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投资客，再见！沈阳梦回2015！

来源：互联网
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2021-09-08
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最近，无论是国家层面，还是城市层面，针对房地产行业的各种政策可谓是搅动了多方神经，在当前市场环境下，有些人在祈祷房价上去，也有人在担心，降价了自己该怎么办。

那么，这一波汹涌而来的变化下，谁在“站岗”，谁又“安全”呢？

房价“下头”了，谁在“站岗”？

过去几天内，有关房价的消息一直牵动着各方神经，在人们心头挥之不去的，是各大项目不约而同发出的“降价”信号。

纵观 8月各大房企发布的各项营销活动，购房节、特价房等消息甚嚣尘上，不仅占据了所有经纪人的朋友圈，而且也成了当下购房者广泛关注的重点话题。

某某项目降价 3000+、某某项目总价直降 N万，一时间成了地产行业的“主旋律”。那么，沈阳的房价真的要“崩盘”了吗？仔细核对这些特价产品，就一目了然了。

此前曾引发轩然大波的“ 2字头”，实际上是公寓产品，虽然此前广受关注，但从套均总价来看，实际售出的“ 2字头”房源，并没有想象中的多。

其次就是引爆市场的“ 8字头”、“ 1万加”的住宅产品，这些产品，到底销量几何呢？至少截至 8月 30日，市场并未出现集中备案倾向，甚至率先打出“价格牌”的区域，由于种种原因，备案数据暂时出现了下滑状态。

最后，从房源来看，笔者走访了几个打出“价格牌”的楼盘发现，这一波底价出售的房源，多为“边角料”，不是高层产品中的 1-5楼，就是临街等不利因素较为明显的房源，“楼王”产品特价的并不多。

综合来看，在这次价格波动中，最不“淡定”的，还是购房者，不仅很多人在担心自己会不会“站岗”，原本打算出手的购房者，反而担心房价会出现进一步波动，转而推迟了自己的购房计划。那么，作为普通的刚需购房者，这次真的要“站岗”了吗？

投资客，再见！沈阳梦回2015年

结合当前政策与市场环境来看，其实最需要担心自己的，就是高位下场的投资客们，最“安全”的，反而是刚需购房者。

市场波动，刚需最不担心？市场波动，很多刚需购房者第一个坐不住，担心自己手中的房产贬值，但实际上，对于刚需购房者而言，房子自住为主，居住周期至少在 8-10年， 8年后，市场波动期早已过渡结束，住房价值自然回归稳定，回望 2011年房价可以看出，虽然过去 10年中略有波动，但这并不妨碍不动产作为商品的增值属性。

反而是心存投资、投机想法的投资客们，在过去两年间疯狂“下场”，甚至高杠杆入市，打算重演 2014年的疯狂。但事实确实，相关政策及时出台，及时遏制了这一波炒房团的“空袭”，让市场稳定在了一个相对合理的价格空间。

为什么会这样“神奇”？算一笔账就知道了。同样在 2020年，选一套 256万的房源，按照最低首付（ 2成）计算，预计月均还款 10880元。

按照投资客想法，即使 2年出手，也需要支付 26.1万房贷，加上入住时的相关费用、二手房交易的相关税费、这两年内产生的物业费等其它费用，至少需要 276万才能保证“不赔”。

那么， 2年后，沈阳二手房是否有能力“涨”到这个均价呢？从当前市场环境来看，恐怕是有一定难度的。

但同一套房子，如果是用来自住，那么至少要在 8-10年以后才会入市流动，那么十年以后，市场又将如何呢？反观 2011年至今的市场变幻，也许就不言而喻了，这也是投机者与自住最大的不同。

相比之下，对于自住型的购房者而言，当下，或是在年末“冲业绩”的时候，正是置业的最佳入手时机，大可不必祈祷房价崩盘，自己在下场“捡漏”，在强力的调控政策影响之下，市场“崩盘”的几率可以小到忽略不计。

而对于投资、投机客们而言，也不必祈祷二手房价格能够脱离市场环境逆市上扬，无论是“开发区”，还是“学区房”，在多重政策条控制下，城市的发展只会走向稳定，房价的走势，也势必是稳定的，想要“捡漏”“投机”，当心最终自己成了“站岗”的。

|思辩盛京

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