沈阳开启东西争霸时代 “艾默生”会成为经开新地王吗？

沈阳开启东西争霸时代 “艾默生”会成为经开新地王吗？马之秦 每日一条：全省2021年谋划储备总投资两万亿元项目，其中新开工项目和储备项目各1万亿元，“十四五”时期谋划投资7.3万亿元项目。 广告 沈阳经济技术开发区近来在沈阳土地市场上可谓风生水起，不仅

每日一条：全省2021年谋划储备总投资两万亿元项目，其中新开工项目和储备项目各1万亿元，“十四五”时期谋划投资7.3万亿元项目。

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沈阳经济技术开发区近来在沈阳土地市场上可谓风生水起，不仅出地量不错，就连价格也让人直呼“居然超越了沈北”。的确，经开与沈北道义在购房者眼中，是属于同量级的偏向于刚需的板块，但是拿短期内两个板块的地价进行比较，从而判断板块实力和未来潜力也不尽全面，毕竟短时间内出让的地块背景不尽相同，也存在着一些特殊情况。

进入12月，经开的土地并没有迎来岁尾的态势，而是继续有热地推出。12月4日，将有一宗来自于沈阳经济技术开发区近地铁的地块进行出让。为此，栋察楼市对该宗地块进行了实地勘探。

根据沈阳市自然资源局发布的土地公告显示，艾默生地块位于沈阳经济技术开发区，土地面积25342.05平方米，用地性质为二类居住用地，容积率大于1.0不大于1.8，起拍价格为4480元/建筑平方米，最高限价4800元/建筑平方米，该地块采取“限地价、竞地块范围外教育设施建设”模式。

教育配建护航经开教育配套

“限地价、竞地块范围外教育设施建设”模式可以说是今年经开土地市场的常态，而与此同时，今年经开出让的地块中也不乏配建学校的要求，所以未来经开的教育配套并不需要过多担心。

艾默生地块，如其名，为艾默生环境优化技术冷冻机有限公司原址。如上图所示，地块紧邻十号路，东侧与七号街被阳光城翡丽公园项目所隔，地块西侧紧邻金科中南集美尚景项目。

虽然公告表中对地块的四至并没有详细的描述，但我们可以归纳为：

东至：阳光城翡丽公园

西至：金科中南集美尚景

南至：十号路

北至：用地界限

如此一来，地块的位置便颇为明了。

上图为我们所拍摄的地块实景，同以往经开出让地块明显不同的是，曾经经开的待出让地块，都会用围挡将地块围住，而抵达该地块的时候，令我们惊讶的是，该地块居然没有围挡，素面朝天的展现在我们的面前。栋察勘地小组的成员们不禁打趣道：“这也太着急出让了吧，很久没在经开见过不披着头纱的地块了。”

“凹”地却有地王潜力？

而正是因为没有围挡的遮挡，我们更直观的感受到了该宗地块，由于地块西侧的金科中南集美尚景已经有房源交房，而东侧的阳光城翡丽公园正在施工，三宗地块连起来，就像是一个“凹”字。

^地块西侧为金科中南集美尚景

^地块西侧为阳光城翡丽公园

然而，虽然目前看来像个“凹”字，但是，未来该宗地块出让之后，很有可能摇身成为周边项目中的“凸”。

上图为年内经开成交地块的示意图，从成交价格来看，4800元/建筑平方米成为了2020年经开土地市场的“天花板”，没有一宗地块的最高限价超过该价格，而艾默生地块如果想冲击经开2020年的土地地王，那么，就要从竞地块外教育设施上下功夫了。综合年内经开成交所有地块来看，前不久招商蛇口的4800元/建筑平方米+15000平地块外教育设施配建为年内经开最高，1.5W平的教育配建，其实已经不是小数字了，这是什么概念呢？以万科所拿远大铝业北地块要求配建学校指标为例，36班小学，其要求学校占地面积37800平方米，建筑面积在16200平方米左右，那就是说1.5万平的配建，已经非常接近一所小学的建筑面积了。

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由此看来，如果艾默生地块要成为经开的年内新晋地王，那么其配建至少要达到一所小学的建筑面积。

地块南侧有新变化 周边配套逐步成熟

从卫星地图上来看，地块南侧标注的仍为沈阳世纪高尔夫俱乐部，但是在勘地过程中我们发现，它已经有了新用途。

在其入口处，已经标有了国际文化旅游产业园的字样。同时我们还能看到“中德国际啤酒文化节”的字样。

从其入口处的状态，我可以看到门禁正在工作之中，说明该产业园也在运营之中。看来，该高尔夫球场已经被盘活，作为文化产业园，其可以承接各项文化活动，这对于板块来说，无疑也是一件好事儿。

关于该宗地块周边的配套，其实我们无需过多的赘述，因为它周边的商品住宅项目着实不少，除了上文提到紧邻的两个项目外，还包含澳海七号公馆、阳光100果岭公馆，稍远一些的还包含美的时代城、招商曦城等等，这些项目可以说是共享配套的。目前地块周围并无大型商业配套，周边项目已经运营的底商，基本可以满足日常生活的基本需求。

而从各项配套上来看，地块的最大配套利好来自于地铁，地块距离沈阳地铁一号线七号街站在步行范围之内。

机遇与挑战并存 拿地房企与产品成关键

综合来看，该宗地块的优劣势也是颇为明显，优势如上文所述，该宗地块未来的项目可归为地铁房，劣势则是该地块的宗地面积的确不大，仅三万多平的占地，项目可发挥空间并不大。

如此看来，拿地房企和未来的产品规划则成为了关键，毕竟近年来沈阳也不乏袖珍地块和迷你地块的出现，也有不少成功开发的案例。如果将地块自身条件与经开板块特色相融合，推出适合板块购房者需求的产品，则成为地块开发的关键。

在即将到来的12月，沈阳土地市场并没有进入冬歇期，12月4日，将打响沈阳年末土地市场的头炮，之后，还有众多地块接踵而来，关注栋察楼市，获取沈阳土地市场第一手信息！

栋察楼市各区域及学区交流群已经成立

|大伟