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丰厚的土地储备,2022年高官台能否重燃热势?!

2019 年5 月,保利以8100 元/ 平的楼面价+ 无偿移交政府8800 平租赁住房产权成功拿下高官台东-1 地块,让业内重新认识了东沈河高官台板块。自此之后,区域吸引了众多目光,板块价值迎来跃升,大片待开发土地,也成了业内关注的焦点。

然而,万众期待下,2021 年的集中供地,却给板块泼了一盆“凉水”。

首先,在去年4.30 第一次集中供地中,高官台东-3 地块以7980 元/ 建筑平方米的底价成交,虽然保利成功实现区域“双杀”,但地价越拍越低,板块价值质疑之声渐起。

之后,在板块亟需价值证明的二三拍上,高官台再次“拉胯”。备受期待的高官台东-2 地块在第二次集中供地前终止交易,后续三拍,该地块也是“杳无音信”。在2021 年的最后一拍,仅有高官台东街东-1 地块上架成交,然而此地块全部用于保障性租赁住房建设,于板块发展和价值擢升而言,实在是影响不大。

总体来看,从2019 年开始,两年时间,东沈河高官台并没有实现价值攀升,反而热度骤减,区域发展陷入“尴尬”境地。不禁让人疑问,高官台板块是真的凉了吗?

在火勺看来,板块发展起点较高,难免会与预想有些出入,同时,市场进入波动期,板块的发展速度也会随之降低,发展周期拉长,不能简单地用“凉了”作定论。

另外,深入分析可以发现,“一拍”的高官台东-3 地块表面上是以“底价”成交,实际上却是“隐藏”地王。

据悉,在第一次集中供地上,高官台东-3 地块出让有无偿代建学校、道路、绿地、租赁住房的要求。其中,代建的学校为沈阳七中东部高品质学校,建筑面积达5 万平以上,中小学96 班型,仅这一项的建设成本就在2 亿元以上。再加之道路和绿地等建设成本。综合计算下,高官台东-3 地块的综合楼面价已达万元每平,远高于2019 年高官台-1 地块不到9000 元/ 建筑平方米的实际楼面价。

由此,高官台板块并非是“越拍价越低”。而且,过多的额外成本输出,也解释了为何地块出让时没有大开争抢。

总之,2021 年,高官台板块虽然仅出一宗纯住宅用地,但带来的各项配套红利正在逐步兑现中,板块价值依旧坚挺。

首先,无偿代建的七中高品质学校目前位置已经确定,相信今年就会传来动工的好消息。其次,公园绿地的代建,将为高官台乃至东沈河增添新的城市综合性生态公园,区域宜居属性增强。

除此之外,进入2022 年,新的土地出让计划正在拟定,沈河区的供地大户无疑就是高官台。

根据相关的征地信息,高官台还有丰厚的土地储备。同时,依照火勺以往的实探,沿高官台街的东西两侧,均有大片的待开发土地。其中,高官台街东原沈阳不锈钢交易中心目前已清空征收中,高官台街西征收区域已是净地状态,征收范围涉及38 万方,可以说,高官台是目前沈阳二环区域少有的大体量土地储备区域。

而一直备受期待的高官台东-2 地块目前也是“待字闺中”,其最大的看点就是超高的商业比例。如果能够在今年顺利出让,将为板块带来商业、产业的全维发展。

另外,根据最新消息,新建的高官台街公铁桥目前进入收尾阶段,将在近期开通。未来板块出行将大大收益,减轻了高官台板块的交通压力。

总体来看,去年高官台的土地表现差强人意,发展步调减缓,但好在各项配套资源正在积极兑现中。目前保利携两个优质项目深耕板块,对于今年能否有新的“大咖”加入,区域板块能否再上新台阶,让我们一起期待2022 年高官台的表现吧!

◆◆|远方

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