社区商业3.0时代已来 下一个乘风破浪的机会就在这儿

社区商业3.0时代已来 下一个乘风破浪的机会就在这儿江x民 提到社区商业，很多人的第一反应是什么？是家楼下的超市、便利店，还是门口的小吃铺。随着城市发展，人们对高品质生活追求及商品房价格走高随之而来的消费、投资欲望逐渐增强，原始化和自持

提到社区商业，很多人的第一反应是什么？是家楼下的超市、便利店，还是门口的小吃铺。随着城市发展，人们对高品质生活追求及商品房价格走高随之而来的消费、投资欲望逐渐增强，原始化和自持化的社区商业并非主流，导致社区商业也进入到全新的3.0时代。

正所谓，抓住先机的人才能拥有更多财富，在社区商业3.0时代即将兴起之时，能抓住机遇抢占市场先机，就是抓住了下一个乘风破浪的机会。

早期社区商业 网络图片

社区商业1.0 商超为主业态局限

纵观沈阳的房地产市场，社区商业1.0时代，主要集中在已交付的各个单位的福利房和家属大院中。这些社区商业以小商铺为主，社区商业的主要形态有小吃店、市场、小卖铺等。

这些社区商业辐射的范围主要是周边的小区，满足人们日常生活的基本需要。生活在区域内的人们不用出园区，即可实现购买日常生活用品等需要，人们对于产品业态要求不高。

从目前来看，1.0时代的社区商业主要集中在老城区中一些房龄较长的房源周边。受多种因素影响，这些商业形态比较受限，投资回报率相对较低，大部分以自持经营谋生为主，现在几乎不会有投资客将其作为投资的一种方式。

社区商业2.0 业态多元氛围好

与1.0时代的社区商业相比，2.0时代的社区商业有很大程度的进步，其主要分布在房地产市场逐渐升级后的小区之中。这些社区商业业态分布更多元，周边生活环境氛围较好。业态主要有品质商超、高消费餐饮、美容会所和早教机构、网红店等。

该类社区商业往往占据优越的交通，相比较而言可辐射周边多个社区，具备已成熟化的商业氛围和商业组团效应，辐射周边自住人口外，可吸引部分板块外主动消费者。而从目前来看，这些产品存在于沈阳多个区域中。而长白岛、文安路等都是典型代表。

2.0时代的社区商业往往拥有强大的园区和项目做支撑，且多由品牌房企打造，社区商业产品规划上户型较大，成本较高，在社区商业中很容易出现同质化产品，所以这类社区商业主要以产品租金收入为主，商铺自身涨幅不大，且板块内竞争明显，很难进行二次销售，往往不会成为投资客最佳选择。

社区商业3.0 板块具有可发展空间可投可自持

3.0时代的社区商业则取前两个时代社区商业的优势，在近两年来形成的泛社区商业中心。因为拥有着板块消费力和人流量的加持，产品形态不局限，吸引投资客入手静等升值，亦吸引铺主们争相抢购获取地段、消费力、人口数兼具的门市资源配置。

此类社区商业的社区首先具备一个共同属性——改善。该类园区既要满足业主屋内面积、品质改善也要满足园区物业、圈层改善，且区域拥有优质配套，良好的教育交通。同时，更注重消费者的生活和购物体验，借助板块内共建配套、交通等优势吸引外溢客流，通过打造生活体验并追求健康社交圈层的活动平台，实现主流需求下庞大商机的最佳商业形态。

从整体上来看，这类商业产品辐射范围更广，人群消费能力更强，既有成熟板块的人员基础，又有城市新兴区域巨大潜力和上涨空间做助推，实现行政区域配套升级的同时，也给人们提供更优质的投资方式。而这类产品无论是自持还是投资，都是不错的选择。

沈阳众多板块中，可满足该条件社区商业当属曹仲板块内的社区商业。作为沈阳起点最高的板块，不仅拥有长白岛板块强大的人口基础做支撑，更拥有领馆区这一强大行政区域加持，板块内高品质项目作为强大的后盾。在交通上板块内有地铁九号线、未来地铁六号线等双地铁线路加持，都给板块形成良好的商业基础和人口保障。

相关数据显示，2020年1-6月市场各项数据出炉，万科翡翠滨江荣膺上半年沈阳市备案金额排行榜第三名，赢得众多高端人士的认可与关注。项目不仅位于曹仲板块核心位置，更是紧邻已经开通的地铁九号，并与已经开工建设的学校相距不远。与此同时，项目产品是沈阳高端项目的典型代表，成为沈阳众多高端人士的一致选择。

值得一提的是，万科翡翠滨江·滨江茂作为板块内第一个推出的商业产品，弥补曹仲板块商业空白的同时让众多投资者看到其发展的潜力。

从区域能级看，领事馆路今年下半年即将开通，无缝连接长白岛，既享受长白岛内百万人流量，又解决岛内马路能级低、停车难、铺面紧凑等主要矛盾。且板块内已有4个在建园区，土地成本均破万，体量能级消费力综合对比，是长白岛的升级。

从商铺产品角度看，首次推出商铺临近万科翡翠滨江园区主入口，为领事馆路沿街商铺，昭示面优，领事馆路另一侧为在建学校和平一校和126中学，拥有教育基数；目前主力销售产品为60-80平小面积商铺，有效控制投资成本。万科翡翠滨江园区均价2.8万元/平左右，以房地产市场中门市价格是住宅价格1.2-1.5倍的规律，不考虑未来发展角度，该门市定价低于市场定价规律。据悉开盘销售滨江园区业主产生了抢购效应，已购住宅的业主购买商铺相当于对该区域该园区投资近千万，此商铺投资价值不言而喻。

在社区商业逐步进入到3.0时代，如果想让自己对未来拥有更多发言权，那么万科翡翠滨江的商业产品值得一看。

|李佳蔚