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2021新房有压力?二手有机会?预判2021,听听他怎么说!

访谈回顾

  • 杜宏鹏:先抑后扬 2021将是新常态下的新起点

  • 李奉来:二手房竞争力增强 成交占比不断攀升

  • 孙洪增:虽有波折 沈阳楼市处于健康发展轨道

  • 王焦:二手房价微降 学区房坚挺 价格不降反升

  • 程佳宁:2021市场疲态将逐渐减弱,发展可期

  • 孙航:在低迷中寻求新生 沈阳或再打响品质战

  • 姜帆:沈阳房价谨慎看涨 皇姑心再现标杆之作

  • 高续:沈全面进入改善时代 高端产品迎来契机

  • 孙国和:需求决定市场 2021年沈阳楼市可期

  • 宛南:后疫情时代下,置业需求、理念在变

  • 王国庆:理性常与良性相伴 有需求,时刻都是时机

  • 李丽:回温、趋稳、可期 2021是产品升级的一年

  • 齐锡晶:短期不会有松绑措施 2021二三季度向好

  • 耿浩:改善市场细化 选房子更是选生活

2020年12月起,栋察楼市年终策划《向阳》重磅上线,受到业内外的广泛关注。在走过了【安家季】、【归心季】之后,终于来到了总揽2020、预判2021的重磅篇幅——【拾局篇】,在这一篇章里,我们对业内多个领域的专家们进行了访问,并将行业翘楚们的观点同大家分享。今天,栋察楼市2020年终策划《向阳》系列访问的是栋察楼市自媒体创始人、辽宁省房协经纪委员会专家李栋先生,他为大家带来自己的独家观点与切身感受。

2020沈阳楼市关键词——黑天鹅与寒战

“我觉得整体来看,可能2020上下半年是一个分水岭,上半年用一个关键词来描述就是黑天鹅,下半年来讲的话我们统一叫寒战,这是我最大的一个感受。”

关于黑天鹅

对于2020年沈阳楼市关键词的描述,李栋主编分别用了“黑天鹅”与“寒战”来形容,为什么如此评价呢?在他看来,2020年上半年是以疫情这个黑天鹅为重要标签来展开的,虽然受到疫情影响各行各业都稍微有所停滞,但对于沈阳房地产市场来说,在黑天鹅事件中并没有表现出特殊的影响。

“因为房地产市场是有后置性的,新的一年形成的购买力和资金,往往都是前一年的积累。因此,2020年上半年来讲,总体条件是2019年整个市场的延续,所以上半年的整体销量下滑的不是很多,我记得是在5.6%左右,相对来说是受疫情影响比较小的。”但也正是由于这种后置性,上半年的黑天鹅势必会在后续的发展中产生持续的影响。

关于寒战

李栋主编表示:2020年下半年栋察的主题策划就叫做寒战,因为当时他们就曾讨论过,疫情的影响可能会远超想象,对经济形势的影响话也渗透到各行各业,这些除了直接影响人们经济上的收入,还会造成购买力和购买欲望的削弱,“ 因此我们判断,2020年下半年会进入到市场本身的正常的一个调整期。”再加上9月份出台沈八条,这就变成一个双重叠加,也导致了2020年整体销量下降26.3%。

其实从2014年以来沈阳一直是冲的比较猛的,房价在不断上行,销量也属于量价齐升,所以政策的出台是国家也在降低房地产的热度,坚持房住不炒的体现。 “但是从影响上来看,我觉得沈阳的这种活力和这几年大家对沈阳的信心还是有的,因此我能看到新政对刚需的影响相对不是很大,像沈北这种刚需代表性板块的销量也是全年的冠军,所以其实沈阳整体下滑的这部分影响最大的是改善性市场,当然也包括投资。”

2021沈阳楼市走势——压力与机会

“因为2020年属于一个短期的处理,所以2021年来讲的话,我觉得是有持平或者微升的趋势,新房市场要面临着很大的压力,二手房的市场反而可能会有一些机会。”

关于新房的压力

原因是什么呢?尽管经济与消费的复苏让人们的收入得以缓解,但是从购买力和购买欲望来看,恢复是需要时间的,也是有周期性的,同时也会受到新政下首付提升的制约。另外就是土地价格的不断攀升,导致房价也在节节攀升, “对新房市场来讲,既要保证现在的成本,还要满足对应的大家所能接受的市场购买力,因此对开发商的要求是比较高的,所以我认为新房可能是出现持平或者是小幅的上涨的情况。”

关于二手的机会

在购买力受制约的情况下,如果非得要买,那二手房可能会好一些。因为现在房地产市场发展到一定程度之后,新房与二手房是有连带关系的,沈阳前几年陆续卖了不少房子,二手房的市场里边可能有一些比较不错的次新,会更容易被选择,更有活跃性。

另外在房价方面,可能说整体还是往上行的,“因为在成本和土地上行的推动下,房价的上行还是会有动力的,当然这里也包括国家政策的压制。但是从另一个层面来讲,房价如果低一点,其实对百姓是好事,‍‍购房压力会小一些,房价涨得快,百姓的收入永远比不上房价的话,那老百姓的焦虑感会更强。”

彩蛋1:2021年您认为是否会有相对松动的房产调控政策出台呢?

“我觉得政策松动可能会很难,其实基于我的判断,沈阳的政策不会有太大的变化。”

一个是国家层面来讲,比较大的变动很难出现,因为政策是比较敏感的,放松还是勒紧严格来讲是一个整个国家的信号,沈阳自己是定不了的。另外就是沈八条政策刚出台不久,从执行到现在也就才几个月的时间,除非沈阳有大的波动,否则短时间被废止或是政策反复的话也是不太可能的。

彩蛋2:您认为2021年的市场将在什么时候回暖?

“目前来看在3月份之前,总体市场会是比较差的,如果来预测何时会回暖,我认为应该是在3月末4月初左右,当然,重点还要看3月份十四五第一年两会的一个总体定调。”

李栋主编认为,3月份之前,基本上大家都会减少出行,因此势必也会影响购买。 “其实本身东北淡季的原因之一就是天气寒冷,大家不愿意出门所导致的这种市场变化。当然3月份两会召开之后,要看国家的整体调子怎么定,因为之前我们也谈到了,市场政策是否会有变化,一定要看国家今年对房地产市场的一个整体态度。”另外就是疫情得到进一步的有效控制,并且在政策不继续收紧的条件下,市场有可能在4月份开始抬头。

另据李栋主编的了解,他认为开发商对今年的市场会相对艰难是有预判的,并已经做好了充足的准备,可以看到,在正常的传统淡季,各家的营销并没有停,还在做诸如品牌的亮相、直播等动作,这恰好也是考验开发商的一个时期,许多开发商在这个阶段会选择做好自己的基础。

彩蛋3:2021年您有没有哪些城市利好方面的预期?

“我个人更期待看到两方面成绩的展现,第一是招商引资具体落实的一个程度,第二是国中何时能够给到。”

因为这几年沈阳的招商引资非常活跃,‍‍前期这第一步走的非常不错,因此今年要看的就是它落实的程度,包括后期这些投资企业的动作以及沈阳的配合。‍另外就是国家政策的支持,‍以及国中什么时候能落定,‍‍因为整个北方来讲大部分城市定位的都是工业,这些东西是需要国家政策支持的,尤其今年又是十四五规划的第一年,因此,重落实非常重要,当然国中也很关键。

2021沈阳热点板块——道义与新南站

“我觉得今年沈北的热度还会延续,不出意外的话2021年的‍‍这个区域和板块销冠还是‍沈北道义,另外新南站板块也比较值得,另外我觉得沈阳在2021年里仍将会是多板块开花的一个局面。‍”

关于道义

看好沈北是因为2021年它还会迎来万达开业、吾悦广场开业等几个区域大事件,还有学校陆续建成等等利好的落地。‍另外作为刚需的代表性的板块来说,它符合价格上的可接受度,虽然一直在涨但价格相对便宜,基础的生活配套和需求也都可以满足,所以沈北与道义肯定还是今年最热点的区域与板块。‍

关于新南站

‍板块来讲的话,还有一个可以关注的就是新南站板块,‍‍因为目前来讲,其实新市府可售的房源是不够的,所以新南站主要是承接新市府的外溢,另外就是长白的外溢,‍‍相比曹仲的价格与成熟需要的时间,‍这部分人可能会选择向南去‍‍迁移,而且目前板块内品牌的聚集性会好一些,供应量也有,因此比较有看头。

当然,还有大东华润置地和中海打造的改善项目,以及经开远大等多宗土地的出让,让李栋主编认为在2021年里沈阳依旧会多面开花。 “去年‍‍开发拿地的动作也可以说整个市场的一个风向标,从一个层面可以证明‍开发商对沈阳的重视程度,以及对沈阳城市面的看好,包括我本人也是,年终主题选定了向阳,也是对沈阳充满了信心与期许。”

2021沈阳购房建议——量力而行与房住不炒

“对刚需购房者来说,我建议不要对新房‍‍有特殊的痴迷,改善购房者我觉得要量力而行,别给自己生活带来太多压力;另外投资来讲的话,我觉得正常投资是没问题的,我相信‍房地产投资从长线来看,还能跑赢很多其他理财性的东西,‍也比较稳定。”

关于刚需

整体来看,沈阳的城市面还是非常不错的,对于刚需购房者来说,完全可以根据自己的需求来做选择,另外如果压力比较大的话,‍李栋主编建议不要对新房‍‍特别‍‍痴迷,只要适合自己的话,二手房里边也可以做一些选择。

关于改善

对改善购房者的建议,李栋主编认为是量力而行,购房者对自己收入要有清晰的预判,经济完全复苏需要时间,因此最好不要盲目改善而给自己的生活带来很多压力。‍另外今年的市场改善类产品也会非常多,改善者有充分时间和空间来根据自己的需求精挑细选。

关于投资

从投资来讲,正常投资是没问题的,因为相对来说,房地产投资从长线来看还是能跑赢很多其他理财性的东西,‍也比较稳定。 “但是对于那些投机性投资客‍或者炒房客来说,我觉得‍‍是不建议的。因为现在‍国家大的政策已经贯彻这么长时间了,‍‍可不只是说说而已,我觉得‍对于投机者来讲应该退场了。”

彩蛋4:2021年,栋察楼市是否会有哪些值得业内外期待的新动作吗?

“‍此前来讲,我们是站在一个观察者的角度,为大家奉献一些行业里的信息,2020年我们开始通过固定性的直播等方式来关注购房者的实际需求;在2021,我们还会用实际行动为大家展示更丰富的内容和形式‍,真正做到让大家知其然更知其所以然。”

关于2021年的动作,首先是固定的直播栋察会继续坚持,用这种直接的沟通方式为大家解决一些实际问题,关注购房者的实际需求。另外会更关注二手房市场,因为新房到一定价格之后,大家未见得只关注新房,所以栋察力求做好更综合性的信息服务。2021年的线下活动方面,栋察在形式和内容上也会更加丰富,会更多地走近大家,‍‍制造更好的机会与购房者面对面‍‍沟通。

“我觉得从倾向性来讲的话,就是我们要努力地更接地气,因为每个人的需求是不一样的,所以让大家懂,知其然更知其所以然,将是我们贯穿的一个宗旨,从一个观察者转换为一个发声者,做更懂你的一个平台。当然,2021年还会有一些像2020年终策划里一样的惊喜动作,暂时不方便过多透露,希望大家更多地看我们的实际行动!”

|李佳蔚

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