急转，该项目以特价房的名义推出不少房源，前后差异不大的楼栋，总价差达到了近30万。对于降价行为，成先生表示，很是心塞。“好在知道我买这套房的人不多，不然我大概每月都要被问，今年就算是为了这套房打工了。

　　在后湖开设了一家新房门店的熊先生表示，2021年的上半年和下半年，购房者心态转变很大，上半年许多购房者担心买不到中意的楼盘，十一黄金周及之后，观望态度浓厚，即便部分开发商有降价让利行为，但购房者依然希望能有更多的优惠空间。不过，在他看来，在地铁一年比一年通达的情况之下，购房者过往对区域的执念有所降低，“看得上，买得起，价格ok”就会出手。

　　乐居普通员工认为，2021年，武汉楼市先热后冷，政府层面对于“因城施策”“房住不炒”的动作频频，在一定程度上让“炒房客”有所收敛，刚需住房购买群体有了更多的选择空间。不过，高端住宅市场仍在一路走高，房子交付延期、房企暴雷等让购房者摇摆不定，观望心理更为浓厚。展望2022年，预计诸多楼盘林立的新城区仍将面临抢客大混战，长江主轴的诸多高端住宅项目将带来不一样的产品，开发商或将更为重视产品力。

　　开发商的工作人员表示，“房住不炒”将会在2022年继续贯彻执行，房企的拿地将更为谨慎，合作开发项目也会更多，在房价走势上，区域板块仍将继续分化。

　　湖北中原分析认为，2022年武汉土地公开招拍挂市场，如果延续目前的政策环境，大概率不容乐观；收并购市场或将大放异彩，国企央企对涉事民企的收购提速，国资托底地块和品牌房企的合作将增加。

　　及至新房市场，2022年武汉新增供应预计将同比下降。第一批次土拍的地块预计明年3-4月会有新房上市潮，开发商需要提前蓄客，提前准备合作银行资源，因为集中开盘会带来银行信贷资源挤兑；第二、第三批次土拍，本地国企以及平台公司收获颇丰，但同时面临较大的开发成本与压力，大部分地块或将会展开合作开发模式，入市时间或将推迟，预计明年新房供应有短暂的空窗期，第一批次拿地项目将有短暂喘息机会，能在市场压力较小情况下优先出货。

　　乐居了解到，不少第一批次拿地的房企项目已经开启了市场宣传预热或进入规划公示、项目建设招投标阶段，比如由德信地产拿下的东西湖单价地王项目，后由“旭辉+新鸿基”并购，将打造恒基旭辉·铂悦园著，预计将在2022年一季度入市。香港置地鏖战 212 轮，以43.16亿元总价竞得的东湖高新区(光谷中心城)P033号地块已于2021年12月报规，南山斩获的片区单价地王地块在引入湖北房投、武汉城投进行合作开发后，案名定位城投南山长投 领峯，目前项目业已报建，由中铁城建集团有限公司承建。来自杭州的大家房产在武汉的首作——光谷梦幻世界于2022年1月规划出炉。

　　而在二手房成交方面，湖北中原研究部预测需求分化，2021年年末二手房放贷提速将使得卖一买一的改善需求被激活。

　　在置业板块上，笔者个人认为，刚需购房者可结合实际购买力、工作区间选择口碑、配套较好的项目进行购买。而对于投资需求来讲，则需要做好五年期以上持有的心理准备。于开发商来说，敬畏市场，拿出更好的产品，才能走的更稳更远。