房价涨、房租跌，释放了什么信号？栋察楼市早报（6.7）

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三座污水处理厂明年陆续投入使用

沈阳着力破解城乡接合部 交通热点难点问题

中小微企业减税降费政策 执行期全部延长到年底

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自然资源部：改革2020年土地利用计划管理方式

央行：个别热点城市房地产供需矛盾突出

香港仍是全球房价最贵城市 北上深跻身全球前十

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房价涨、房租跌，释放了什么信号？

房价正在企稳，房租却跌了。

01

哪些城市房租在跌？

据诸葛找房数据，2020年5月，全国大中城市租金挂牌均价为43.57元/平方米/月，环比-0.95%，同比-1.56%，降幅均有所扩大。

国家数据也证明了这一点。

近日发布的物价数据显示，2020年3月和4 月CPI涨幅都在3%以上，而房租CPI 同比分别下降-0.2%和-0.3%，创下有数据以来最低水平。

即使在2008年金融危机期间，也没出现全国房租同比负增长的情况。

具体到核心城市，在受监测的20个大中城市里，17个城市房租出现下跌。

相比一年前，房租跌幅最大的5个城市：三亚（-13.98%）、杭州（-6.56%）、深圳（-5.94%）、郑州（-5.21%）、武汉（-4.19%）。

这其中，深圳不仅房租走弱，甲级写字楼租金也出现明显下滑，空置率有所提升。

要知道，目前一二线城市房价正在企稳，而深圳、杭州热度居高不下。

前不久，深圳刚因经营贷流入楼市而受到全国关注，从而打响2020年楼市调控第一枪，而杭州则出现6万人抢900多套房的盛况。

房价涨、房租跌，释放了什么信号？

02

为什么会这样？

房价与房租，向来并不同步，而经常出现背离。房价上涨而房租下跌的场景并不少见，根本原因在于两者的决定机制不同。

房价取决于有钱人，房租取决于普通人。房价可以无限高，房租却很难一直涨。

房价容易受到信贷水平的影响，在加杠杆的支持下一路上行。而房租，却始终受到供求关系制约，更受到居民实际收入水平的约束。

换言之，房价与居民收入水平没多大关系。而租房市场则受制于就业和收入，只要收入不涨，房租就没有肆意上涨的空间。

除非出现长租中介这种垄断性机构，租房市场一般很难大起大落。

退一步讲，即便存在供求失衡，存在垄断性中介机构，一旦就业和收入受到影响，房租的上涨空间必然也会受到限制，而一旦信贷松绑，房价就如同脱缰之马一路向上。

03

房租下跌，释放了什么信号？

其一，房租受到收入约束。房租下跌，可以视为实体经济的先行指标。

近日，中央提出“六稳”、“六保”，且将“稳就业、保居民就业”放在关键首位，不是没有原因的。

其二，房租下跌，房价企稳乃至上行，必然带动租金回报率进一步下行。

目前，北上广深租金回报率均不足2%，厦门更是只有1.2%，与国际4-5%的平均水平相距甚远。

如果房价能一路上涨，租金回报率再低都不是问题，不少人直接将房子空置，根本就不在乎租金收益。

然而，楼市只要横盘，房价不涨就是跌。根据李迅雷的研究，房子资金成本、折旧成本超过5%，再加上未来即将落地的房地产税，持有成本远远超过租金回报率。

这样格局下，房价涨幅如果无法与GDP增速同步，就会面临每天实际都在亏钱的局面。

其三，房价可能还会涨，但面对不确定的未来，必须要考虑租金回报率了。

一个连房子都租出不去的区域，自然不适合自住。而租金远远低于周边区域的楼盘，必然存在一定问题。

在未来，不产生租金的区域，不仅不适合刚需，同样不适合投资。

（：地产情报站）

沈阳

新闻

房产 ·政策 ·贷款 ·城建 ·交通·民生

【关注】三座污水处理厂明年陆续投入使用

6月5日，沈阳市生态环境局联合沈阳市苏家屯生态环境分局、共青团苏家屯区委员会、沈阳市环保志愿者协会共同举办了“美丽中国，我是行动者——守望北沙河，我们在行动”六五环境日主会场活动，生态环保工作者、环保志愿者、企业代表等齐聚北沙河河畔，以认领河段的实际行动守护北沙河。

据了解，北沙河发源于抚顺市西南流域，全长102公里，其中苏家屯区段47公里，河段两岸村屯密集。近年来，北沙河流域出现了污染问题，是沈阳市水体整治难度最大的河流。今年沈阳市把六五环境日主会场活动设在北沙河河畔，彰显了坚决治理北沙河的决心和信心。

“我们的目标就是让北沙河的水质稳定达到地表水五类水体，有效改善北沙河流域的生态环境。”沈阳市苏家屯生态环境分局相关负责人表示，北沙河上游的姚千污水处理厂和下游的红菱污水处理厂预计7月开工建设，计划将于2021年9月至10月投入使用。佟沟污水处理厂也将开工建设，预计2021年年底投入使用。届时，整个北沙河在苏家屯流域将有3座大型污水处理厂，可以更有效地解决污水直排问题。 （：沈阳日报）

【交通】沈阳着力破解城乡接合部 交通热点难点问题

水更清、树更多、路更净……沈城市民居住环境的持续优化，全市人民有目共睹，但城乡接合部却由于其特殊的地理位置，似乎成了被忽视的死角。为了改变这种局面，沈阳从办好市民身边的实事入手，借助创城东风，全面提升城乡接合部基础设施建设和城市管理水平。6月1日至4日，记者对部分区域进行走访调查，看行动进度、听百姓声音。

现场调查 部分道路破损，交通标志不清

记者在采访中发现，沈阳城乡接合部部分道路由于年久失修，破损严重。

6月2日，记者在虎石台南大街通往木匠村的道路上看到，这条连接着虎石台南大街和东跃一街、辉山大街的联络道路，由于道路狭窄且大型货车来往多，路面坑坑洼洼。木匠村于大爷告诉记者：“这条路能有六七年没修过了，有一次，一场雨后，坑洼地被雨水灌满，我骑车经过时，不小心摔倒。”

除了基础设施缺失外，城乡接合部的交通标志标线也常常出现设置不合理的现象。记者发现，在大东区轩盛路与东跃一街路口，指示牌提示直行为北大营街，交通标志及标线为三条直行及一条直行加拐弯标志，并提示请按箭头指示方向选择车道，可路口直行为断头路，司机们根本不知按哪个标线走。

破解办法 列入解决“清单”，开展整治行动

随着创城工作的全面推进，城乡接合部交通问题已进入相关部门的解决“清单”中。目前沈阳市开展的城乡接合部整治提升行动包括和平区前进村、沈河区后陵社区、铁西区小青村等195个城乡接合部（城中村）及与建成区连接线沿线，以及通往于洪区、沈北新区、苏家屯区等21个街道办事处的沿线道路。

当然，最主要的还是城市出口路沿线。此次整治的城市出口路涉及19条，分别为道义大街、虎石台大街、辉山大街、毛望公路、沈抚公路、沈抚二号线、沈抚大道、沈本大道、丹霍公路、沈营路、沈李线、沈祝线、沈中线、爱大线、沈辽路、西部开发大道、沈新路、国道304、沈于线。

“通过前期摸底排查，全市所有问题均已统计完毕。针对目前存在的问题，将进一步研究解决办法，8月底前完成年度任务。”市城乡建设局相关负责人说。

专家建议 加大资金投入，完善路网设施

城乡接合部道路问题多，如何让百姓放心上路、舒心行车？

对此，东北区域经济分析研究所副所长潘云鹏告诉记者，城乡接合部有一些特殊性，因为我国路网由城市道路和公路两部分组成，城市道路是典型的混合交通，城乡接合部配置的红绿灯、隔离栏、电子眼等监控设施远低于城市道路和公路。另一方面，城市道路由城建部门负责，公路却由交通部门负责。“城乡接合部的道路在这两个部门中间，处于十分尴尬的地位。”

对于城乡接合部的改造，潘云鹏表示，地方政府部门要强化规则意识，加大资金投入，切实按照相关标准完善路网设施。一方面，城乡接合部要打击违法驾驶；另一方面，加大对城乡接合部的基础设施投入才是根本，包括交通标识、视频监控设施、电子眼等安全设施。（：沈阳日报）

【企业】中小微企业减税降费政策 执行期全部延长到年底

6月5日下午，第39期“营商下午茶”世纪英才商学院专场在市营商局举办，此次活动采用了线上+线下的模式，东北三省的5000余名企业家与政府职能部门的相关负责人互动“品茶”，共话营商。市营商局还特别邀请了市税务局、市商务局、市金融局等10家政府职能部门为参加活动的企业端上“硬菜”。

减税降费 让企业“轻装上阵”

疫情让很多企业经营困难，国家有哪些扶持政策成了企业家们关心的问题，市税务局相关部门负责人为现场和线上的企业家们进行了最新政策的介绍和解读。社保和非税处负责人表示，沈阳市将继续执行下调增值税税率和企业养老保险费率等制度，前期出台的六月前到期的减税降费政策，包括免征中小微企业养老、失业和工伤保险单位缴费，减免小规模纳税人增值税，免征公共交通运输、餐饮住宿、旅游娱乐、文化体育等服务增值税，减免民航发展基金、港口建设费，执行期限全部延长到今年年底。小微企业、个体工商户所得税缴纳一律延缓到明年。

针对减免增值税的问题，货劳处负责人介绍，2020年全年，对纳税人提供公共交通运输服务、生活服务，包括：餐饮住宿、旅游娱乐、文化体育、教育医疗等，以及为居民提供必需生活物资取得的收入；纳税人运输疫情防控保障物资的交通运输收入；通过公益性社会组织和县以上人民政府及其部门等国家机构，或直接向承担疫情防治任务的医院，无偿捐赠货物用于应对疫情的，都可以免征增值税。疫情防控重点物资保障企业的增量留底税额按月退还。同时，为支持小规模纳税人复工复产，2020年3月1日至12月31日，小规模纳税人适用3%征收率的应税销售收入，减按1%征收率征收增值税。

响应号召 让夜经济“点亮”沈城

如何打造好沈阳的夜经济，市商务局消费处负责人表示，沈阳市正在以“三核、两带、九片区”（三核：中街、太原街、奥体商圈等3个夜经济核心街区；两带：金廊、浑河两岸等两个夜经济带；九片区：市内九城区的夜经济点位）的夜经济空间构想，培育打造和升级改造沈阳的夜经济街区。具体措施包括加强夜间交通保障、做好夜经济配套服务和管理、加大资金支持力度等10个方面。计划到今年年底前，在全市完成8个市级夜经济街区的升级改造工作，两年内打造13个市级夜经济街区。

刺激消费 政府还将采取促消费手段

“对于受疫情影响严重的餐饮企业，政府都有哪些扶持的政策？”北京妈妈故事餐饮管理有限公司总经理赵克富对这一政策进行咨询。市商务局相关负责人详细解答并表示，此前沈阳发放的3000万元居民消费券，对促进餐饮行业的复苏起到很大效果。下一步沈阳还将继续采取促消费的手段，帮助餐饮企业集聚人气，刺激消费。

另外，为鼓励餐饮行业发展，沈阳已出台很多政策措施。比如，为鼓励餐饮行业中的骨干企业做大做强，对年营业额500万元以上、营业额增幅超过10%、缴纳增值税同比增加的餐饮企业，按照当年新增营业额排名前10名的企业，每户给予一次性奖励10万元；首次突破200万元的餐饮企业，按照主营业务收入规模排序，排名1-50名的企业，每户给予一次性奖励5万元；对当年新引入的餐饮法人企业（含分支机构、个体户转为独立核算法人企业），当年新增社零额每达到1000万元的，给予一次性奖励25万元，最高不超过100万元。 （：沈阳日报）

国内

新闻

宏观·房企·市场·趋势·金融·产经

【土地】自然资源部：改革2020年土地利用计划管理方式

近日，自然资源部发布《关于2020年土地利用计划管理的通知》，明确坚持土地要素跟着项目走、坚持节约集约用地、坚持分类保障的总体要求，改革2020年土地利用计划管理方式，以真实有效的项目落地作为配置计划的依据。

《通知》要求，在控制总量的前提下，土地利用计划指标跟着项目走，切实保障有效投资用地需求。各省（区、市）审批批次用地时要明确具体项目，防止产生新的批而未供土地。

同时，要既算“增量”账，更算“存量”账，统筹安排新增和存量建设用地，推动全面高质量发展。对纳入重点保障的项目用地，在用地批准时配置计划指标。对未纳入重点保障的项目用地，以当年处置存量土地规模作为核定计划指标的依据，加大存量盘活力度。

《通知》明确了土地利用计划指标配置方式。纳入重点保障的项目用地中，国家批准农用地转用项目，用地审批时直接配置计划指标。地方批准农用地转用项目，按照法律法规规定先行审批用地，预支计划指标，并在省级政府批准建设用地备案系统及时报备。

此外，未纳入重点保障的项目用地中，对2017年底前批准的批而未供土地，按处置完成量的50%核算计划指标；对2018年以来批准的批而未供土地，按处置完成量的30%核算；对纳入本年度处置任务的闲置土地，按处置完成量的50%核算。

上述计划指标配置，由各省（区、市）在农用地转用审批中统筹安排，量入为出。自然资源部将根据各省（区、市）处置存量土地情况，年终核定计划总量，各省（区、市）年度配置计划指标不得突破核定量。此外，鼓励开展城乡建设用地增减挂钩和工矿废弃地复垦利用，相关计划由各省（区、市）根据需要确定。

《通知》提出，落实国务院大督查奖励、继续实施“增存挂钩”、全力支持脱贫攻坚三方面激励政策。对落实国家重大政策措施成效显着、土地利用计划执行情况好、土地节约集约利用水平高、土地利用秩序良好的市县，奖励用地计划指标。

对完成2019年批而未供和闲置土地处置任务的省份，在核算计划指标基础上再奖励10%；对任一项任务未完成的核减20%。各省（区、市）须继续完成2020年批而未供和闲置土地处置任务，2017年底以前形成的批而未供土地处置率要达到15%以上，闲置土地处置率要达到15%以上。任一项处置任务未完成的，下一年度核算计划指标时核减20%。

同时，继续安排每个贫困县计划指标600亩，专项用于脱贫攻坚，不得挪用。深度贫困地区计划指标不足的，可预支使用，由省级自然资源主管部门优先保障。仍不足的，年度内由省级自然资源主管部门汇总项目清单，报部统一配置计划指标。

此外，《通知》还明确了批而未供和闲置土地处置要求，提出要建立监测预警机制，计划执行情况纳入土地管理水平综合评价等。 （：观点地产网）

【房产】央行：个别热点城市房地产供需矛盾突出

6月5日，中国人民银行发布名为“区域房地产市场发展情况”的区域金融运行报告。

据报告披露，在2019年，区域房地产市场及房地产信贷运行总体平稳，多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应体系构建持续推进。个别热点城市供需矛盾仍然突出，区域分化特征进一步显现。下一步，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。

关于2019年区域房地产市场及信贷运行情况，商品住宅价格总体趋稳。2019年，一线城市新建商品住房、二手住房价格指数稳中微升。新建商品住房、二手住房指数单月同比涨幅最高分别为4.9%、1.7%。二、三线城市新建商品住房、二手住房价格指数涨幅明显回落。

区域分化特征进一步显现，一线城市土地市场回归理性，个别热点城市房价上涨压力仍存。

多个热点地区房地产贷款新增占比持续回落。2019年，深圳市房地产贷款新增额在全部贷款新增额中的占比26.4%，同比下降14.9个百分点；天津市房地产贷款新增额在全部贷款新增额中的占比为35.8%，同比下降7.7个百分点；浙江房地产贷款新增额在全部贷款新增额中的占比为31.4%，同比下降10个百分点。个人住房贷款首付比例处于稳健水平。北京、上海、广州、深圳、天津等城市以及浙江2019年新发放个人住房贷款平均首付款比例均在40%以上。其中，北京、上海个人住房贷款平均首付比例在50%左右。

关于各地落实房地产长效管理机制的主要做法：

一是加大多渠道供应。北京市共有产权住房政策有效满足无房家庭基本住房需求。2017年9月政策出台以来，累计供应逾7万套房源；针对共有产权住房购房人执行差异化住房信贷政策。北京、海南等多地出台关于支持和规范住房租赁市场发展相关政策文件。北京金融资产交易所发布《北京金融资产交易所住房租赁企业股权交易服务指引》，选取北京、上海、苏州、无锡等四个城市优质住房租赁企业作为首批服务对象，积极探索推动住房租赁企业开展房地产投资信托基金（REITs）试点。

二是合理引导住房需求。各地保持房地产金融政策连续性、一致性、稳定性，从严落实差别化住房信贷政策和月供收入比政策，合理控制个人购房贷款增量，推动个人住房贷款利率定价基准平稳转换，加强消费贷及其他无抵押信用贷款的管理。

关于落实房地产金融长效管理机制面临的挑战：

一是完善住房保障体系，发展和规范住房租赁市场。目前，“租购并举”的住房体系建设还有待完善，租赁住房区位、配套与居民住房需求不完全匹配，租赁市场对于缓解市场供需矛盾的积极作用还没有得到充分发挥，住房租赁的规划、土地、税收、金融等支持政策有待进一步完善。

二是保持房地产市场平稳健康发展。保持房地产市场稳定，是对宏观经济平稳健康发展的重要贡献。当前，仍需警惕个别城市房价上涨较快、房地产市场过热对居民消费的影响。

下一步，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。坚持因城施策，紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的目标，完善长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。完善住房保障体系，着力培育和发展住房租赁市场。 （：观点地产网）

【房价】香港仍是全球房价最贵城市 北上深跻身全球前十

全球知名商业地产服务和投资公司世邦魏理仕5日发布的《2020全球生活报告》显示，2019年全球住宅价格最高的十大城市中有一半位于亚洲，香港仍是全球房价最贵城市。上海、深圳和北京的住宅套均价格再次跻身全球前十，分列第四、第五和第六位。纽约和里斯本分别占据住宅租金和租金涨幅榜的榜首。

这是世邦魏理仕连续第六年发布《全球生活报告》，对全球39个重点城市2019年的住宅市场数据与发展趋势进行综合对比与解读，这些城市像香港、悉尼、里斯本、伦敦、纽约、新加坡、北京、莫斯科、罗马、多伦多、洛杉矶、深圳、上海、都柏林、马德里、曼谷、巴黎、芝加哥、迪拜、班加罗尔、柏林、开罗、孟买、慕尼黑等。调研结果显示，39个市场中有31个录得住宅价格上升，但平均涨幅只约为上一年水平的一半。报告指出，价格增速的普遍放缓也在一定程度上反映出各类降温措施实施后楼市逐步趋稳，房价过快上涨势头得到有效抑制。

针对住宅租赁市场的调查结果表明，纽约、阿布扎比和香港仍是全球月租金最高的三个城市。十大房租最贵城市榜单中的四席均被中东城市占据。

除了住宅相关价格，报告还对一些日常消费数据作了调查。比如深圳、北京、上海一杯咖啡的价格在4.30美元左右，分列“咖啡榜”第七至九位，与排名首位的迪拜价格差距不到1美元。而从健身会费来看，上海在内地三座城市中价格最高，以每月53.64美元排名全球第十一位。此外，北京、上海、深圳三城中等档次餐厅两人用餐费用均为28.60美元，位于榜单28名开外，价格为排名首位的纽约三分之一不到。 （：中国新闻网）

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