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张士二手房价超越铁西均价20% 楼市的格局已经不再是你以为！

来源：互联网
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2021-04-16
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在新房市场呈现出不断外拓、外延的局势之下，分析一个区域整体楼市情况之时，我们可以将目光适当投向二手房市场，二手房市场的表现，更能体现出成熟区域和板块在房地产市场的量级和定位。

上图为贝壳指数所展示的2021年3月贝壳铁西二手房指数，我们可以看到张士二手房均价达到12396元/平方米，甚至可以同区域内在售新房价格媲美。

再看整个铁西整体的贝壳指数。2021年3月，铁西区二手房均价为10332元/平方米，而对标张士12396元/平方米的均价来看，张士超出铁西区域均价20%。

我们再用大热的铁西广场板块与张士进行比较。

张士不仅在成交价格上占优，就连90天内的成交套数，张士也几乎达到了铁西广场的2倍。

在对比全铁西二手房最贵的北二路板块，虽然在成交价上北二路板块高于张士800元/平方米左右，但是，在成交套数上，北二路成交数量仅为张士的三分之一。

由此可见，张士二手房市场已经在各个维度上超越老城，成为全沈阳主城化最为成功的板块。主城已经开始取代老城，这不仅在新房市场被验证，在二手房市场，亦是如此。

那么，为何张士的主城化之路如此坦途？

这是由多维度产生合力的结果。

首先，二手房市场产品不同，张士的产品更新、更符合改善需求。

各板块在售的二手房产品存在差异，张士的产品明显更新，老城的产品不仅年限较长，产品的格局、园林的设计，都存在一定的差异。近年来，张士板块项目已经开始向低密、改善产品转型，更适应当下的市场需求，更符合购房者的改善目标。

其次，张士的土地红利，一触即发。

张士紧邻二环，位于铁西老城、于洪新城、于洪广场、经开远大板块四个热点板块的交汇处，并且与铁西老城、于洪新城组成了当下沈阳楼市的西部铁三角，其区位优势无可争议。

而就是这样一个板块，却已经久久未有土地出让，随着如今沈阳土地价格的稳步提升，当张士再次有居住用地出让之时，其地价破万，也在情理之中。

再次，张士的产品媲美铁西老城的在售新盘，但是价格优势十足。

综合来看，张士最大的优势，还是体现在同段位产品上价格的优势，同样量级和品质的产品，张士性价比更高，而综合来看，老城产品能够同主城张士产品所媲美的，也并不多，毕竟张士的产品更贴近当下购房者的需求。

第四，张士的成熟度和配套，已经超越老城。

决定购房者出手的，最终还是综合因素，无论是新房还是二手房，都是如此。如今的张士，已经汇聚了地铁、商业、教育、品牌房企、生活配套等全方位配套，住在张士的便利度超越老城，成为了更多购房者的选择。如今，板块内聚集的品牌房企项目逐步交房，区域常住人口基数提升，各类生活和商业配套也已经逐步完善，再加之品牌房企的招商能力与居然之家、张士灯具城的加持，生活便利度，不断提升。

第五，张士拥有双学区，而铁西老城没有。

在沈阳买房，教育配套成为了绝大部分购房者的重要选择。在铁西老城没有双学区的尴尬局面之下，张士首先打破僵局，如今，张士新建的小学、初中均已经开始，勋望、杏坛入驻板块，张士成为铁西首个拥有双学区的板块。不仅仅是规划，已经兑现的既定事实，为板块带来直接教育利好。

那么，二手房市场如此火爆，张士的新房市场如何呢？

在栋察楼市春晓行动大型踩盘中，我们发现，张士板块在2020年迎来全面交付潮，但是目前在售新房并持续热销的项目，便是富禹·盛京学府。

由于张士久久没有土地出让，板块内项目相继售罄，新房供应不足，所以板块内目前能够供购房者选择的项目非常之少，但是正是因为如此，当下是上车张士的好时机，毕竟在售项目受较早拿地地价较低和政府限价的影响，其价格还是非常给力的。日后新地再出让，张士的整体新房均价，将呈现完全不同的局面。

通过探盘我们发现，富禹·盛京学府是富禹地产匠心打造的新中式低密住宅，园区规划15栋洋房，仅5栋高层，旨在提升客户的居住舒适度；目前富禹·盛京学府项目已迎来首次交付，实景呈现，在售三期洋房产品的总价仅120万元/套起，将视线放至二手房市场或者经开三环外，这样的价格已经很难找到。更值得一提的是，项目自建应昌小学，为应昌建校70周年来唯一一所新校区，与园区仅一墙之隔。同时2020年入学政策，将项目划片只杏坛中学云海校区，可谓是真正的双学区品质楼盘。兼具学区、改善和性价比的购房首选。

在不久的将来，远达压缩机地块或许将迎来土拍，那么意味着张士的新一轮土地红利即将到来，同事更意味着价格洼地即将失去，所以抓住上车张士的最佳时机。

|雨薇

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