2022年下半年房地产行业投资策略报告：大雪压青松 修复终有时

　　的重要方面，当前行业处于供给收缩、需求观望状态，预计下半年政策宽松力度仍会持续加码，逐渐扭转当前供求观望状态，我们认为行业市场竞争格局将在风险出清中逐渐优化，优质房企或将走出α行情。建议关注(1)基本面表现较好的物业管理公司；(2)具有央企/国企背景的高信用优质房企；(3)拥有优质持有型物业或转型类企业，或有效形成“开发类+”的良性资金循环的房企。

　　预计下半年政策仍偏宽松。2022H1 房地产行业政策持续放松，至2022 年5月已经涉及到147 个城市出台楼市放松政策。从城市能级上看，三四线城市楼市放松政策较多，已逐渐向高能级城市扩散。我们认为在基本面回暖前政策工具箱处于持续打开状态。方式上，预计仍以因城施策为主出台支持刚需和改善性住房的政策，力度上，依赖于基本面恢复情况，需求端政策或向高能级城市扩散，具体政策工具逐渐向限购/限贷/限售/首付比例等力度较大的政策上倾斜，供给端政策预计会持续托底支持房企融资、各地集中供地政策会根据实际成交情况持续优化。

　　房地产行业在我国经济中具有重要地位，是“稳增长”的重要方面：在经济贡献度上，我们以2020 年投入产出表估算，2021 年房地产产业链增加值占GDP的比重为20.56%。在金融系统中，截至2022 年一季末，我国房地产余额53.22 万亿元，占金融系统余额比重达到26.48%。从社融角度来看，2021 年居民中长期占新增信贷比重达到30.5%。在财政收入上，土地出让收入占到政府性基金的比重88.8%(2021 年)，房地产行业相关税收占公共财政收入比重10.3%(2021 年)。

　　房地产行业中长期需求仍有支撑，居民杠杆率仍有空间：我们测算我国中长期年均住房需求大约11.04 亿平，主要驱动因素来自(1)改善性需求带来的人均住房面积的提升；(2)刚性住房需求；(3)住房更新需求；(4)城镇化进一步加深等。截止2022 年3 月末，我国居民部门杠杆率为62.1%，与海外发达国家相比仍有加码空间。

　　房地产行业当前处于需求观望、供给收缩状态：受新冠疫情反复以及经济增速下行压力增大影响，失业率上升，居民对未来收入增长预期下降，叠加房地产行业信用风险持续释放，购房者整体持观望态度。房企受资金压力等因素影响投资意愿下降，土地市场供应与成交规模持续下降。

　　供求两端政策持续放松，将逐渐推动销售回暖与供给我修们复认：为需求端改善政策的持续叠加下有望逐渐改善需求端的观望情绪，尤其是房贷利率下调将提升房产的配置价值。销售回暖以及融资端托底政策将驱动房企推盘量的提升。展望2022 年下半年房地产销售，我们预计随着疫情扰动减弱，下半年房地产销售将得到一定程度修复，考虑去年下半年基数较低，全年下滑幅度或将收窄至10%左右。

　　行业加速出清，竞争格局优化，优质房企或享受α效应：出险企业逐渐收缩规模，为优质房企腾挪空间，优质房企有望提升市场份额。我们认为兼具有融资优势的高信用类、深耕高能级城市以及具有高质量运营基础的房企或将走出α行情。

　　2022H1 政策驱动下房地产板块相对收益显著：截止2022 年6 月9 日，房地产行业(申万一级行业)下跌8.2%，沪深300下跌15.48%。对过去15年房地产板块的市场表现进行复盘，政策仍是房地产股价上涨的核心驱动因素。