房价从1.3万跌到9千，业主懊悔买了房：住不方便，卖又卖不掉

来源：互联网
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2021-05-05
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最近一段时间，北师大教授两年前发表的一段评论“房价不高”的观点彻底火了。笔者查阅了原文，总结董教授的意思是，现在的房价确实不高，这基于两点证据：其一是每年都有十多亿平米房子出售，对应的是千万余套房产，有这么多人买房，说明现在的房价很合理；其二是2018年末，全国平均房价8736元/平，算上其它各类住房，平均房价可能不足6000元/平。但国家统计局公布的2018年规模以上企业就业人员平均工资是5698元/月，按照这个工资收入计算，每年的收入可以购买10余平米房子，房价并不算高。

房价真的不高吗？北师大教授的论据显然存在很大误区，首先房价不能对标收入，应该对标可支配收入，2018年人均可支配收入是2352元/月；其次，规模以上企业就业人员不能代表所有人，这类人可以称得上是高收入群体了，毕竟2020年末全国仍然有6亿人平均工资低于1000元；再者，全国每年销售10亿平米房子，并不能作为“房价不高”的直接证据，因为根据西南财大公布的数据显示，过去三年全国投资性购房比例逐年递增，截止到现在投资比例高达85%。投资性购房人群，大多是高收入群体。

北师大教授关于房价不高的“谎言”很容易分辨，那么他为什么还坚定不移这么说呢？我们分析认为主要是三大原因：其一、立场决定态度，教授可能代表的根本不是亿万普通刚需购房者；其二、房地产市场历来不缺乏替开发商“站台者”，教授直言房价不高，或真正目的是鼓励大家买房；其三、类似的言论该教授并非第一次发表，相较于该教授其它诸如“买房就是爱国”、“买房就是积累财富”、“一线城市房价会涨到50万/平”等言论，“房价不算高”真的是小巫见大巫。

房价真的不算高吗？对于亿万普通工薪阶层购房者来说，房价肯定是高的。君不见，现在很多年轻人已经谈房色变了，尤其是四大一线城市买房，几乎已经成为了不可能实现的目标。两周前，易居研究院公布的全国50城房价收入比数据显示，四大一线城市仅房价收入比数值就已经高达40左右。如果是房价可支配收入比，恐怕要达到200以上了，即一个年轻人努力工作200年靠可支配收入才能买房。

世人普遍叫苦房价太高、买不起房，那么很多人为何还在义无反顾买房呢？最最核心的原因就是，经历过去一二十年的房价“飙涨”，“买房造富”的思想已经深入人心。而专家教授们鼓吹大家多买房，归根结底也是“趋利”的表现。

从国家统计局公布的房价走势来看，过去十多年，投资买房确实是财富保值升值的不二之选，尤其是四大一线城市和十几个强省会城市，短短十余年时间，很多城市的房价已经翻了几番了。这使得数以万计的早买房、多买房者都赚得盆满钵盈，尤其是提前购入的城市核心区域黄金地段房产，毫不夸张地说，很多市场价值已经上涨了10倍以上。比如深圳的南山区、北京的万柳、杭州的主城区、苏州的工业园区。

有人因为买房财富快速获得增长，自然是欢天喜地，而且更对房地产给予了更高的期望。但不能忽略的是，现实中也有人买房后便遭遇“房价下跌”，懊悔买了房。根据中介机构透露，在全国广大的三四五线城市，这种案例数不胜数。

放开放宽大城市落户，以及五花八门的“抢人才”战略下，小城市这些年的发展机遇并不好，尤其是远离中心城市、无区位优势、经济发展缓慢、人口常年外流的“四无”城市，房价这些年一直在阴跌，而且基本都是有价无市。

笔者去年接触到的一位西双版纳购房者便是最典型的案例。据他自述，他是2017年在西双版买的一套大三居房产，单价1.3万一平。买房的原因是，自己在老家经营的养殖场效益好，赚了一大笔，然而自己又不懂其它投资，正赶上当时楼市火热，看网上的新闻报道，房价短期内又要大幅上升。所以并义无反顾去西双版纳市区买房。当时以为是抄底买到了好房子，但最后发现，自己被牢牢套住了，短短一年半，房价从最高的1.3万跌到了9000。比房价短期大幅下跌更让人无法接受的是，房子根本卖不掉，即使是单价较购买时已经降低了35%，仍然是无人问津，卖都卖不掉。这套房子至今还在空置，因为自己和家人根本不去住，一方面该房子处于县城郊区，周边很多配套都没建起来，商场、医院、学校等距离较远，居住非常不方便；另一方面自己常年搞养殖场，根本没机会去住。

2020年底，这套房子还没有卖出去，后来业主索性就不卖了，他给出的理由是“想等房子涨价后再卖”，这样自己损失少点。

据中介反映，上述这位购房者的经历并非个例，直白点说几乎是全国绝大多数三四五线城市绝大多数购房者的真实写照：或因为儿子结婚，或因为子女入学等需求，不得不在城里买房，但买过之后就懊悔，因为居住不方便，而且想卖的时候又卖不掉。

类似上述案例中房价已经从1.4万降低到了9000，但业主还在等“涨价”的情况，在中介看来是极其不明智的，中介给出了三点分析：首先，过去两三年全国很多三四五线城市甚至是小县城的房价都迎来了大幅“补涨”，这是楼市泡沫不断吹大的真实表现，因为对标这些城市的人口、经济、购买力等基本面，房价严重虚高；

其次，这些城市不同于北上广深等一二线城市的土地稀缺，而且人口增量明显，有源源不断的购房需求，房子常年“供不应求”。全国绝大多数小城市基本上都是土地无限供应，但与此同时每家每户都有房，外地人又不愿意来，所以库存严重积压，房子未来会越来越难卖；再者，小城市的房产根本没有投资价值，等房价“涨回去”也是痴心妄想。一方面空置率非常严重，部分新盘交房两年后的入住率都不足10%，从晚上的点灯率可见一斑；另一方面配套根本无法落地，绝大多数项目都存在减配，甚至是偷工减料。有业主看过房后直言，开发商的建房水准还赶不上很多农村自建房；

更重要的一点是，很多农民工在城里买房，但是自己不愿意去住，儿女又常年在大城市工作挣钱，所以房子只能空置。这种情况下，房价怎么可能不跌，作为纯居住属性的房产，房价其实9000元一平都贵。按照正常的居住价格，小城市的房价5000-6000元一平才是合理的。

中介一席话无疑点醒了很多人：继续等下去情况可能更糟糕，与其苦苦等候，不如早点卖房落袋为安。购房时迫切希望房价上涨的心情早已不复存在，越来越多的人认清现实，都在想方设法卖房。但小城市的二手房市场一点也不景气，所以有些急需钱的业主就大幅降价，而且基本上都是人托人在宣传。

北师大教授还在大肆鼓励人们买房，作为有识之士，他们总能隔三差五吐出一连串金句，但是面对大城市居高不下的房价，真正有需求的购房者却只能“望房兴叹”。而那些轻易能买房的小城市，却又“陷阱”四伏，正在不断掏空人们的钱包。随着需求不断耗尽，钱包干瘪，未来谁还来为小城市的开发商、为多余房产者接盘呢？

小城市房价从1.3跌到9000，你觉得正常吗？

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