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九宗地块最终成交一宗经开区“下半场”要凉吗？

来源：互联网
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2021-09-22
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沈阳土地集中拍卖第二轮告一段落，46宗地块最终成交19宗，这看似不好的成绩背后还有各区不同的“风光”。

首先说尽管土地市场遇冷已成为“全国性”问题，但从皇姑、和平、浑南的成交地块可以看出，核心区域依然占优。而此前大火的沈北、经开则表现趋缓，其中经开区作为土拍前的大户共计9宗地块准备“入场”，但在“开赛”前便有7宗终止交易，而在最终交易环节，沈阳机电装备工业集团也遭遇“流拍”，至此，沈阳二拍经开区仅一宗成交。

唯一成交的一宗地块位于沈阳经济技术开发区，地块名称为国际社区北，土地面积13427.54平，容积率大于1.0不大于1.6，有8~9%的商业配比。根据规划，该地块由四个小地块组成，其中三块为居住用地，一块用于商业，最终地块以底价2910元被中德开拿下。从该地块位置、竞买文件要求到拿地房企，我们不难推测该地块未来发展模式，大体应该与万科中德国际社区一脉相承。

事实上，铁西区近几年发展脉络非常清晰，铁西老城能出让的土地不多，而自张士发展起势以后，以张士为核心继续向西发展的局面彻底打开。经开区不仅是国务院批准的国家级经济技术开发区，更是上榜国家级经开区排行榜前三十。不止如此，经开区的中德园产业也是沈阳全力打造的中国制造与德国工业4.0战略合作试验区，其产业发展水平代表着沈阳，从过去几年的发展来看，中德园围绕汽车制造、智能制造等五大产业，引进高质量项目多达350个，总投资过千亿元，是真正靠产业成为支柱的区域之一。

而除此之外，铁西区作为沈阳第一人口大区，超百万的人口密度也为区域发展提供了源动力，产业+人口的模式在经开区得以发展。

综上，经开区以产业+人口的发展模式是撬动区域发展的有效模式。据了解，根据沈阳第七次人口普查看，铁西区110万人口中产业人口达35万，其中中德产业园企业人口就达到15万元，且多为世界级高精尖技术人才，这成为区域发展的基础。

那么，如此为何此番经开区土地市场遇冷呢？小灼分析：

其一市场整体环境下开发企业无论资金、门槛等方面都受到较大影响；

其二，经开区处于发展中的区域，除去土地开发还需要更多硬性配套作为支撑，而我们知道竞配建模式一度成为土拍“标配”，这对于区域发展当然是好事，但对于房企实力要有很大的要求，换言之，会盖房子未必会建商场、修马路等等；

其三，从此次流拍的地块分析，部分地块体量不小，且价格不低，在3000+~5000+，且根据低密、限高等要求判断，大概率会建设小高、洋房等产品，如果未来加上商业配建以及“竞品质”需求，呈现后的产品价格也不低，这些都是开发企业需要思考的问题。

如此，不难看出，当下的经开区处于发展中，区域从产业到人口都是“强项”，而未来如果配建逐步加强也将迎来新一轮发展机遇。而近期，经开区配套建设的利好消息也是频频传来，商业方面杉杉奥莱为区域注入活力，提升品质；交通方面，大堤路快速路月底通车将极大方便板块内居民出行，增强居住便捷性；教育方面，新建校逐步兑现，让孩子出门有学上。而此次经开尽管只出一地，却不代表区域没有前进，可以预见未来区域供应减少，库存去化会更好，而届时经开区也将迎来新一轮发展机遇！

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