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挂牌15万+的沈阳二手房该何去何从？|栋察楼市早报（9.12）

来源：互联网
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2021-09-13
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挂牌15万+的沈阳二手房该何去何从

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挂牌15万+的沈阳二手房该何去何从

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栋察楼市

挂牌15万+的沈阳二手房该何去何从

进入2021下半年，关于楼市的负面消息不断出来。从销售数据上，似乎也能看到市场的“冷静”事实。而在此期间，各城市关于二手房的消息也不断传来：

杭州，8月份单周数据环比下降19%，同比降幅达到54%。超过50%的降幅，意味着杭州成交面积对比去年已经腰斩；

成都，更早从6月份开始已经进入冰封期，无论价格还是成交都骤降；

就连深圳这样的城市，随着政策加码也呈现量价齐跌，仅7月就同比下降79.07%。更严重的是，深圳一套顶尖学区房降价500万，却最终流拍。

事实上，二手房一直被认为是市场的“晴雨表”，主要是其对市场的参考意义大。而沈阳，一度因二手房挂牌量高居而备受关注。

近日，有媒体报道沈阳二手房库存人均占比排名全国居首，每60人就有一套二手房在售。而通过贝壳网可以查询到，截至8月27日，沈阳二手房挂牌量高达15万+，仅次于天津位列第二位，排在第三的是重庆。但我们知道，天津、重庆均为直辖市，其人口当量也是不同，天津人口接近1500万，重庆更是超过3000万，而沈阳仅有907万。

成交方面，查看贝壳网可知，6月25日数据显示，90天内成交量5387套；而到了8月27日显示，90天成交量已降至4135套，成交量缩减近20%。不止如此，小灼采访中介获悉，带看方面也发生很大变化。小灼走访的大多为中心区域或带学区的板块，但带看依旧不乐观。 “完全是买方市场，挂牌的增多，来看的很少，有一部分还会从看二手房转为看新房”。皇姑区一位从业多年的中介人员说，由于她所在区域有学区，相对还好，一些同行所在区域没有学区或地铁、或总价低的房源，很难有客户，更别提成交。

“通常成交的房源，会降低售价，低于本园区均价。”该中介人员说。同时，根据贝壳数据显示，从今年3月开始，二手房带看次数便持续下降，虽然每月增量房源也略有降低，但带看次数同比降幅更大，购房者热情明显降低。

该中介人士表示，二手房行情下降与楼市近况有一定关系。

一来，当下新房集中入市，本地居民可选择空间更大；

二来，市场购买群体发生变化，一部分改善人群都是卖旧买新，而年轻人即便贷款也更偏向于购买新房；

第三，新房市场好的时候，会带动周边二手房行情，购房者心理预期好，现在市场环境严重影响购房者心里预期，二手房更难了。

但小灼分析，当下二手房遇冷，绝不单单是新房入市“追加”的压力。沈阳部分房源确实没有优势也是一大原因，也因此国家一再提倡“旧改”，力求改变现状。但另一个原因，也与楼市现行政策有一定关系。“沈八条”的出台，将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年，这一政策在打击“炒房客”同时，也对沈阳二手房市场产生了影响。该政策为二手房流动设置了门槛，大幅增加了5年内新房和次新房交易成本，也因此影响了流通。

综上，消费结构改变、城市发展阶段、楼市政策调整、人口数量增长等都会对二手房流通产生影响。目前看，短期内沈阳二手房市场情况恐难改变，未来如何解决自己手中二手房，或购置什么样的新房，需要参看当下市场流通状况，这是一个很好的参考。

那么，关于未来二手房市场如何？对我们当前置业又有何指导呢？

首先，未来几年沈阳二手房市场将是“躺平”状态，不会大跌大涨。随着楼市供需关系的改变，一部分好房源还是会凸显出来，顺利流通；一部分“水分”过多的房源也会褪去潮水，正常迎接市场；还有一部分老旧小区只能期待改造提升。

第二，关于学区房。不会再出现过去北京、上海这种“无上限”的疯狂，但于沈阳而言，短期内学区房仍是有价值、有流通性的房源。但也不存在“炒学区”的概念，只能说有需求就正常购买，没有需求就正常流入市场，特别是多校划片以后，学区将成为“大概念”，别执念于某一个小区，容易被“闪”到。

第三，高配套房源。这里说的是从位置到生活，将会回归“原本”，生活便捷仍是居住第一诉求，未来有地铁、有商圈，生活便捷的区域仍然会是二手房较好流通的地方。房子，最终还要回到居住本质，“概念性”炒作将不复存在，实打实住的好才重要。

第四，“竞品质”时代带来的改变。未来的房源，都会是“竞争上岗”，没有了“虚高”，要有实打实的品质输出，而“新一代”房源入市后，市场房源格局再变，高品质房源会凸显出来。没有虚高加码的时代，品质或是“配套”就成了买房的“双重硬指标”；另外，也不要过度去思考那些所谓的“预期”，看得见的才是真实的。

最后，关于二手房指导价。今年以来，全国多地出现了针对二手房信息源及价格的相关调控新政，通过对价格的约束换取交易市场的秩序平稳。这其中“价格参考机制”引发多方思考。小灼统计一下，目前已经有9个城市发布了二手房参考价格机制。那么，沈阳未来会如何应对，是否也会跟进呢？小灼认为，还要根据沈阳实际情况看，参看现有挂牌价格是否“掺含”过多虚报附加值，如果有，将对市场产生干扰，那么就有必要进行“价格引导”。具体情况，还要以事实为主，最终目的是引导市场平稳健康，让二手房价格回归“合理”。（：楼市灼见）

沈阳

新闻

房产 ·政策 ·贷款 ·城建 ·交通·民生

【热门】做好中秋、国庆假期新冠肺炎疫情防控工作

各市疫情防控指挥部，省总指挥部各成员单位，省(中)直各单位：

中秋、国庆假期临近，人员流动性加大，旅游、聚会等活动增多，疫情防控压力持续增大。为做好假期疫情防控工作，巩固来之不易的疫情防控成果，既保障群众出行便利安全有序，又做到疫情防控科学精准有效，确保全省人民度过健康、平安、祥和的假期，现就有关事项通知如下：

一、始终绷紧疫情防控这根弦

各地区、各部门要强化“常态化”不等于“正常化”、“低风险”不等于“无风险”的意识，时刻绷紧疫情防控这根弦，坚决克服麻痹思想、厌战情绪、侥幸心理、松劲心态，深入贯彻“及时发现、快速处置、精准防控、有效救治”常态化疫情防控总要求，落实落细“外防输入、内防反弹”各项措施，更加科学、更加精准、更加有效抓好“两节”期间疫情防控工作。

二、审慎举办聚集性活动

不提倡假期聚集聚会，不允许大规模聚集。全省各级党政机关、企事业单位不得以聚餐、茶话会等形式举办庆祝活动。各地区要加强宣传，提倡婚丧简办，承办300人以上宴会的酒店、宾馆要事先制定疫情防控方案，并向所在乡镇(街道)报告。家庭私人聚会聚餐要控制人数和时长，提倡隔位就座，使用公筷公勺。文艺演出、体育比赛、展览展销、联欢娱乐等场所要根据有关规定控制消费人数，并严格落实个人防护措施。省内各旅游景区等要严格落实分时预约制度，控制游客瞬时流量，引导游客错时错峰旅游。

三、加强人员出行管理

全省各级党政机关、企事业单位干部职工离开工作城市要按规定提前向所在单位报备。省内人员非必要不得前往中、高风险地区所在市，确需前往的，必须严格履行审批程序。提倡居家休假、省内游、周边游，出行期间全程做好自我防护，准确记录个人活动轨迹。如果出省，要严格遵守当地疫情防控要求，返辽后第一时间进行核酸检测。

四、强化重点场所监测预警

旅游景区、高速公路服务区、商场、超市、饭店、农贸市场、图书馆、博物馆、科技馆、影院、网吧、口岸、场站码头等人群密集场所和重点场所要认真查验健康码、行程码，核验疫苗接种情况，并提示未接种疫苗人员及时接种疫苗。做好室内场所和交通工具、电梯轿厢等密闭空间的通风消毒。医疗卫生机构(含发热门诊、小诊所、药店等)要严格落实风险排查、预检分诊等工作制度，充分发挥“探头哨点”“预警雷达”作用。

五、落实重点部位疫情防控措施

集中隔离医学观察场所要加强管理，确保日常消杀、垃圾处理、人员防护和应急处置等工作科学规范。医疗机构要严格落实各项疫情防控措施，加强院感防控，做好医护人员个人防护和定期核酸检测。酒店、宾馆、民宿等提供住宿场所要对入住旅客逐一实名登记，对所有住宿人员和来访人员严格测温、查验行程码，一旦发现来自中、高风险地区人员，及时向乡镇(街道)报告，进行妥善处置；督促旅客在公共区域活动时佩戴口罩，加强内设健身房、游泳馆、洗浴场所、咖啡厅、茶室、棋牌室等娱乐消费场所管理。

六、注重个人防护宣传教育

景区、餐饮、商超、公交等服务行业的从业人员工作期间要全程佩戴口罩，做好个人清洁和防护，并提示顾客正确佩戴口罩。通过电视、广播、短视频等途径，强化养成戴口罩、勤洗手、用公筷、“一米线”、不随地吐痰、不乱扔垃圾、不食用野生动物等良好习惯。重点地区来(返)辽人员要自觉履行防疫责任，严格遵守疫情防控规定，如实报告个人行程，做好健康监测。

七、加强值班值守和信息报送

各市疫情防控应急指挥体系要处于激活状态，严格执行24小时值班值守和领导干部在岗带班制度，确保常态化和应急状态无时差切换。加强节日期间信息报送工作，动态精准及时报告有关情况，遇有突发疫情第一时间启动预案，落实各项应对处置措施。

辽宁省新冠肺炎疫情防控总指挥部办公室

2021年9月10日（：沈阳日报）

【民生】辽宁调整全省最低工资标准

9月10日，记者从省人社厅获悉，辽宁对全省最低工资标准进行了调整。调整后的最低工资标准将从今年11月1日起执行。

一档标准二档标准三档标准四档标准

调整后的

月最低工资标准为1910元1710元1580元1420元

调整后的

小时最低工资标准为 19.2元17.2元15.9元14.3元（：沈阳日报）

【关注】沈阳市确定11个示范性志愿服务项目

9月10日，市委宣传部、市文明办在和平区民族社区召开沈阳市示范性志愿服务项目现场会。

此次活动旨在进一步推动沈阳市志愿服务项目化运作，加强示范性志愿服务项目管理和指导。市志愿服务联合会、市志愿服务基金会及11个示范性项目执行团队负责人和市属媒体相关人士参加会议。与会者现场观摩了“社区里的九大妈”志愿服务项目，参观了社区志愿服务墙、非遗手工课堂。11个示范性项目执行团队负责人分别介绍了各自项目的特点及开展情况，与会领导对项目进行了点评并提出指导意见。（：沈阳日报）

国内

新闻

宏观·房企·市场·趋势·金融·产经

【数据】央行：8月住户部门中长期贷款增加4259亿元

一、广义货币增长8.2%，狭义货币增长4.2%

8月末，广义货币(M2)余额231.23万亿元,同比增长8.2%，增速分别比上月末和上年同期低0.1个和2.2个百分点；狭义货币(M1)余额62.67万亿元,同比增长4.2%，增速分别比上月末和上年同期低0.7个和3.8个百分点；流通中货币(M0)余额8.51万亿元,同比增长6.3%。当月净投放现金342亿元。

二、8月份人民币贷款增加1.22万亿元，外币贷款减少15亿美元

8月末，本外币贷款余额193.9万亿元，同比增长11.7%。月末人民币贷款余额187.8万亿元，同比增长12.1%，增速分别比上月末和上年同期低0.2个和0.9个百分点。

8月份人民币贷款增加1.22万亿元，比上年同期少增631亿元。分部门看，住户贷款增加5755亿元，其中，短期贷款增加1496亿元，中长期贷款增加4259亿元；企（事）业单位贷款增加6963亿元，其中，短期贷款减少1149亿元，中长期贷款增加5215亿元，票据融资增加2813亿元；非银行业金融机构贷款减少681亿元。

8月末，外币贷款余额9430亿美元，同比增长4.5%。当月外币贷款减少15亿美元，同比多减208亿美元。

三、8月份人民币存款增加1.37万亿元，外币存款增加37亿美元

8月末，本外币存款余额233.32万亿元，同比增长8.5%。月末人民币存款余额226.85万亿元，同比增长8.3%，增速分别比上月末和上年同期低0.3个和2个百分点。

8月份人民币存款增加1.37万亿元，同比少增5672亿元。其中，住户存款增加3338亿元，非金融企业存款增加5608亿元，财政性存款增加1724亿元，非银行业金融机构存款增加993亿元。

8月末，外币存款余额9997亿美元，同比增长22%。当月外币存款增加37亿美元，同比少增221亿美元。

四、8月份银行间人民币市场同业拆借月加权平均利率和质押式债券回购月加权平均利率均为2.08%

8月份，银行间人民币市场以拆借、现券和回购方式合计成交124.37万亿元，日均成交5.65万亿元，日均成交同比增长0.7%。其中，同业拆借日均成交同比下降16.5%，现券日均成交同比下降15.8%，质押式回购日均成交同比增长7.9%。

8月份同业拆借加权平均利率为2.08%，与上月持平，比上年同期高0.04个百分点；质押式回购加权平均利率为2.08%，与上月持平，比上年同期高0.02个百分点。

五、8月份跨境贸易人民币结算业务发生6669亿元，直接投资人民币结算业务发生5534亿元

8月份，以人民币进行结算的跨境货物贸易、服务贸易及其他经常项目、对外直接投资、外商直接投资分别发生4924亿元、1745亿元、1402亿元、4132亿元。

注1：当期数据为初步数。

注2：自2015年起，人民币、外币和本外币存款含非银行业金融机构存放款项，人民币、外币和本外币贷款含拆放给非银行业金融机构的款项。

注3：报告中的企（事）业单位贷款是指非金融企业及机关团体贷款。

房销售建筑面积须在项目首次开盘时全部推出。

竞拍的现房销售建筑面积在换算成建筑单位后，必须满足建筑规范和竣工验收标准；建筑单位换算成楼栋后，不足一栋的，按一栋计算。

其中，商品住宅建筑面积（住宅规划建筑面积扣减租赁住房建筑面积后）10万平方米以下的项目，竞现房50%起拍，竞拍幅度为50%，竞拍上限为100%（即全部实行现房销售）；商品住宅建筑面积（10万平方米及以上的项目，竞现房50%起拍，竞拍幅度为25%，竞拍上限为100%（即全部实行现房销售）。

竞拍现房销售建筑面积达到上限后仍有竞争的，转为竞房屋全装修建筑面积。

竞拍增幅为上述现房销售建筑面积的5%，竞拍上限为现房销售建筑面积的100%（即全部实行全装修）。竞拍的全装修建筑面积在换算成住房套数后，不足一套的，按一套计算，且须在首次开盘时全部推出。

此外，竞拍房屋全装修建筑面积达到上限后仍有竞争的，转为竞评比建筑品质方案。组织专家评审小组对竞买人提交的建筑品质方案进行综合评分，评分最高的确定为竞得人。（：央行）

【政策】住房和城乡建设部：重点整治强揽工程行为

记者10日从住房和城乡建设部获悉，住房城乡建设部办公厅日前印发通知，决定开展房屋建筑和市政基础设施工程建设领域整治工作。到2022年6月底，工程建设领域恶意竞标、强揽工程等违法违规行为得到有效遏制，招标投标乱象和突出问题得到有效整治，招标投标监管制度进一步完善。

通知要求，2021年10月至2022年4月，地方各级住房和城乡建设主管部门对本行政区域内的在建房屋建筑和市政基础设施工程项目进行全面排查，聚焦整治工作重点任务，严厉打击治理行业乱象，维护建筑市场秩序。畅通投诉举报渠道，完善处置机制，全面收集群众举报线索，加大线索核查力度。对发现的涉黑涉恶问题线索，及时移交有关部门处理。

根据通知，此次整治重点为投标人串通投标、以行贿的手段谋取中标、挂靠或借用资质投标等恶意竞标行为，以及投标人胁迫其他潜在投标人放弃投标或胁迫中标人放弃中标、转让中标项目等强揽工程行为。（：新华社）

|李佳蔚

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