主城土地稀缺，入住城心改善住区的机会还剩多少？

主城土地稀缺，入住城心改善住区的机会还剩多少？洛天依假唱 据瑞达斯数据报告显示，2020年上半年，沈阳经营性土地成交34宗，用地总面积269.84万平，对比2019年同期上涨63.3%；出让总金额为229.1亿 ，同比上涨20.7%。盘点数据，我们发现，在2020年上半年成交的

据瑞达斯数据报告显示，2020年上半年，沈阳经营性土地成交34宗，用地总面积269.84万平，对比2019年同期上涨63.3%；出让总金额为229.1亿 ，同比上涨20.7%。盘点数据，我们发现，在2020年上半年成交的34宗地块中，三环内供地仅11宗。这11宗主城供地，都具有面积小、容积率高、楼面价高的特点，也就是说，未来，沈阳主城核心区，洋房、别墅等改善住宅产品将十分稀缺。

城市扩张，主城土地价涨量跌

随着城市的不断发展外扩，城央土地的稀缺性日益明显，迫使沈阳衍生出多核心的城市格局，加之政府的有力支持，沈抚新区、新市府、平罗新城、中德园板块等一个个人口、住宅、商业、产业凝聚点，都成为了备受关注的置业板块。然而，无论新星多么闪耀，都无法掩饰主城核心区的不可替代。

2020年上半年，沈阳平均成交楼面价4574元/建筑平方米，其中，三环内地块的成交楼面价均在万元左右。以最近成交的主城成交地块为例，由宝能以上限价5.99亿元竞得九中地块，折合楼面价12000元/建筑平方米，竞地块范围内产权无偿移交政府租赁住房14500平方米，溢价14.07%。同月，方林以顶价10000元/建筑平方米的楼面价，2.74亿元的总价将其收入囊中，溢价率45.77%，并有5400平产权移交政府租赁住房。

房企不惜高价在主城核心区域拿地，不仅仅是因为三环内醇熟居住氛围和丰富的配套资源，更是因为开发商已清楚的意识到，沈阳正步入改善置业阶段，而改善置业的主力军，所谓的塔尖阶层、高净值人群更倾向于在市中心置业。

容积率受限，主城难见城市别墅

2020沈阳三环内成交土地容积率

稀缺的土地供应，带来最直接的影响就是商品住宅的供不应求，而这份影响，在主城核心地段体现得尤为明显。为了节约城市土地资源，2019年，沈阳市印发《沈阳市2019年国有建设用地供应计划》，指出：住宅项目单宗出让面积不得超过20公顷，容积率不得低于1.0（含1.0）。这就意味着，容积率低于1.0的城市别墅将从主城核心区消失。

回顾2020年上半年成交的主城核心地块，对于容积率的要求，也充分说明了一个事实：城市核心区域内别墅等低密度住宅产品，真正迎来了买一套少一套的时代。主城核心区，再无低密改善楼盘了吗？

生态资源稀缺，五里河板块房价将“奔4”

地段，是改善置业的第一要素，地段成熟度决定了未来生活的优越程度。

对于沈阳人来说，一条蜿蜒千年的浑河，孕育了城市文明，承载了祖辈的记忆，浑河沿岸的楼盘，不仅可以拥有开阔的景观视野、优美的居住环境，更能常年呼吸道城市中难得的温润空气，这一点，对于沈阳这样的内陆城市来说，是十分珍贵的。因此，每一座城市临河的楼盘，都会比一般住宅的价格、价值及升值潜力高出许多。

浑河北侧的五里河板块内拥有四通八达的城市交通，沈水路、富民桥、地铁10号线形成多维交通方式，更有盛京大剧院、K11、万豪、七中五里河分校、东北国际医院等成熟完善的城市配套资源。因其紧邻五里河公园，隔河对望奥体商圈，成为沈阳主城热门板块之一，商品住宅销售均价已超3万/平方米。

由于土地资源的稀缺，近几年，五里河板块鲜少有新品上市，在售楼盘多以高层产品为主，受改善置业者青睐的花园洋房、城市别墅几乎是凤毛麟角。位于浑河北岸核心区的银基观澜庭项目，规划别墅+洋房产品，整体容积率约0.8，景观视野和采光更加充足，匹配高端置业人群对于改善住宅的需求。其中，建面约260-370㎡的观澜别墅产品，以其0.5超低容积率，买三层送三层，并配品牌电梯等显著优越性，受到较多市场关注。

未来，随着城市发展的逐渐外扩，主城核心区域价值将不断攀升，城市别墅定会成为争相臻藏、有市无价的稀缺珍品。

|李佳蔚