房价到底是怎么涨起来的？地价和房价，到底是什么关系？

来源：互联网
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2021-06-09
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相信大家已经注意到了，每次土拍之后，不管是置业顾问还是媒体同行，都会反复提到“逢拍必涨”，通俗点说，“逢拍必涨”就是“某某房企刚在隔壁拿块地，地价都五千了，未来这房价至少一万，现在我们这个楼盘才七千，赶紧入手。”更有些住宅项目，仅凭隔壁拍地就能迎来热销，成为现象级的“土拍盘”。

久而久之，就出现了很多普通购房者的质疑声音，认为“房价都是被这些开发商这么炒起来的”，连媒体也跟着“躺枪”，成了开发商“炒”高房价的“帮凶”。

房企拉高房价，只为了提高在售项目有更高的性价比？这个逻辑说得通么？地价跟房价到底是什么关系？房价又是被谁炒起来的？

地价和房价，到底是什么关系？

一般来说，房价就是指一栋建筑物在某一特定时期内的市场价值。简单来说， 房价=土地价格+建筑物价格。复杂来说呢，房价则是由土地成本、建设成本、税费、财务成本、净利润、管理成本和开发成本、公共设施成本、所得税、销售成本、前期工程成本、基础设施成本等10多个要素组成。

有业内专家测算过，土地成本占房地产开发成本比例在40％左右，这其中还要看土地是通过什么途径拿到的，如果是通过竞争激烈的拍卖的，那么土地成本有可能占到开发成本的60％左右，甚至会更加高。

简言之，商品住宅售价包括了土地成本，那么，地价就会作为商品房最终售价的参考标准之一，也就是我们常说的，面粉和面包的关系。

面包or面粉，谁是主导？

那么问题来了，有一天你走进面包房，得知面包涨价了，你去问老板“为什么？”，老板给你的回答是“面粉涨价了”，有问题么？同样的道理，地价涨了，房价就跟着涨，说得过去么？如果是这样的话，我们不妨再多问一句，地价为什么涨了？面粉为什么涨了呢？

地价涨了，房价就涨了，这一逻辑，显然是片面的！

无论是房价还是地价，从本质上看都是一个价格，它是受价值影响，并随供求关系变化而变化的。 所以，供需关系才是关键所在！

面粉贵了，是因为，在供应稳定的情况下，做面包的人对面粉的需求量变大了，而对面粉的需求量变大，则是因为买面包的人多了，供应不上了，所以面包才贵。当然，这其中不乏一些做面包的人，根据季节等环境变化，大量囤积面粉的情况，但需求才是根本，设想有一天人类如果靠光合作用就可以生存，不再需要面包了，那么面粉再贵，面包也一文不值了。

这个道理放在房地产市场也是同样适用的，比如在某些经济落后的城市，人口大量向外迁徙，即便当初拿地的价格再贵，房价也只能一降再降。所以，地价涨房价就涨这个逻辑，正确的前提是房产需求端购买力可以支撑预期房价。

说清楚地价、房价以及供需之间的关系，那么，房企为了销售而“炒”高地价这种说法就不攻自破了。

对于房企来说，地价高了，房价应该涨，但更应该做的还是提升内在，满足购房者对于居住体验感的需求。而普通购房者来说，不要轻易听信那些以偏概全、断章取义的说法，不要被焦虑左右，根据自身需求，理性消费即可。

文|胡璟璐

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