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二手房不再收中介费？房东直售到底能不能实现？

来源：互联网
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2021-08-21
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8月18日，杭州住保房管局旗下的“杭州市二手房交易监管服务平台”正式上线“个人自主挂牌房源”功能，个人房东可以直接在平台发布自己的房源，购房者在注册后，即可直接和房东取得联系，自行看房，洽商房价。整个操作直接“去中介化”。

消息一出， 朋友圈喜忧参半：

喜的是，个人卖家可直接挂牌房源、买家可直接对接房东，省下了一大笔中介费。

忧的是，那些以买卖二手房为生的房屋中介机构和从业者，将迎来当头一棒。

杭州近期的二手住宅销售价格同比涨幅居于全国前列。

国家统计局发布的全国70个大中城市二手住宅销售价格变动情况显示，杭州5月、6月、7月的同比涨幅分别为8.7%、8.6%、7.8%。杭州市最新公布的统计数据显示，全市常住人口约为1193.6万人。

但其实杭州自主挂牌功能从2016年11月平台上线时就已经有了，只是当时并没有相应宣传，近期有关部门对该功能进行了完善升级，引起了不少市民的关注。

这意味着，杭州的二手房交易可能将打开一个官方新渠道。

对于卖家而言，进行自主挂牌的 操作步骤简单：

1.首先进行个人用户注册，完成实名注册后即可使用“个人自主挂牌”功能，在线填写房屋客体信息、房屋权属状况及权利人基本信息，完成房源自主挂牌。

2.注册时需填写真实身份信息以及证件号码，随后会在注册手机上收到一条验证码。如果是登记在册的房产中介人员，在这一步就会被“卡”。

据了解，平台设置了用户身份智能分类功能，个人自主挂牌房源信息仅向个人实名认证用户开放，房产中介无法登录，最大程度保护了房东的隐私安全，防止信息外泄。购房者还可以通过个人实际需求筛选价格、面积、户型、城区等条件，快速锁定心仪房源。

最关键的是，在房源详细信息内，可以直接看到挂牌人的姓名和电话。

这不少网友认为，新功能上线的直接意义是： “房东直售房源来了”。

随着政策不断收紧，各地楼市似乎都在今年进入到了一个全新的发展周期，全国楼市的种种表现不仅让购房者有些焦虑，行业也受到了不小的冲击，一直备受争议的中介行业更是首当其冲，购房者们对中介也有着多种意见。

再加上一系列政策的出台，似乎越来越限制中介的发展，然而透过现象看本质，我们可以发现，所有的政策的最终目的都是为了革故鼎新，促使中介行业越来越规范，从而更好的服务于社会。

跳过经纪人省下几万元中介费？

：新浪微博

“个人自主挂牌房源”功能一经上线，就引发关注。有网友表示，以现在的互联网技术，完全可以做到由房管部门开发一个买卖双方二手房交易的窗口，这是未来的趋势。也有网友称，二手房交易完全在房管部门搞定，能为老百姓节省很多成本，而且更可信、更有保障。

杭州的一位房产经纪人介绍说：杭州市当前二手房中介费是总房价在100万元以内，向房东、购房者各收取房款的1.5%；总房价超过100万元，向房东、购房者各收取房款的1%。按照一套300万元的房子计算，如果在该平台成交，就意味着可以省下6万元的中介费。

是替罪羊还是问题真实存在？

近年来，正是因为中介行业的不断壮大，从业人员职业素质良莠不齐，并且不仅沈阳，全国范围内，或多或少也都存在着乱象，虚假房源、客户信息泄露等，购房者买房过程中被所谓的中介骗的事情屡见不鲜，因此，很多人只要听到中介二字气不打一处来。

大家要明白的是，不仅中介，每个行业的从业者都存在着一定的区别，就和人有好有坏是一样的。虽然当下市场环境之下，存在着一些中介机构、职员为了利益不遵守行业规范迷失自我的情况导致一些购房者承受损失，但是对于购房者而言，随着大家对于市场的愈发了解，凭借成年人的判断，在不贪图过多利益的前提下，被骗的风险还是很小的，行业中的个例并不应该让所有的经纪人成为“背锅侠”，更不能成为自己投资失败的出气筒，这让很多有职业道德并且专业的经纪人如鲠在喉，经纪人们也渴望出台一些相关政策，或者有一些渠道为他们正名、发声。

存在的问题

1、买家增加工作量。二手房品质上良莠不齐，很少人能在二手房市场一眼相中心仪的房子，一遍一遍看房在所难免。

2、房源筛选难。再加上该平台目前并没有VR看房，仅有照片展示，买家在意向房源筛选上就很犯难。

3、卖家信息安全。对于部分坐拥百万千万资产卖家而言，安全性有待商榷。在该平台房源详情栏内，直接展示了挂牌人的姓名和电话，个人信息安全管理上颇有风险，不排除有不法之徒乘虚而入，给卖家造成不良影响。

4、大金额交易监督。房子买卖资金流量动辄百万，如果没有居间账户和第三方监管，资金的安全性并没有保障，卖房收钱反悔、或携款潜逃，都将增加社会治安成本。

至于买家如何申请房贷，得到的答复是：目前自主挂牌的交易可以支持全款，到市民中心进行“手拉手”自主交易；如果要申请房贷需要另外找银行，但银行一般是不支持房产个人私下交易的，且目前针对二手房市场限贷。

房东直售到底能不能实现？

对于房东直售，业内人士表示了不一样的看法：

1. 业主自挂房源不等于房东直售，两者有根本区别。业主个人挂牌只是是多了一个房源展示的渠道，且只有政府官方平台有流量的情况下才能成立，如果没有流量，对于业主没有任何意义。

2.业主自挂房源更不等于唯一渠道独家房源，业主仍然可以选择中介，多家挂牌，全网展示，杭州的做法可以理解为一项政府的便民措施，让业主多了一个选择。

3. 房东直售在国内没有市场空间。原因很简单，业主的期望永远是卖高，挂牌价一般都明显超出市场实际成交价，这个溢价率正常市场条件下达到5%左右，下行市场中，会达到5--10%，正是基于比，客户一定要经过大量的带看和比对，在经纪人的帮助下，通过双方谈判把价格降低。

因此，即使在成熟的发达国家，哪怕是亲戚朋友之间的房屋交易，也大多会委托经纪人，因为个人之间直接谈判的效率不高。

从杭州的实际情况来看，实收中介费率只有1.5%，溢价率基本保持在5%--8%，如果客户是个正常人，应该不会选择直接跟房东交易。

4.真正的房东直售通常只能存在于独家委托的制度和法律背景下， 美国、英国和澳大利亚是典型代表，因为独家委托的核心是业主在一个委托期内，通常是90天，业主挂牌价是不变的，客户愿意接受这个价格的过来看房，不接受的不来看。

中国是多家委托，业主不仅可以委托多个经纪人，且挂牌价基本属于口头约定，没有法律效应，随时可调。所以，中国不存在房东直售的制度条件。

5.在互联网日益发达，信息对称程度不断提升的情况下，中介渗透率不仅不会下降，反而会上升。从美国经验看，2000年前后房产互联网初期，美国中介渗透率只有80%，20年后的今天。这个比例上升到91%，经纪人的作用不是变小了，而是变大了。从国内情况看，一线城市中介渗透率达到85%以上，且逐年提升，原因是交易复杂度上升，换房比例上升，一个交易涉及五六个买家或卖家，连环交易，错综复杂，我中有你，你中有我，根本没有“直售”的可能性。

风险承担，业主和客户通过中介交易，不仅仅是需要经纪人的专业服务，更需要的是经纪公司的风险承诺，在国内这个环境下，资金风险，交易瑕疵等交易安全方面的隐患越来越多，那么，防范，化解，处理和承担交易风险的能力就是经纪公司存在的核心价值之一。

基于以上原因，国内不太可能存在真正的房东直售，核心是它不符合客户利益，与消费者需求背道而驰。现实情况下，之所以存在所谓的“手拉手”，除了正常的亲属之间转赠，多属于“跳单”，是混乱的根源之一，因此，房东直售只能带来更多的混乱和恶性竞争，伤害所有人，也包括业主自己。

专家解读：中介不可能被完全替代

自主挂牌功能的升级，将会带来不小的行业震荡——打破传统依赖中介的销售模式。

过去的一般买卖模式为买家—中介—卖家，中介在其中起到信息互通、交易服务等作用，从而收取佣金。

自主挂牌相当于提供了一个官方平台，挤掉了中介空间，买卖双方可以直接见面交易。

如果这个平台不收取费用，将给中介行业的带来沉重一击。

其次，它还解决了买卖过程中信息不对称的弊病。

据媒体报道，杭州市房产市场综合管理服务中心房产市场科科长胡萍莉表示：

设立该平台的主要目的是便民，为个人房东卖房提供一个全新的售卖渠道。

胡萍莉表示，从二手房买卖的服务需求来看，中介也不可能被完全替代。

如果涉及到按揭贷款、产权调查等专业服务，目前来看还无法绕开中介，如果是买卖双方谈好了房价，且产权清晰、无贷款需求的，通过“房东直卖”模式确实可以省下一笔中介费。

买卖双方可直接前往不动产登记中心办理网签过户手续，非常方便。

但没有房产中介的参与，复杂的房屋交易可能会让房东与购房者“抓狂”。比如，房屋产权是否有问题、房屋是否抵押、银行贷款怎么申请、是否是凶宅、资金如何存管等，都需要专业人士的帮助。

有何影响？

1、弥补二手房市场原有中介服务弊端

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次杭州在全国首次建立房东直售模式，对于二手房交易和中介生态等都有很大的影响。

“从此类模式来看，有去中介化的意味，或者说弥补了原有的中介服务的一些弊端。当前全国二手房交易中，约85%的交易是由中介机构完成的，而房东和购房者自主交易的比例相对不高。即便是对于此类占15%的交易，也因为没有平台支持，交易风险很大。此次杭州在全国率先搭建直售平台，具有创新的意义，也能够提高直接交易的比例。

其对于房东和购房者在交易模式方面增加了更多的选择。另外，此类模式对于中介机构是有一定的挑战的，相关中介需要研究此类平台带来的影响或冲击。”

2、降低成本，促进房价平稳

诸葛找房数据研究中心相关专家告诉中证君，“个人自主挂牌房源”功能的上线，一方面，为个人买卖房源提供了平台，一定程度上降低了对中介的依赖度，或也有效促进交易更快达成，同时上架房源需通过核验，官方平台具有较高的可信度，提高了房源的真实性；另一方面，省去如中介公司等第三方费用的支出，有利于降低成本，一定程度上或也有利于促进房价平稳。

其次，平台通过实名认证、智能分类等方式，有效保护个人信息不外泄，有利于保障买卖双方的权益，同时有效打击部分中介公司及人员泄露客户信息等违规行为，进一步规范二手房交易流程，有利于促进二手房交易市场运行体系向更公平的方向发展。

3、加强二手房市场监管

该专家表示：“整体来看，官方二手房交易平台的发布，一方面提高了二手房交易效率；另一方面加强了二手房市场的监管力度，有利于市场体系更规范更完善。另外，对中介体系也将起到一定的规范作用，但也不会成为中介的末日。”

提升专业度是经纪人必修课程

如今的房产经纪人也不单单是以一个销售的身份存在，很多经常与我们沟通的接触的经纪人们，他们对市场有着独特的见解以及绝对的了解，他们在不惧风雨四处奔波车接车送随叫随到的付出相对“基础”辛苦的同时，更重要的是能为购房者在一定程度上规避置业的风险。

因此，笔者认为，一棒子打死绝非明智之举，购房者在置业过程中，也十分需要专业人才对其进行指导，房地产中介行业还是有着巨大发展前景的，不仅行业本身经纪人们提升自身专业度更是尤为重要，这样才能被更多的客户所认可，也可以凭借众多个体的力量打破刻板印象。

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作者|Ariel

|大伟

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