楼市变革时代 旭辉如何打赢“品质战”？

楼市变革时代 旭辉如何打赢“品质战”？奎文公众信息网 2022年第6周成交数据 （数据：瑞宏达思） 春节之后，也就是第6周，沈阳商品住宅备案总面积约为9.86万方，环比上涨856.4%，备案套数达889套，环比上涨约910.2%！第7周，虽然数据略有回落，但是单周

2022年第6周成交数据 （数据：瑞宏达思）

春节之后，也就是第6周，沈阳商品住宅备案总面积约为9.86万方，环比上涨856.4%，备案套数达889套，环比上涨约910.2%！第7周，虽然数据略有回落，但是单周备案套数仍然突破了800套。面对这样的成绩，许多人都认为市场至暗时刻已经过去，新的机遇要来了。

但实际上，从市场表现来看，虽然大形势正在逐步回暖，但对于房企而言，竞争压力仍然存在，尤其是在购房者需求错综复杂的当下，如何踩准潜力板块、解决购房者置业痛点，是企业发展的关键话题。

沈节后回暖信号明显

1、新房市场表现强劲

咱们先来看看新房市场。

春节之后，沈阳各大在售项目迅速“进入状态”，各种优惠、活动已经开始重新刷屏朋友圈了。而线下方面，笔者先后走访了新盘相对集中的首府新区、北站cbd等板块，发现到访量较春节前也有着明显的回升。

旭辉集团东北事业部营销管理部总监苏彤也印证我的感受：旭辉旗下在售项目春节后到访普遍较好，像旭辉·首府铂辰时代等热门楼盘单日到访突破40套，较春节前已经翻倍。

2、二手房市场销量翻倍

我们再来看二手房市场。

春节后，笔者同样走访了几个知名中介，发现许多中介门店在晚上八九点仍在带客户看房，根据贝壳大数据显示，2021年12月，贝壳单日成交就已经突破20套，进入2022年，这一数据再次翻倍，单日成交已经突破40套了。

3、优惠房源骤减

看了交易状态，咱们再来看看价格。

春节之后，无论是新房还是二手房市场，优惠房源正在逐步减少。

不久前，曾有栋察楼市粉丝咨询某项目的特价房源，笔者也去打听了一下该项目的优惠情况，被告知只有零星几套“顶底”或是特殊楼层，价格虽然便宜，但是缺点也十分明显。

综合以上三个现象，我们不难看出，市场是真的开始逐步回暖了。但需要注意的是，市场虽然大形势向好，却并不意味着所有房企都可以回到2019年。

房企“隐形战争”仍在

前几天，我在谈及“黑铁时代”话题的时候，一位从业20余年的朋友说，“没有楼市的黑铁时代，只有房企的黑铁时代”。事实也的确如此。沈阳的这一轮回暖，是将市场重新放置到稳定小幅增长的常规轨道上，这对于房企而言，压力仍然存在。

2022年、2021年沈阳房企业销售面积top10 （数据：瑞宏达思）

用1月份房企排行举例，对比2021年top10榜单，我们就会发现，不仅三甲品牌“换血”，而且多个品牌房企直接“掉榜”，同时，也有很多新的房企杀出重围，出现在了榜单之上。

可见无论市场如何，房企之间的隐形竞争仍然存在。而购房者置业痛点的变化、升级，则是房企在日益激烈的竞争中必须面对的话题。

那么，在激烈的竞争中，旭辉等新上榜的房企，是如何在激烈的竞争中脱颖而出的呢？

两个要素，第一是地段，要踩准城市发展的上升板块；第二是绝对的产品力，只有能够解决购房者置业痛点，才能立于不败之地。

这两点，我们分析旭辉过去9年的拿地布局和开发产品就会发现。

战略布局

都说在地产圈，占据黄金地段就等于成功了一半，但可谓是知易行难，纵然是深耕城市十余载的头部房企，也偶有失手，那么旭辉是怎么做的呢？

两条线，城心豪宅&新区改善。过去9年间，旭辉先后布局浑南、铁西、大东、皇姑等多个区域，从2016年抢滩一环，就可以看出旭辉深耕主城的决心。

旭辉·盛京墅示意图

1、抢滩一环核心

2016年土拍，第一粮库地块吸引了10家房企参与角逐，但最终6550元/建筑平方米的成交单价，让多数业内都无法理解。因为这个价格远超当时市场对于地价的认知，甚至可以说，这次土拍，是开启地价通往“万元级”大门的钥匙。

就在友邻等着看笑话的时候，以“天花板”之姿入市的旭辉·雍禾府，不仅高层产品掀起了一股抢购热潮，而且现在在售的旭辉·盛京墅产品更是成了二环内极难复制的“孤品”，450万/套起的别墅，竟是一房难求。

无独有偶，旭辉在成功运作了第一粮库地块之后，先后多次拿地城市核心区域，打造的精品项目往往一房难求，正如2021年首次亮相的旭辉·铂悦公望，项目就凭借着核心地段有独家产品，在楼市普遍低迷的大环境下，成功逆势而上，实现了首开8亿，去化率95%的成绩。

旭辉·璟宸府实景图

2、落位上升型板块

2017年，在业界习惯于旭辉“东进西拓”的开发节奏之际，旭辉又突然挥师于洪新城，以5900元/建筑平方米的价格竞得于洪区细河路南2号地块。当时于洪新城区房价“破9”尚且困难，业界再次表示“无法理解”。

旭辉·璟宸府样板间实景图

但是，短短5年，于洪新城区域均价“光速”破万，旭辉开发建设的旭辉·璟宸府项目成为区域热门楼盘之一，尤其是其190万-330万/套的叠墅产品，面积段在111-135平之间，户型规划适中，品质优异，逐步成为区域的品质标杆，广受追捧。

前面我们说过，企业想要发展，离不开产品力的不断升级。过去几年，旭辉在产品力的升级上，主要体现在产品、服务两大维度上。由于篇幅所限，我们先来重点分析一下在产品规划上，旭辉的“三大利器”。

旭辉·首府铂辰时代实景图

踩准置业痛点

当前市场，刚需、改善并行是公认的置业主旋律，而这部分购房者最为关注的一个是户型格局，另一个就是园区的舒适度。在这三个方面，旭辉的表现可圈可点。

1、刚需市场的大变革——小三室迎来变革“双卫”时代

购房者置业最关心的是什么？当然是户型。不断创新更为宜居、更为人性化的户型产品，是企业长盛不衰的关键，而旭辉这几年推出的户型，甚至可以说改变了沈阳当前户型的流行趋势。

旭辉·首府铂辰时代样板间实景图

最典型的，就是旭辉·首府铂辰时代。

这是旭辉在皇姑区的第四个项目，项目周边品牌房企环伺，竞争压力非常大。但是在过去的半年时间内，笔者多次到访该项目进行实探，无论是阴雨大雪，还是工作日时段，项目营销中心总是人潮涌动，这也侧面说明了其产品力之强。

旭辉·首府铂辰时代项目100平户型图

笔者仔细琢磨了项目的“王牌产品”。其实这个100平三室两厅两卫户型真的不用多说，但是“双卫”就已经立于不败之地了。

这个户型可以说是开创了小三室的“双卫时代”，自从这个户型产品面世之后，沈阳全城范围内的“百平双卫”产品如雨后春笋般出现，可见该产品的影响力。

在当前市场，尤其是刚需市场，100平能做出三室格局就已经非常难得了，双卫，可以说是购房者想都不敢想的，谁先推出，自然可以凭此优势，占据刚需市场。

旭辉·首府铂辰时代样板间实景图

2、改善变局——开启洋房120平“大三室”格局

在刚需市场上，小三室绝对是市场成交核心。而在洋房市场，如何抢滩品质首改市场是至关重要的。也因此，旭辉·首府铂辰时代创造性的推出了120平的“大三室”洋房产品，再次引领了市场。

通常而言，洋房120平户型就非常稀少，而且，120平的面积，很多项目只能做三室一卫的“小三室”产品，但是旭辉·首府铂辰时代却开创了120平“大三室”时代。

旭辉·首府铂辰时代120平洋房户型图

这个户型三面宽设计，客厅开间5.5米，且不赘述，最重要的是三个卧室，面积竟然均在10平方以上。两个南向主卧，面积分别约达26.4平、16.4平，一个北向房间，面积约达10.2平，三个房间面积均在10平以上，这也意味着，三个房间都可以放置单人床而不拥挤，这在当前市场中，甚为难得。

旭辉·东宸府实景图

3、用建“花园”的心态，打造“园区”

园区是很多项目交付时的痛点。

什么样的园区才是好园区？购房者听不懂“全冠移植”，也不知道“白桦”有多珍贵，但是走进园区的那一刻，各不相同的体验感不会说谎。

旭辉·东宸府在细节上的苛求，给购房者带来了与众不同的园林体验，“一进去感觉空气都比外面好”这个朴素的评价，超越任何园林大奖，因为它是来自业主的，最朴素的认可。

旭辉·东宸府是怎么做到“空气都比外面好”的？

因为旭辉·东宸府仅中央景观就有约7700㎡，相当于18个篮球场大小！种植在其中的花草树木，数不胜数，这个绿化率就连最大热的“口袋公园”都难以媲美。再辅以艺术雕塑和水系，这种卓然物外的艺术氛围，自然为园区增添了一抹与众不同。

加上55米的超宽楼间距，给了园区更多更舒展的空间，行走其间，自然令人心旷神怡。

旭辉·东宸府实景图

综合以上三点我们不难发现，旭辉之所以能够在激烈的竞争中杀出重围顺利登上2022年1月房企销售top10的榜单，外要布局精准，内要产品力过硬，可谓是“内外兼修”缺一不可。

2022年大环境在政策导向、城市发展等大背景下正在逐步回温，但这也代表着购房者置业需求正在不断提升，对于产品品质的要求也在发生着变化。因此，市场的回暖并不意味着企业可以“躺平”。相反，当前市场已经进入了多维竞争的新局面。

企业在新时代来临之际，有机遇也有挑战，作为2022年1月入榜top10的房企之一，旭辉如何进一步提升内功，我们也将持续关注。

◆|雨薇

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