天花板一再突破的新市府要走“下坡路”了？

来源：互联网
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2021-05-11
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4月30日，沈阳土地交易市场进行了首次集中拍卖。22宗地块累计193万平起拍总价197.8亿元，种种要素集合，注定了这会是一场盛况空前的拍卖。

果不其然，这场土拍又“炸”出了交易市场的“新王者”。有着“王炸”地块称号的创新路南-1地块终于尘埃落定。

抢地——不惜成本，不计配建

作为本次拍卖最后几宗出场的高关注热地，来自新市府板块的创新路南-1地块不仅迅速到达7120元/建筑平方米最高限价，更在竞买配建过程中，从刚开始的4000平竞价阶梯到后续上万平的“疯狂”加码，再度创下沈阳土地交易配建面积全新记录。

说句玩笑话，如果说去年铸造厂地块19.8万平的配建可以“承包”浑南后续的学校建设，那么260万平的配建地块外道路基础设施建设面积，基本上可以翻新铺平新市府道路了。

有业内测算，最后加入无偿代建建筑面积不少于5000平方米，建设单价不少于5000元的邻里中心要求条件，创新路南-1地块的综合楼面地价约达1.35万元/建筑平方米，甚至要略高于同期集中出让的三台子二、三号地。最高限价相差近1000元的情况下，足见创新路南-1地块的竞争价值。

市值——面朝3万，高端低密

近几年来，随着沈阳城市不断扩容，二环内土地资源开发进入饱和，三环居住带开始迅速崛起。并且，伴随市场建设逐年深入，许多热点板块的核心土地资源价值愈发凸显。

就新市府板块居住用地开发来看，成交价格方面，早在2019年，板块居住属性用地成交单价即超过6000元/建筑平方米；2020年，单宗土地最高成交单价更是到达7000元/建筑平方米。而这一次创新路南-1地块的价值“突破”，更是将板块市场“天花板”再次向上推高。这也让人不由得重新审视新市府板块未来发展。

早在去年双瑞北地块拍出时，市场中便有关于新市府板块已经到达“顶峰”的言论，甚至担忧板块“顶峰”之后会不会走“下坡路”。因为板块毕竟在三环，看看其他同为三环的板块，新市府实在“贵”得出奇！

事实上，关于新市府板块房价门槛抬升，市场受众缩小的变化并不是第一次被提出。观察目前新市府板块品牌房企布局，自近年来板块居住转型升级以来，面市项目普遍定位高端，一步步扩大板块圈层优势。客群定位的转变同样铺垫了销售市场的转型，板块成为沈阳房地产市场当中，首屈一指的改善高地。

与此同时，地价的飙升并没有影响品牌房企持续深耕的脚步，反而更有愈发激烈的势头。就刷新记录的260万平的配建来说，即绝非是平平常常的举牌竞争。此次参与创新路南-1地块竞价的开发房企除华润置地外，碧桂园、中海、大悦城控股、金地、新东升等均有出手竞价，其中，多数是板块内已有项目品牌，足见各家持续深耕的打算。

颠覆——重新定义，突破想象

那么，出手如此阔绰的开发商，后续又将会有何打算？

实际上，由土地价值连锁反应到产品定位的转变升级，似乎更加打通了新市府板块“精致化”居住的发展模式。不难预测，创新路南-1地块1.5的容积率与27米限高搭配华润置地，注定了地块未来项目的高端属性。换句话讲，创新路南-1地块项目将会“贵”得很夯实。

一次土拍，一次颠覆，新市府板块再次突破人们想象。就创新路南-1地块的火爆竞争，栋察楼市也专门采访了业内专家的观点看法。

联祥地产（中国）策划中心高端板块营销总监黄海分析认为，创新路南-1地块大热是在意料之中。有地块旁的大案值项目做背景，同时紧邻万科中日产业项目，以及华为辽宁区域总部刚刚落户新市府，都保证了新市府出地必火，也必高价成交的市场状态。

与此同时，关于260万道路配建，可以说既显现了新市府的高价值属性，又支持了城市基础设施建设的需求。而概括来看，这宗地块的拍卖，将一定程度促进新市府热度再次升温。

总结来说，市场方面，迭代升级过程中的新市府板块，在价格门槛已经明朗的情况下，谁家能拿出足够打动购房者的好产品，谁才会是真“赢家”。而面对一直怀有忧思的购房者们，刚刚两次“破7”就说达到“顶峰”，即是小瞧了新市府，也是小瞧了沈阳。环线固有印象的突破下，市场新定义正在由此改写。

|kiki

|雨薇

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