沈阳10万套二手房“不满五”，“满五”房源减一半，此局咋破？

来源：互联网
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2021-01-28
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今年年初，贝壳网发布最新数据显示，全国2020年二手房在售房源，最多的十大小区中，沈阳有三个小区上榜，分别是： 沈北道义的碧桂园太阳城、苏家屯会展中心的奥园国际城和华府丹郡，这其中碧桂园太阳城排名全国第一，在售二手房1049套。

一时间，“沈阳二手房”成了热搜词。事实上，2020年以来，关于沈阳二手房挂牌量高的新闻一直存在，灼见也曾以《沈二手房库存14万套意味着什么？“退潮”之后，谁成了“韭菜”？》进行过报道，其中各种原因不再赘述。

说下当下的情况，截至1月24日，沈阳市共有11.6万套住宅在线挂牌出售。有数据显示，过去的三个月时间，沈阳大约成交4334套房子，如果按照这个速度， 沈阳现有二手房需要6年左右时间全部卖完。价格方面，目前沈阳二手住宅平均挂牌价已突破1.2万元，均价上涨了0.25%。

那么，沈阳二手房市场的现实情况如何，未来是否好消化，谁来消化，我们还能不能买二手房？

首先，我们来看国家统计局最新发布的70城房价涨幅数据，其中沈阳排名第八，而这正是根据二手房市场反馈出的数据。可见，沈阳的城市基本面是向好的。但这其中值得注意的点是，沈阳成交的是什么样的房源，而房价涨幅是根据成交房源的价格进行的调查，答案显而易见，学区房和较好的次新房，如此，涨幅名列前茅也就不言而喻了。

第二，沈阳现有二手房又是什么状态？这就要结合2020年沈阳出台的“满五”政策来谈。目前，沈阳在线挂牌出售的二手住宅中，“满五”房源数量仅有1.45万套，占比12.48%，较新政落地前减少了一半。那么，如果除去这些“满五”的房源，沈阳线上还有近10万套房源不满五。

这意味着什么？此前火勺曾采访中介工作人员，其一，会有一部分未满五的房源暂缓进入市场；其二，会有一部分房主自行承担这部分费用（于卖房而言，相当于降价，于买房而言，成交费用不变）；其三，卖方抬高价格，转移成本，让买方承担。市场上，选择第三种的卖方居多。

目前，火勺了解到，“新政”实施近五个月以来，“满五”房源成交比例还是很高的。截至目前，沈阳二手房新增挂牌房源三千余套，但总挂牌数却下降了三千余套，这期间六千余套的差额。而据中介的朋友描述，真实成交数据估计也就在千余套左右。如此，不难判断，其余的四五千套房源在未成交的情况“悄悄”下线了。

第三，沈阳各区二手房出售情况对比。

根据诸葛找房数据显示，沈阳二手房挂牌量较高的三个区是铁西区、浑南区、于洪区。挂牌价方面，除和平区、浑南区、大东区以外，其他各区都有一定程度的涨幅，其中涨幅最大的是沈河区。根据最新一周的数据显示，除沈河区与沈北新区外，其他各区二手住宅挂牌量均有不同程度下降，其中于洪区下降幅度较大。

最后，我们再来看未来二手房“流向”到底在哪？其一，学区房一定还是“刚需”，随着“三校指标到校”、“取消小升初”等政策落地，学区房成为家长的不二之选，因此可以判断热门区域的主校覆盖的住宅一定还是成交宠儿；

其二，改善型需求，随着城市外延，主城区的土地稀缺，房源越来越少，根据数据统计未来有六成房源都在三至四环外，因此主城区次新房将成为一部分人的改善之选，毕竟这样的地段未来会越来越少了；

其三，刚需购房，根据统计，沈阳2020年有一半的房子被外地人买走，诚然这其中以新房为主，但随着沈阳不断发展以及“落户政策”、“购房福利升级”等吸引人才政策的落定，也将吸纳更多人来沈阳，进而有了更大的市场需求，而这其中较好地段的二手房也会迎来较大的市场需求。

综上，沈阳城市基本面还是不断向上的，但未来还需要吸纳更多人才进入沈阳，才能在改善大潮下，让二手房、新房市场都保持良好流动性，进而推动城市更迭。

：楼市灼见

|大伟

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