主城区大面积改善占领市场，谁来满足小户型的需求断层？

主城区大面积改善占领市场，谁来满足小户型的需求断层？蔡国伟 2020年仅剩最后一个月了，随着时间的推移与疫情的有效控制，沈阳也迎来了消费市场的逐渐回暖，近年来，人们的收入水平和生活质量也在不断提升，沈阳商品住宅市场进一步迈入改善时代，越来越多的大面积

2020年仅剩最后一个月了，随着时间的推移与疫情的有效控制，沈阳也迎来了消费市场的逐渐回暖，近年来，人们的收入水平和生活质量也在不断提升，沈阳商品住宅市场进一步迈入改善时代，越来越多的大面积改善产品逐渐占领市场。

现状

改善当道 大面积产品霸占房地产市场

数据显示，今年上半年，沈阳商品住宅市场上90-120平面积产品成为成交主力军，共占比37%；120-144平的首改及改善产品总占比22%，较去年均有明显上涨。而60-90平小户型产品则较去年同期呈现下降趋势，占市场总体的24.57%，60平面积以下更是仅占市场的1.97%。总体来看，成交产品总价段与面积段在逐年上涨，大面积改善产品将进一步霸占市场。

^于新峰数据中心

改善数据的变化早在近几年的数据中就已初见端倪：从2017-2020年市场各面积段成交图可见，自2017年以来，70平以下面积段的产品便开始逐年下滑，究其背后原因，除了人们改善需求的释放外，房企在产品打造上的选择也是重要因素之一：一方面，大面积产品可以更好地迎合市场需求，另一方面，大面积产品也是房企综合了容积率、成本等因素之后，最易选择的产品。长此以往便形成了如今大面积改善正在占领市场的局面，当然未来也会有更多的大面积产品出现，反之，小户型住宅产品则出现断层，甚至接下来或将在市场上消失。

^于新峰数据中心

稀缺

大面积高总价拔升刚需、改善成本

随着全市房价的持续上涨，刚需起步的基点也在一点点拔升，而在一向不缺少大户型豪宅的市中心，那些动辄大面积与高总价的产品，也在持续拔高着想置业市中心人们的改善成本。

以沈阳的传统中心和平主城为例，城心土地的稀缺与昂贵，导致和平主城在售新盘数量极为有限，在房产网站上搜索和平区的在售新盘，基本上一页就已罗列了全部在售项目，再看这些在售新盘的面积段：140-210平、100-234平、163-222平等等，对应和平区新盘的均价18700元/平，那么想在这里置业新房的总价门槛儿要300万左右，最低首付也得100万左右，这是一个将许多购房者挡在门外的价格。

而且，翻遍整个和平区的在售新盘，也很难找到在总价上会相对友好的小户型产品，现如今100平以下的小户型都在逐步减少，成为稀缺，那么地段繁华、兼具投资属性和居住舒适性的小户型改善“微豪宅”就更为绝版。或许沈阳市中心，不管是新房价格还是产品设定都早已远离刚需。

优势

市中心优质小户型刷新改善定义

在改善大势下，仍有许多购房者钟情于小户型产品，更是苦于寻觅市中心、主城区的优质小户型，对于他们来说，房源是否为中心地段、是否符合自己的生活和居住习惯、圈层是否纯粹、城市资源是否丰富极致、生活配套是否纯熟、产品力是否优异、是否能凸显身份等等这些才是才是真正意义上的改善。

城心小户型不仅符合以上所有条件，而且正因其是小户型产品，因此可以更好地控制总价，也意味着未来能有更高的升值空间，同时处于核心地段、拥有绝佳配套、学区、交通等加持的小户型产品宜居又宜租，是城市白领、婚前女性、以及重视子女教育的家长等客群资产配置的不二选择。

^数据来自于国家统计局

而且从房产增值的角度来看，以深圳与成都为代表的城市都是小户型涨幅最多，中等户型涨幅较少。这说明年轻人流入量相对多，城市还在生长，随着未来沈阳持续虹吸周边城市的人口，房地产市场中，市中心的小户型产品也将拥有更大的价值潜力。

机会

谁来满足小户型的需求断层？

在和平主城，恒大世界城打造的小户型纯住宅产品，拥有豪宅居住氛围、核心地段、繁华商圈、地铁入园、成熟配套等与生俱来的优势，能够有力填补品质小户型需求供不应求的市场空白。

沈阳恒大世界城位于和平区城芯繁华路段，市府大路与南京北街交汇处，毗邻东西快速干道、青年大街两大主干道。地铁4号线（在建）、7号线（规划）上盖，缤纷路网，畅达全城。坐拥和平西塔商圈，五大商圈环伺，纵享便捷都市生活。项目自建超10万平BLOCK街区，填补区域内商业综合体空白，满足全龄层生活消费体验，将成为沈阳崭新的商业坐标。

^恒大世界城效果图

每座城市中轴线上的作品，皆为城市脊梁，沈阳恒大世界城42-130平成长系户型适应家庭成长，置业一步到位，打造四大主题城市空中花园等醇熟配套，让居者尽享优雅生活，不仅总价低、门槛低、压力小，小户型全屋装修纯住宅，宜租宜住出售，实现真正的极致性价比，同时拥有较大的升值空间。

它的存在，在市中心置业门槛已达300万的时候，给了购房者一个更好的选择，让曾经以为遥不可及的城心资产也能够触手可及。

未来沈阳将全面步入改善时代，回归城心实属必然，随着日后和平主城腾飞之势愈发猛烈，其吸引力、吸附力也将显著提升，房地产市场中，土地和产品都明显稀缺的和平主城也将一直备受关注。