全国“6540万空置房”、沈阳“10万套+”二手房挂牌的警示!
每日一条:11月7日,第八届大中城市联合招聘高校毕业生“沈阳站”巡回招聘会在沈阳新世界博览馆举办。
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近日,有两组数据惊了房产圈,也惊了购房者。
6540万,这是某社交平台发布的 全国空置房的数量;
14万,这是某平台显示的 沈阳正挂牌出售的二手房数量。
如此大量的“空置房”,如此多的待售二手房,加之不断推新入市的商品房,未来房子卖给谁?
不急,以上问题我们逐一分析。
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首先,关于“全国有6540万套空置房”的消息已被相关单位 辟谣澄清。实际上,这则热议的消息是一位财经评论员于2010年发表的旧闻,该消息称国家电网公司在660个城市的调查显示,有高达6540万套住宅的电表连续6个月读数为零,由此推断出“6540万套空置房”。
实际情况是,当时《第一财经日报》便已报道澄清,国家电网相关人士也明确表示,从来没有发布过这样的数据,也没有对这样的数据进行过统计。另据《人民日报》报道, 目前我国并没有全面反映房屋空置率的数据统计,国家统计局目前公布的是新房未售出数据,是 企业库存的概念,和国际通行的空置率是不同的。”
各国空置率汇总(:米宅)
那么,我国目前新建商品房库存量如何呢?
根据10月19日,《上海易居房地产研究院发布全国百城住宅库存报告》显示, 9月份,全国100个城市新建商品住宅库存总量为50739万平方米,环比增长4.8%,同比增长9.3%;9月份,100个城市新建商品住宅供应量为7529万平方米,而成交量为5228万平方米,呈现了“供大于求”的态势。截至9月底, 100个城市中,有67个城市库存出现了同比正增长现象。
如此,不难看出,目前全国大部分城市库存确实处于不断上升,甚至不少城市库存量已经超过了50%
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第二个数据,“沈阳二手房库存超过14万套”。对此,楼市灼见此前曾报道了《 沈二手房库存14万套意味着什么?“退潮”之后,谁成了“韭菜”? 》 ,笔者曾查询了链家、贝壳、芒果三大中介网站,数据显示,挂牌量最高的链家,有14万套房源正在挂牌出售,而挂牌量最少的芒果,也有11万套房源正在出售中。这意味着,沈阳二手房市场存量至少在“千万”级别。
目前,国内很多热点城市二手房挂牌量突然之间增加到了“10万+”套,相比去年同期翻了1-2倍。那么这个现象是怎么产生的?原因有三:
1.从2004年至今,超过15年的时间里楼市繁荣的年份超过了10年。特别是,2016-2018年史无前例的开工和销售狂飙突进期,现在正演化为竣工交付期。
2.另一方面,两年前从厦门、广州开始,全国50多个城市先后实施“限售”。两年过去了,第一批限售房已到期,大量二手房正式“解冻”,陆续获得入市资格。目前,热点城市都进入存量房市场,沈阳也不例外。
3.随着改善年的来临,国民经济水平提高,人们开启了改善置业的大门,但受手中现金流的影响,必须要处理掉手中的房源才能改善置业,这也增加了市场二手房待售数量。
如果光看数据,可能还不够直观感受意味着什么,那么我们不妨分析一下:
首先,挂牌数量上。2019年沈阳商品住宅成交约15.6万套,与二手房挂牌量相差不到2万套。如果综合新房成交量来看, 沈阳二手房市场的挂牌量还是相对较大的,甚至可以说,二手房挂牌量几乎够“卖一年”了。
其次,成交周期上。笔者了解到,目前二手房从业主挂牌到最后成交的周期,已经 从去年初的62天上升到了120天。也就是说,要4个月才能成交一套房子,卖房的难度可见一斑。
第三,房子“流动性”问题。以下是9月33城二手房房源流动性指数排名,可以看出沈阳排名相对靠后。
数据:贝壳研究院
这里我们解释一下什么是房子的流动性!通俗来讲,就是指把资产变成现金的容易程度,简而言之就是 变现能力。一般情况下, 越是供不应求的城市,二手房流动性越好,平均到每套房的变现能力就越强。而流动性不强的房子,不管房价高低,变不了现,其价值都是虚的。因此, 房子的流动性甚至比房价、增值更重要。
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那么,面对当下现状,未来沈阳楼市走向如何,房子又会卖给谁?
首先,刚需置业。各个阶段人群都会有刚性购房需求。比如适婚年龄的男女青年,无论楼市发展如何,结婚组建家庭都要拥有一套属于自己的住房,这就是刚性需求。因此,固化地认为“刚需”都是便宜房子的思维是错误的、片面的。
再比如,学区房,无论新旧都不便宜,但仍属于刚需范畴,家有适龄的孩子要上学,一套学区房是必须的,因此学区房原则上也是刚需范畴。
另外,还有留沈工作的大学毕业生、外来务工人员等等,经济能力有限,租房成本过高,也会催生对刚需置业买房的意念,成为刚需购买力。
第二,改善置业。笔者理解的改善置业,去掉一部分有投资增值需求的纯有钱人,大部分改善购房人群也仅是另一种“刚需”置业。比如二胎家庭,随着二孩的到来,原本的住房无法满足需求,势必要换大、焕新,于是便有了改善置业的需求,这对于二孩家庭本身来讲,也是他们不得已的“刚性改善”选择。
再比如与父母同住的家庭,孩子毕业了,父母老了,需要有照顾父母的需求,这就需要换一套面积大、生活圈便捷的房子,因此对交通、休闲场所、医院的需求会上升到首位,统计中这部分人群算改善置业,但对于购房者而言,也仅是到了一定年龄阶段的“刚性”购房选择。
第三,外来人口。贝壳研究院发布城市移民指数研究报告统计显示,22个重点城市购房客群中, 有7个城市的省外客户占比超过一半。而强省会城市购房者主要以省内群体为主,包括郑州、合肥、长沙、武汉、成都、 沈阳、厦门、青岛、南京。 强省会对本省的资源吸纳能力独一无二,这种吸纳能力,不仅体现在教科文卫等公共资源上,还体现在楼市的资金流向里。因为强省会城市,对于整个省的资源吸附力更强,人口和资金也会源源不断向这里转移,而这些人才的涌入也将成为楼市的购买力。
- 标签:新素女艳谭
- 编辑:程成
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