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网传长春14条“救市”新政，沈八条是否该解绑了？|栋说NO.195

来源：互联网
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2021-08-31
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每日一条：如果我们想交朋友，就要先为别人做些事——那些需要花时间、体力、体贴、奉献才能做到的事。——卡耐基

自2017年5月29日，栋察楼市推出《栋说》栏目，每周一个精选话题，邀请广大网友发表犀利观点！用你的理由来说明对话题的看法，揭露正反双方矛盾，最后得到我们共同的认识和意见！

控制住宅用地供应节奏、实行留（来）长人才和农民购房财政补贴、发放消费券、恢复个人住房贷款首付政策……据网传消息，长春将出台14条新政“救市”。

同为东北的省会城市，近一段时间沈阳的日子也不好过。随着销量的下滑，沈阳楼市狂刮“特价风”，价格低到不可思议。

今传长春楼市出手救市，沈阳会不会跟进？网传的14条新政，哪些值得沈阳借鉴？

合理控制住宅用地供应节奏

网传信息显示：“根据长春市总体规划、住房供需状况和市场调控目标，综合考虑城镇化进程、人口变化情况、商品住房消化周期等因素，制定住宅用地供应计划。年内第3次集中供地以棚改用地为主，原则不再供应住宅用地。”这一条直截了当，就是减供应，去库存。

允许开发企业采取保函形式替代预售资金监管

网传信息显示：“允许符合条件的商业银行为房地产开发企业出具保函，以保函替代预售资金监管。”这一条，可缓解房企资金流动性的压力。

暂缓批量扣缴维修资金

网传信息显示：“长春市物业专项维修资金管理系统中各房地产开发企业账户余额满足抵扣拟签订本次《商品房买卖合同》的房屋维修资金交存额，可以继续销售房屋并打印《商品房买卖合同》。”这一条，也是为房企减负。

加快公共服务设施建设

网传信息显示：“各城区、开发区和市直有关部门应及时公布小区项目的教育、医疗等公共服务设施施工进度、竣工及投入使用日期，有调整的应动态更新。加快已拿地未开工和在建在售项目公共服务设施建设进度，并及时跟踪检查，确保按公布时限完工。”

实行留（来）长人才和农民购房财政补贴

网传信息显示：“具备大专及以上高校毕业生、中级及以上职称人员、高级执业技术职称等留（来）长就业人才及进城农民首次购买90平方米以下商品住房契税实行“先征后返”，市财政按缴税金额予以全额返还。”类似契税补贴，救市常规手段，实打实的优惠。

发放消费券

网传信息显示：“对首次购买90平方米以下商品住房的留（来）长就业人才按购房款5%比例发放消费券；鼓励有条件的开发企业对引进人才予以现金或实物奖励，但现金奖励额度不能超过总房款的5%。对首次购买90平方米以下商品住房进城农民按购房款3%比例发放消费券。消费券可用于购买一汽汽车、家具家电产品等。”这一条比较新颖，降库存、促销费，一举两得。

恢复个人住房贷款首付政策

网传信息显示：“购买首套商品住房贷款最低首付比例不低于20%，购买二套商品住房最低首付比例不低于30%。”首付降回20%，大大降低购房门槛，救市信号明显。

允许使用公积金组合贷款

网传信息显示：“贷款购买个人住房的，可组合使用公积金、商业性贷款。购房人家庭成员（包括父母、子女、配偶）交存公积金的，可共同使用公积金贷款，但仅限2人共同还贷。”

取消个人住房公积金贷款保证金

网传信息显示：“房地产开发企业为购房人办理公积金贷款，不再交纳贷款保证金。”

调整车库、车位征税类别

网传信息显示：“将车库、车位按住宅类征税。”

按项目所在地核算税收收入

网传信息显示：“按照房地产开发项目所在地，将税收划入所在城区。”

强化市场监管

网传信息显示：“健全行业监管制度，充分发挥部门职能作用，加强协同配合，建立联动机制，持续整治房地产市场，严厉打击返本销售、售后包租等扰乱市场的违法违规行为，整治网络传播乱象，规范市场秩序。”

加大非住宅房屋去化力度

网传信息显示：“允许已建成商业项目，在符合消防、结构安全前提下，将商业用房改建为具有独立使用功能的公寓类产品，享受民用水、气、热政策，土地性质、规划用途不变。购房人享受落户、子女入学教育、医疗保险、社会保险等同等市民待遇。”

加强舆论引导

网传信息显示：“健全网上舆情监测机制，及时、准确解读政策和形势，主动回应社会关切，营造良好的市场舆论氛围。”

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长春“扛不住”率先“救市”？沈阳楼市凉风起，沈八条能否解绑？

据沈阳市统计局发布的数据来看，1-7月沈阳市商品房销售面积644.6万平方米，下降15.8%。仅以7月来看，沈阳市新房共成交13014套，环比下降13.37%，同比去年7月，下降10.95%；成交面积137.03万平方米，环比下降14.4%，同比去年7月，下降10.79%。

房价方面，7月沈阳楼市整体成交价格下跌。据统计，全市新房成交均价10901元/平，环比下跌10.72%，同比去年7月，下跌3.86%；成交金额1493764万元，环比下跌23.58%，同比去年7月，下跌14.24%。

楼市“量价齐降”明显，更伴随着土地政策收紧、多个楼市项目爆出降价信息，一时间，沈阳楼市“熄火”消息不胫而走，而这些消息的综合作用，则是加速楼市负面消息的扩大。但不管市场上的“负能量”有多么消极，有一点可以肯定，那就是沈阳楼市已进入真正的考验期，考验楼市的时间真的到来了。

时至今日，从去年“沈八条”出台至今快一年的时间了，很清晰的记得，严控政策一出在沈阳楼市中掀起了不小的风波，当时，沈阳还处于被约谈，是国家重点管控房价上涨快、土地市场热的时期。

而政策中较为重点涉及的是：

1、严格执行个人购买首套商品住房首付比例不低于30%规定，第二套商品住房首付比例提高到50%。

2、首付款须一次性支付，禁止分期支付和“首付贷”。

3、将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年。

随后沈阳楼市涉及新房、二手房、投资房产等方面，受到了一定限制，据中介朋友分析说，其中最明显的受限就是二手房交易，一些没满5年的二手房要加大税，变的不太好出手了，如果急于出手的就会利润减少，而在新房方面似乎影响不是很大，但对于短期投资客的高效回报率还是受到牵制，以及普通购房者的预期不足等。以此，沈阳楼市进入了一段时间的反应“盘整”期。

如今，在国家坚持“房住不炒”的主基调下，沈阳经过近一年时间的调控，目前沈阳市场种种迹象表明，楼市“凉意”偏浓，尤其是最近降价风波，让很多购房者陷入了观望期，无限期拉长了购房意愿。从一定程度来讲，沈阳楼市出现了不小的动荡。

那么，接下来政府又将如何稳定现在的楼市市场呢？是否会出台“救市”政策？我们充满未知数。

不过，从以往的经历来看，对于一些城市楼市包括销售量、投资量、价格等下行所带来的压力时，相关部门和地方政府将会对地产领域出现各类托底和提振的政策内容。将遵循“一城一策”的大方向，局部放松，尤其是普通住房标准、二套房贷认定、限价、限售、限购、公积金政策等方面，会有放松的可能。

其中，从网传的长春“十四条”来看，涉及的消费券、首付比例大降、允许公积金商业组合贷、实行留（来）长人才和农民购房财政补贴等重点条款，让我们看到了长春政府在楼市政策方面做出调整，而对于沈阳目前的市场现状是否要进行政策“放松”，我们不得而知，如果，按照房地产市场以往惯例，不排除从以下几方面着手：

首先，从土地供应方面，8月上旬，第二批集中供地在即，多个城市却纷纷按下暂停键。8月18日，杭州市发布公告称，第二批集中出让地块全部终止，此前，深圳、青岛，长沙、天津、上海、沈阳等多个热点城市已相继宣布延迟土拍，“竞配建”也改成“竞品质”模式，分析认为，各地政府稳地价信号已经非常明显，要从根本上抑制土市过热引发的楼市高温。土地溢价率降下来，不仅可以降低土地市场热度，稳住地价，同时也给房企让利，给出做好品质的空间，以此，从一级市场的稳定来留出楼市销售空间。

第二，房屋买卖市场上将对限购、限售、限价等政策做进一步调整，比如，放松限购，降低入户门槛、降低社保条件、降低人才标准，都会增加市场成交量；限价的松动会显现在城市房贷利率下调方面；而限售的话预计将从城市中刚需库存量大、销售压力过大的区域放宽政策的可能性较大。

第三，金融政策方面，像长春提出的首付比例大降、允许公积金商业组合贷，或者是其它城市提出的关于购房者首套以及二套房房贷利率下调等，都会带来城市成交量的变化。

第四，从开发商角度来看，以此次网传的长春“十四条”为例，其中，提到允许开发企业采取保函形式替代预售资金监管、暂缓批量扣缴维修资金、按项目所在地核算税收收入等，都是为开发企业开绿色通道，减少开发企业资金周转难度来提高销售量。

此外，各城市也会根据自身特点在购房补贴、城建配套、非住宅商品的去化力度、公寓产品以及其他方面的市场监管来调控楼市市场的变化，最后达到城市楼市稳定发展的局面。

最后，回到沈阳，目前随着沈阳楼市进入“盘整期”，市场上出现各种“异样”的声音也属正常，而对于市场的变化，购房者都处于观望态度，也让楼市发展“熄火”不少。不过，在这个楼市变动期或许市场波动变小、周期变长，都是大概率事件，购房者要做好心理准备。

而E姐认为，对于目前有单纯自住购房需求的客户，可以慢慢揣摩市场，对比户型，对比品质等方面，来选择是否出手购置心仪房产也是可以的，毕竟楼市降价带来最直观的就是总房款的减少，也会降低购房压力。

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