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【栋察二手房】北皇姑四兄弟 80-120万怎么选？

来源：互联网
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2022-04-07
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皇姑区是沈阳中心城区之一，具有厚重的历史文化底蕴和现代文化资源，是辽宁省的行政、经济、文化中心区和教育大区。

如今皇姑区发展势头猛进，北行商业区改造、沈飞搬迁、发展首府新区科创走廊、打造三台子历史文化片区、开创北皇姑全新教育生活区，如何让老城换新，充满生机，成为皇姑区发展的重中之重。

同时皇姑区也凭借区域自身魅力和不可复制的优势，成为沈阳置业热门区域之一。

皇姑区的板块特点

皇姑区老城区内有北行、塔湾、长客、北陵等热门板块，这些板块承载着老沈阳人的回忆，且在优质教育资源、环线位置上具备绝对的优势，有些板块更是沈阳家长们选择学区房的第一选择；

二环外有首府新区、北皇姑、三台子等板块，这些板块承载着皇姑的未来，虽然这些板块在二环外，但大多在二至三环之间，仅北皇姑位置三环边，位置相对三环外的一些新区板块仍具有优势，另外多数板块内新建皇姑区域内名校分校区，新项目较多，改善类型新品居多，购房者接受度较高。

在沈阳北部置业，新区中北皇姑、首府新区两个板块的关注度极高，所以本篇我们选择具备优质学校资源、发展成熟、生活气氛浓郁的北皇姑板块的四个项目二手房，为大家分析对比，毕竟选择二手房的购房者大多数都是着急入住的，板块成熟度也是重要的考虑范围。

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北皇姑的居住便利度

首先我们先说说北皇姑板块，该板块位于紧邻三环但在其之外，板块北侧连接沈北正良、西侧连接北于洪板块，东侧临近首府新区。

虽然北皇姑板块占地不大，但是五脏俱全，配套成熟。怒江北街、黄河北大街、七星大街均贯穿板块内，此外长江北街贯穿连接北皇姑滦河街已经规划完成预计今年6月动工，驱车出行，可选择道路居多；地铁出行可前往地铁2号线沈阳师范大学站或者医学院站；

就医可选择邻区的于洪的盛京医院雍森院区、沈北的盛京医院沈北分院、三台子的242医院、739医院等，车程总体在10-20分钟以内；

今年6月份，板块内将有一大型商业金科美邻汇开业，板块商业短板也因此补齐；

板块内三所新建优质学校均已开学，其中两所小学，其中珠江五校溪湖校区已开学多年，珠江五校滦河校区于2020年9月开学，一所中学，虹桥中学北部校区。

但板块的劣势就是占地面积有限，可开发土地屈指可数，未来发展空间有限，板块内未来教育资源的成绩将成为未来板块发展最重要的命脉。

北皇姑板块里的房子

北皇姑板块虽小，但是板块内保利、万科、龙湖、金科、招商等大品牌云集，居住项目均为新建商品住房，园区、产品、物业认可度相对较高。

此次，我们选择北皇姑板块内万科金域华府、恒大雅苑、金科集美天城、华润翡翠城四个项目小三室二手房房源进行对比分析，以上四个项目距离相近，主要区别在产品、园区、价格方面。

万科金域华府102平户型图

万科金域华府，北皇姑较早进驻的项目，房子最早建成时间为2014年，该项目优势底商运营成熟、物业服务认可度高、入住率高；但是该项目较早开发，户型设计相比新项目相对落后，此次选择该项目102平小三室产品与其他项目pk。

恒大雅苑92平户型图

恒大雅苑，也是很早一批进驻北皇姑的项目，整体分五开发，最后一期交付时间2021年底，房子最早建成时间为2012年。该项目最大的优势就是距离板块内小学、中学两所学校距离很近，园区西门紧邻中学校门、园区东门紧邻小学校门，此外该项目由于产品多样化其价格浮动也相对较大，可以说是北皇姑板块性价比最高产品；该项目劣势为园区内部分房源房产证还未能办理，精装修风格较为古板老成，此次选择92平三室户型与其他项目pk。

金科集美天城，北皇姑新一批进驻房企，2021年第一批房源交付。该项目由于刚交付不到一年，房源较新是他的优势之一，而且新项目户型方面的设计更贴近当前市场置业需求，此外该项目自配建大型商业，是北皇姑距离商场最近的项目。

华润翡翠城，北皇姑新一批进驻房企，是以洋房产品为主搭配高层的居住品质较高园区、物业服务认可度高，园区密度低，相比其他大高层居多的项目居住舒适度高，产品户型设计规范符合当前置业热门户型标准；但该项目学区未被划入北皇姑公认的优质学校，是该项目的最大劣势，虽然如此但该项目仍因为过高的居住品质成为北皇姑当前二手房房源价格最高项目。此次选择100平三室户型与其他项目pk。

综合来看，以上四个项目均拥有不同优势，华润翡翠城单价最高，高层小三室产品总价约119万左右，适合需求高品质居住环境且没有优质学区要求的改善类购房者；

万科金域华府项目小三室总价约120万左右，品牌以及物业服务认可度高，项目社区商业运营成熟，有优质学校分配，适合有学区需求且对物业服务度要求高的购房者；

金科集美天城项目算得上次新房二手房，小三室户型总价约107万，户型认可度，有优质学校分配，更适合对房子新旧有要求的购房者；

而恒大雅苑，小三室户型总价约82万，总价低，北皇姑性价比之星、分配优质学校，北皇姑性价比直观，适合置业资金有限的自住购房者。

北皇姑板块资深经纪人王洪国点评：

万科金域华府园区分南区、北区，南区楼龄户型要好于北区，北区户型相对老套过时，此次选择的102 平糖葫芦户型很一般；园区内有地上停车位不是人车分流，但物业要给点赞，而且楼下自持商业做的非常好。

金科集美天城目前出售的大多数二手房源房主当年高位站岗入手的，现在很多都赔钱出售。现在买金科二手房全区新性价比高，而且户型好，物业好，缺点就是94平户型北边卧室太小，园区景观稍微少点。

恒大雅苑，主打园林，绿化园区是北皇姑项目中规模最大最好的，最重要价格便宜，绝对有性价比，是刚需首选。但是物业细节上做的不够完美，户型设计相对还行，但是没有赠送。

华润翡翠城，品牌物业房屋质量不用多说，目前在沈阳算是老大级别的，但是项目位置缺点明显离三环太近了，还有铁路噪音，更关键是没有学区，不带学区买北皇姑意义不大。

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◆文|杨旭 ◆ |远方

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