北站北 乐天旁 皇姑5.5万平地块绝对值得你关注!
12月11日共将有4宗地块出让,如果说那宗地块的地段位置最为优越,那么毫无悬念,必然是巴山路地块。
也许大家并不十分熟悉巴山路在哪里,但是一定知道大名鼎鼎的乐天百货。虽然现在乐天百货已经停业,并且不知何时能够盘活,但这并不妨碍巴山路地块作为沈阳核心地块的价值。
一环核心再出“万平级”住宅用地
从公开资料来看,地块东至黑龙江街西侧道路红线,南至岐山东路北侧道路红线,西至北陵大街东侧道路红线,北至巴山路南侧道路红线,用地界线。
该地块土地面积约为5.56万方,用地性质为二类居住用地、商业用地,容积率2.3,商业比例39%-40%,建筑限高80米,起拍价格为8010元/建筑平方米,最高限价为8400元/建筑平方米,地块有商业业态自持要求,且采取“限地价、竞地块外教育设施建设”。
此前栋察楼市勘地小组曾对该地块进行过一次实探,从区位来看,地块的区位优势十分明显。这不仅因为其是皇姑一环内土地资源,最重要的是,地块地处沈阳天地南侧,周边一方面可以享受北行商圈的商业氛围福利,另一方面地块又临近北站北出口,又可以享受北站商圈的客流资源。
可以说,虽然在学区方面地块尚未明确具体片区,但从商业氛围来看,却是其它一环内地块不具备的。此外,作为地处北金廊南端的地块,区域本身“自带”的高端生活区氛围,且周边在售项目十分有限。
目前来看,如果不脱离皇姑区,那么周边仅一个项目在售,如果再向南扩展到北站板块,也只有四个项目在售,总计不过5个项目在售,可以说不仅地段符合“主城”特色,供需结构也十分符合“主城”特色。
特别是,巴山路地块与皇姑其它不过万的迷你核心地块不同,宗地土地面积超5.56万方,可以说是皇姑区一环内近5年来都十分少见的超过5万方的土地,资源之稀缺程度,可见一斑。
地好要求多,巴山路地块命运如何?
巴山路地块周边生活配套十分成熟,周边的住宅项目多是十年以上的社区,板块内居住人群虽然购买力旺盛,改善需求迫切,从理论上来讲,地块有着先天的“热销”优势。但从地块的具体情况来看,其命运如何,还真不好说。
从公开资料来看,地块虽然具备多方优势,但实际上,土地出让的条件也非常多。虽然从区域发展的角度来看,这样的“高配”实际上是有利与板块综合的发展价值的,但这也增加了房企开发建设的难度。
从区域发展来看,地块西接临近北行商圈,南连北站商贸中心,有着先天的商业氛围。同时地块临近沈阳天地,该项目经过多年的发展,已经初步具备了高端商圈的购物氛围,这次如果新邻居能够再接再厉,那么双雄并立,对于区域未来形成新的商圈,并连接北站、北行两大商圈,形成新的商贸“三角带”,是非常有好处的。
尽管如此,但地块这样的配置,对于部分擅长纯住宅开发的房企而言,可能并不那么“友好”。
首先是地块超高的商业配比。地块本身容积率仅2.3,放在其它项目是必然要炒作“低密”概念的,但是放在这样一个小体量地块上,“低密”又“地价”,是真的非常难以实现的事情。何况地块还有39%-40%的商业配比,这个“配置”和沈阳天地十分相像,但实际上的操作难度,也是比较高的。
其次,也是与商业部分挂钩,从附加条件来看,该地块有商业业态及自持要求,那么这就变相说明地块是需要一家有商业开发经验的房企来运作,才能保证利润。
最后,地块目前尚未明确学区,虽然有地块外教育设施建设的要求,但鉴于地块出让的高门槛,是否能够达到顶价8400元/建筑平方米尚未可知。
综合来看,地块虽然是几年内都难得一遇的好地块,但实际上,开发起来的难度也是比较大的,这也变相提高了参与竞买的门槛。因此,对于地块未来的走势,实际上也是十分值得持续关注的。
文|韩晓思
编辑|远方
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- 编辑:程成
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