民法典首提“居住权”，真正影响的是二手房的交易！

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2020年5月28日，《中华人民共和国民法典》审议通过，并将于2021年1月1日起施行，这是新中国首部民法典正式问世。其中，民法典新增了一个叫“居住权”的用益物权，将不同程度影响到房屋的居住、租赁以及二手房交易。

首先，什么是居住权？

图片：中国人大网

民法典第366条，这样定义：居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，以满足居住需要。也就是说，居住权是一种权利，是一种在与房屋所有人约定之后，拥有的对于房屋的居住权。

这相当于在房屋所有权之外，新设立“居住权”。这就类似80年代的公房，产权是国家及企事业单位，但居住权属于居民。产权人与居住人双方约定，在一定时间内，由居住人享有居住的权利。

不过，居住权只能保障居住权利，没有继承乃至转让的资格。即便如此，房子只要设立了“居住权”，即使没有房产证，也可长时间乃至终生居住。

敲黑板，重点一！不是长期居住就能获得“居住权”，而只有房屋的所有权人通过对居住者签订合约，并在相关部门登记设立，房屋的所有人对此拥有决定权。

那么问题来了，居住权适用范围有多大？

居住权针对居住属性设立，适用于拥有居住属性的大部分房子。

居住权设立后，是否需要去相关部门备案？

图片：中国人大网

需要备案，同时，在居住权期限届满或者居住权人死亡后，还应当及时办理注销登记。各地区备案地点以及所需要的资料都会略有差异，需要等待相关部门的官方消息。

敲黑板，重点二！居住权备案后，备案信息属于公民隐私，将不会被公开，只有房主，也就是产权人才能持身份证件去调取信息。这意味着，在二手房交易的过程中，购房者、房屋中介均没有权利调取备案信息，只能要求房主提供居住权备案信息。

如果房主拒绝提供，或隐瞒居住权备案信息，造成纠纷时，律师可以凭借法院的调令调取这个备案信息。当然，隐瞒居住权进行交易、租赁的房主，也将被追究法律责任。即便是这样，购买二手房的时候，还是要擦亮双眼，一旦碰到尚未解除居住权的房子，将会面临一个漫长的法律程序，费时又费力。

居住权对房屋租赁有什么影响？

有网友问，在租赁合约期内，房主想要卖房，租客是否可以以居住权为由，拒绝搬离呢？

不可以，这个问题更多涉及到的是“买卖不破租赁”，房主在租约期间卖房，需要告知租客即可，卖房并不影响租赁合同的效力，租客可以继续住在租住的房子里直到合约期满，只是，租金要交给新的房主。

敲黑板，重点三！租赁双方签署租赁合同，并没有设置居住权。不论是原房主还是新房主，要求租客搬离的话，只是违背了租赁合同，租客可依据租赁合同的约定要求赔偿。

居住权真正影响的是二手房的交易！

虽然居住权并未限制房屋所有人对房屋进行出售、抵押，但如果该房屋设立有居住权，即使房屋所有权人转让房屋，享有居住权的一方依然能根据合同，在约定期限内继续居住。

所以，对于打算购买二手房的朋友来说，这一点需要特别注意。以后购买二手房，不仅需要查询房屋的权属、司法查封、设立抵押等情况，还应注意查询房屋是否登记有居住权，避免买了房却住不进去的尴尬。

敲黑板，重点四！一旦你购买了登记有居住权的二手房，你可以追究房主，也就是房屋产权人，房屋中介等相关人员的法律责任，保护自己的权益，但在此过程中，你仍然是没有权利驱赶对房屋拥有居住权的住户的。

注：民法典于2021年1月1日起正式实施，关于“居住权”在哪里登记，具体怎么办理，是否还能抵押，有待具体细则出台。

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|李佳蔚

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