终于，三四线城市救市潮要来了！|栋察楼市早报（12.9）

终于，三四线城市救市潮要来了！|栋察楼市早报（12.9）财神到张国立 广告 热点资讯 终于，三四线城市救市潮要来了！ 沈阳新闻 辽宁省：新生儿落户等 29项事项“马上办” 首批带电梯的过街天桥月底完工 沈阳实现省市县 三级综合年鉴全覆盖 国内新闻

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终于，三四线城市救市潮要来了！

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辽宁省：新生儿落户等 29项事项“马上办”

首批带电梯的过街天桥月底完工

沈阳实现省市县 三级综合年鉴全覆盖

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中海地产：实现扶贫项目可持续发展的闭环模式

美的集团18.36亿竞得上海虹桥商办地

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终于，三四线城市救市潮要来了！

01

继哈尔滨打响“救市”第一枪之后，福建平潭、广东湛江和河北跟进了！

广东湛江和河北主要是在公积金上下功夫。

湛江：

1、放松按揭楼盘的准入条件。

过去要求楼栋的主体结构建好，但现在只要 房企有预售许可证，不管主体结构建没建好，都可以和公积金中心合作。给后续公积金贷款开了个通道。

2、提高贷款额度。

比如说第一次申请住房公积金个人住房贷款，单方缴存的话，每户最高贷款额度从20万提高到30万；双方申请从40万提高到了50万。降低购房者买房成本，鼓励大家入市。

河北：

主要是重新开展住房公积金异地住房贷款业务，而且是全省启动，要求不得设置附加条件。

这是在全省范围内鼓励大家用公积金贷款买房。

平潭：

1、提高商品房预售审批手续时间和效率，加快备案。

这是针对流程上的东西，主要还是释放一个鼓励大家买房的信号。

2、加大住房公积金支持力度。

就是用补贴来鼓励大家买房，和前面两座城市做法类似。

3、结合对外招商与旅游推介活动，促销降价，吸引外地投资者来岚置业。

看到这条提到要“在东北、华北、西北、中部等地区进行促销活动”，真是笑死我了！

我们之前才说过，哈尔滨都自身难保，在紧急救市了，这是东北楼市下行的一个缩影。平潭广撒网，连东北、西北这些地方都不放过，看样子是真的饥不择食了。

平潭还非常直接，主动鼓励房企让利促销。这或许也是短时间里去库存最直接有效的方法了。

相比下来，平潭的救市力度大多了，直接降价的手法非常典型，下面主要讲一下平潭。

02

平潭为什么要救市？

自然是因为市场行情不好了。看平潭这几年的楼市波动，就像过山车。

平潭原本籍籍无名。自2015年平潭自贸区正式挂牌开始，进入高光时期。“实验区+自贸区+国际旅游岛”的名号，加上全国各地房价暴涨，刚好搭了一趟顺风车，房价从大约8000元/平，突破了1万/平。

往后两年，平潭的价格一路往上冲。世茂璀璨天城均价1.3-1.4万/平左右，正荣悦湖湾均价一度突破1.65万/平。

到了2019年，国家强调房住不炒。平潭就一个小县城，人气不足，经济底盘不稳，受到政策影响，开始走下坡。

根据克而瑞统计的2018年到今年7月的数据，平潭商品住宅的成交均价已经从最高时期的接近1.5万/平，下降到1.1万/平左右！

比如正荣悦玺，最高价格是1.6万/平，之后降到大约只要1万/平，接近腰斩，导致了业主大举维权！

成交面积也从2018年底到2019年的经常维持在5万平以上、最高月度成交超10万平，回落到最多只能在5万平左右徘徊，而且多数时候还不足5万平。

新房价格下跌，二手房同样难受。近一年房价整体跌跌不休，从1.22万/平，降到1.15万/平。

03

这都是因为供给严重超过需求。

我们先看土地。

这几年平潭的土地供应就像福建房企老板一样，在风口面前，有一股激进的劲。

像2019年，平潭就拍出了商住地块1115亩，总建面高达142.6万方，可以说是平潭史上罕见的土拍大年。算下来，大概有一万多套的房源供应量。

这样的海量供应还在延续。正式公布的《平潭综合实验区2020年度国有建设用地供应计划》提到，今年总共要供应70公顷(1050亩，接近二十块地）住宅用地。

问题来了，这些土地卖出去建房子，谁来买呢？

抛开需求谈买房都是在耍流氓。会在平潭这小地方买房的，主要就是没有自建房的本地人。但平潭当地人口的购买力，远消化不了这么多的房源。

来看《福州年鉴》上的几个数据：

2018年平潭户籍人口约44.87万人，迁入户口5017人，迁出户口5856人；

而2017年迁入户口4912人，迁出户口4971人。

发现没有，人口是“入不敷出”。人越来越少，每年的房子供应却不断增加，谁来接盘？

结果就是，2020年1-10月份平潭固定资产投资增长-3.2%，其中房地产开发投资95.87亿元，增长20.7%。但房地产销售面积完成56.80万平方米，下降10.8%。

而且根据克而瑞今年7月数据显示，截至今年7月，平潭商品住宅库存量超过70万平，去化周期一直在拉长，在7月份的时候已经超过16月。

显然，本地的羊毛已经被薅得差不多了，继续喷涌出来的新房，也就只能降价找外面的人来接盘了。

04

平潭、湛江和河北救市究竟说明什么问题呢？

其实它映射的是三四线城市楼市下行的大趋势。之前我们就说过，三四线城市的下跌只是时间的问题，因为它对市场的反应比较迟钝。

房地产说白了，要以制造业、人口和资源等为基奠。但是很多三四线城市人口常年流失，空置率大概在26%以上，例如山东临沂城区房产空置率甚至高达39.97%。还有产业比较单一，像东北、西北等地的大部分三四线城市，产业资源甚至开始枯竭了，经济都难发展起来。

之前是因为16-18年棚改“爆发”的三年，成了很多房企和投资客重金买进的标的。囤地、囤房，就想等着爆发升值。

事实上，2020年初的《国家政府报告》提到，2020年就是棚改的“收官之年”。棚改退潮，楼市缺乏基本面支撑，三四线城市过去几年的强劲补涨，就是一场没有根基的狂欢，最后总要有人付出代价。

就算这些城市放开政策抢人，也很难力挽狂澜。毕竟，上海、广州、深圳，都在放松口子抢人了。你说大城市不香吗，人家为啥要到三四线这些山卡拉地方？

所以，对三四线城市来说，浪潮退去，裸泳的时候到了。

这一次，平潭公开喊出降价去库存，就是直接撕开了三四线城市房价下跌的口子。清远、河北通过放宽公积金的政策来救市，实际上也是要积极去库存。

未来，或许还会有更多三四线城市加入救市行列。

（：樱桃大房子）

沈阳

新闻

房产 ·政策 ·贷款 ·城建 ·交通·民生

【民生】辽宁省：新生儿落户等 29项事项“马上办”

这29项户口申报事项办理时限 由原来的2个工作日缩短为“即办”

●新生婴儿出生落户

●国外出生婴儿回国落户

●收养子女申报户口（不含事实收养）

●死亡注销户口登记

●参军入伍人员注销户口登记

●出国（境）定居 人员注销户口登记

●常住人口副项登记信息变更更正

●户口簿丢失（损坏）补办

●户口准迁证补办

●户口迁移证补办

●大中专招生户口迁往外省（区、市）

●大中专毕业生户口迁往外省（区、市）

●城镇地区公民之间“三投靠”落户

●刑满释放人员恢复户口登记

●华侨回国定居落户

●非华侨身份回国恢复户口登记

●港澳居民回内地定居落户

●台湾居民来大陆定居落户

●大中专学生毕业回原籍落户

●大中专学生退学回原籍落户

●购房落户

●租房落户

●集体户落户

●市级以上组织部录用或调入本市人员落户

●市级以上人事部门聘用人员落户

●引进人才落户

●投资（纳税）落户

●随军家属落户

●复退转（含异地）军人落户

这8项户口申报事项办理时限由原来的10个工作日，缩短为5个工作日

●补入遗漏落户

●综合积分落户

●公民身份号码变更更正

●民族变更更正

●出生日期更正

●性别变更更正（：沈阳晚报）

【聚焦】首批带电梯的过街天桥月底完工

横跨沈阳浑南大道的带电梯过街天桥主体和墩柱已经完成施工，力争在月底前投入使用。届时，行人过街将不用再等红绿灯，对于行动不便的市民来说，乘电梯上下天桥将更便捷。浑南大道快速路沿线的沈阳首批带电梯的过街天桥，分别位于建筑大学、朗云街、金阳大街和绮霞街。图为朗云街过街天桥。（：沈阳日报）

【热点】沈阳实现省市县 三级综合年鉴全覆盖

随着《新民年鉴2020》出版发行，沈阳市市县两级综合年鉴全部公开出版，标志着沈阳市在全省率先完成地方志“两全目标”，即到2020年年底，实现省、市、县三级第二轮地方志书全部出版；实现省、市、县三级综合年鉴全覆盖。

沈阳市第二轮修志工作于2005年启动，历经十四载，于2019年10月实现市本级4卷5册、区县（市）25册二轮志书全部出版，确保了“两全目标”顺利实现。第二轮志书以记述沈阳地域历史为主，是能够全面、系统反映沈阳市自然、政治、经济、文化、社会发展情况的大型地方志文献。沈阳综合年鉴客观记述了每年度沈阳政治、经济、文化、社会、生态等方面的大事、要事、新事，为了解沈阳、研究沈阳、宣传沈阳提供了全面翔实的资料。（：辽宁日报）

国内

新闻

宏观·房企·市场·趋势·金融·产经

【政策】明年起成都商品房预售款监管升级！杜绝烂尾楼

划重点：

①预售款监管遵循专户存储、专款专用、全程监管、节点控制、多方监督的原则。

②预售款监管期限，自商品房取得预售许可证之日起，至完成工程并联竣工验收合格后商品房集中交付止。

③预售款应当全部直接存入商品房预售合同约定的监管账户，开发企业不得以其他任何形式违规收取购房款。

政策全文如下：

为进一步加强成都市商品房预售款监管，保障预售商品房工程建设，维护承购人合法权益，确保房地产市场平稳健康发展， 12月7日，成都市人民政府办公厅印发了《成都市商品房预售款监管办法》（以下简称《办法》。

依照《办法》规定，商品房预售款将全部直接存入监管账户，开发企业不得以其他任何形式违规收取购房款。

商品房预售款（以下简称预售款）具体如何收存、支取、监管？对此，成都市住建局相关负责人进行了解读。

全过程监管 保障预售商品房工程建设维护购房人合法权益

预售款，是指房地产开发企业将取得商品房预售许可且未完成工程并联竣工验收的房屋预先出售给承购人，由承购人按商品房预售合同约定支付的全部购房款。

根据《办法》，预售款的监管期限自商品房取得预售许可证之日起，至完成工程并联竣工验收合格后商品房集中交付止。

预售款监管遵循“专户存储、专款专用、全程监管、节点控制、多方监督”的原则。

成都市住建部门将负责建立全市统一的预售款监管服务平台，以建设工程规划许可证确立的商品房项目为单位，与商品房预售许可、预售合同网签备案、建设工程施工管理、信用信息管理等系统共享信息，实现预售款监管网络化、自动化。

据成都市住建局相关负责人表示，成都市住建部门将利用监管服务平台对预售款收存、支取情况进行监测和随机抽查；各区（市）县住建部门对监管服务平台监测发现的资金异动等情况，会同有关部门依法开展调查处理；开发企业、承办银行的预售款收存、支取情况均可通过监管服务平台实时呈现。

建立专用账户 预售款监管额度与开发企业信用等级挂钩

预售款监管实行银行专户监管制度。

开发企业在申请商品房预售许可前，应当选定一家监管银行的综合性支行（以下简称承办银行），以商品房项目为单位开设一个预售款监管账户，承办银行在该监管账户下按预售许可范围（最小为一幢）设立监管登记台账，记录预售款收存、支取等情况；开发企业与监管部门、承办银行需签订预售款三方监管协议。

在监管额度方面，《办法》提出，监管部门应当根据取得预售许可证后至预售商品房完成并联竣工验收所需的工程建设费用总额核定预售款监管额度，具体在三方监管协议中予以明确。

其中，申请预售许可时，工程形象进度要求为正负零的商品房，监管额度不低于预售挂牌价款总额的百分之二十五；其余工程形象进度要求的商品房，监管额度不低于预售挂牌价款总额的百分之十五。按照以上标准测算后的监管额度低于成都市建设工程平均建安费用标准的，按照建设工程平均建安费用标准计算监管额度。

预售款监管额度还与开发企业信用等级挂钩。

开发企业申请商品房预售许可时，在本市住房和城乡建设领域信用信息平台公示的信用等级为A++级且提供银行保函的，监管额度下浮百分之四十；A+级且提供银行保函的，监管额度下浮百分之二十；A级且提供银行保函的，监管额度下浮百分之十；B级的，监管额度按正常值核定；C级的，监管额度上浮百分之二十；D级的，监管额度上浮百分之四十。

开发企业预售商品房期间，应当在商品房销售现场公示预售款三方监管协议文本。

预售款全部进入监管账户

贷款购房的 入账金额不得低于当地规定的贷款首付比例

《办法》明确，预售款应当全部直接存入商品房预售合同约定的监管账户，开发企业不得以其他任何形式违规收取购房款。

开发企业在办理商品房预售合同网签备案时，预售合同网签备案系统自动通过监管服务平台核验该商品房预售款存入监管账户的凭证；其中通过贷款方式购房的，入账金额不得低于当地人民银行规定的个人住房或商业用房贷款首付比例。

据成都市住建局该负责人表示，预售款包括承购人按商品房预售合同约定支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、商业贷款、住房公积金贷款等全部购房款。

监管账户内资金达到监管额度后，超过监管额度的资金，承办银行凭开发企业的支付指令即可办理资金划转业务。

监管额度内的预售款支取实施节点余额管理

《办法》对工程建设各进度节点上的预售款余额也进行了明确。

支取监管额度内的预售款，在预售商品房达到不同工程建设进度节点时，应当满足相应的资金余额要求：

完成规划地上建筑层数主体结构工程四分之三，规划用途为住宅的，资金余额应当不低于监管额度的百分之六十，其他规划用途的应当不低于监管额度的百分之四十；

完成主体结构封顶，规划用途为住宅的，资金余额应当不低于监管额度的百分之五十，其他规划用途的应当不低于监管额度的百分之三十；

完成内外装饰装修，资金余额应当不低于监管额度的百分之十五；

完成商品房建设工程并联竣工验收合格且商品房集中交付的，可以申请支取剩余资金。

2016年7月17日前取得国有建设用地使用权的商品房项目，完成规划地上建筑层数主体结构工程二分之一且不少于7层的，可增加一次支取。其中，规划用途为住宅的，支取后的余额应当不低于监管额度的百分之七十；其他规划用途的，支取后的余额应当不低于监管额度的百分之五十。

开发企业申请支取预售款时其信用等级发生变化的，每次支取后的资金余额同步调整。

此外，预售款未达到监管额度，开发企业要求支取用于非工程建设的款项，工程建设进度节点未达到工程节点资金余额要求，开发企业直接截留预售款或转入其它账户且未按要求整改到位，开发企业申请用于与承购人解除商品房预售合同时退房的结算退款，监管部门不得准予支取预售款。（：安家成都）

【房企】美的集团18.36亿竞得上海虹桥商办地

上海市成功出让一宗商服用地。最终，美的集团（上海）有限公司以底价18.36亿元摘得西虹桥徐民路南侧19-02、21-02地块。

观点地产新媒体了解到，该地块东至蟠龙港，南至盈港东路，西至沈海高速，北至徐民路。该地块规划为商业和办公。地块出让面积为8.12万平方米，21-02地块的容积率为2.42，19-02地块的容积率为2.5。规划建筑面积为20万平方米。

出让方要求，受让人需在地块内设置一处建筑面积不少于20000平方米的酒店、引入智能家电行业企业总部。

同时，受让人需在项目综合验收合格后3年内累计研发投入不少于20亿元；需在项目综合验收合格后第4年起，营业收入不少于200亿元。（：观点地产网）

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|雨薇