120万，在沈阳二环还有洋房可选么？

120万，在沈阳二环还有洋房可选么？张敬轩 占中 11.29亿元、14万平、配建6.9万平，2020年10月27日，沈阳土地市场两宗来自经济技术开发区的居住用地在沈阳土地交易中心的公开拍卖会上顺利成交。 沈八条后首拍 经开两宗顶价成交并配建

11.29亿元、14万平、配建6.9万平，2020年10月27日，沈阳土地市场两宗来自经济技术开发区的居住用地在沈阳土地交易中心的公开拍卖会上顺利成交。

沈八条后首拍 经开两宗顶价成交并配建近7万平

昨日的土拍，在沈八条之下的沈阳市场中，有着特殊的意义。

这是在2020年9月6日沈阳楼市最新调控政策“沈八条”落地之后，首次公告并且拍卖的地块。虽然9月27日土地拍卖是在新政之后进行，但是其所拍卖的地块公告于新政之前。所以昨日的土地拍卖，是真正意义上的沈阳楼市“沈八条”时代的首场土地拍卖。最终，两宗地块均以顶价成交，并配建地块外教育设施达7万平。在此之前，2020年经开成交地块竞地块外教育设施面积总和仅为0.8万平。

虽然沈八条要求配建不得记住成本而体现在房价之上，但是，配建成本终究是开发商所要负担的成本，竞配建的态度则体现出了房企对于市场的信心。

6宗地块近百万平 经开楼市机遇期将过？

据栋察楼市统计，昨日两宗地块拍卖共吸引了12家房企到场，不仅竞配建的信心十足，12家房企更是给出了对于经开未来可期的信号。大家将到场的品牌房企简称为“中华万保龙”，经开已经俨然成为了房企们的必争之地。

据栋察楼市统计，2020年1-10月，经开共成交居住用地6宗，未来预计形成建筑面积92万平，迫近百万平，而从楼面地价来看，未来售价破万则成为了今年成交地块的打底价格，倘若加上精装与学区等加持，未来售价可向1.3万/平探头。

地价可以直接影响房价，然而经开的地价在一年的时间内已经达到了质的飞跃。上图为2019年经开成交居住用地的价格，全部成交地块楼面地价均为2字头。据房谱网&新峰地产大数据信息系统统计，2020年1-9月，经开成为了沈阳地价上升第二块的板块，同比2019年1-9月，经开板块平均楼面地价上升66%。

从板块待开发地块来看，无论是张士还是经开三环外，都还有大量的优质地块待出让。以张士为例， 远大压缩机地块大家已经期盼已久，目前其新厂区的施工也几近完成。而上文图片中汉科半导体、清华锅炉的新厂选址规划也开始进行公示，并将于月内完成公示，这就意味着，这些地块在未来，都将成为张士后续发展的补充。而从土地红利的角度来看，越是后续推出的地块，其土地价格将越高，而先期已经拍卖的地块，其土地价值也随之增长。

综合上述四点，倘若今年的地块入市，那么经开的房价和市场将是怎样的？结合以往沈阳楼市板块发展经验来看，现在的经开，便是上车的机遇期。而随着今年地块的不断入市，经开上车的最佳风口期，将过。

张士板块控制性详细规划

怎样抓住板块发展的机遇期？

一个正处于发展史机遇期的板块， 有着怎样的特点呢？

首先，其周边板块或者板块自身在最近一段时间之内迎来明确利好；其次，板块内有享受土地红利的项目在售；再次，板块内品牌房企开始实现聚集；第四，板块内配套利好可见。

上述四点为一个处于发展机遇期板块一些特点，而综合上文我们所谈到的沈阳经济技术开发区年内所成交的土地情况，我们有理由发现，经开成为沈阳楼市下一个热点板块已经有目共睹，而位于经开、铁西老城、于洪新城、于洪广场四大板块交汇处的张士板块，同样值得关注。

上图为张士板块控制性详细规划，金黄色为居住用地规划，从图中我们可以看到，：结合公建中心布局，用地面积约381.1公顷，占总建设用地的55.9%，张士未来将像一个居住核心板块进军。而综观目前张士的在售项目和价格，我们发现，板块内其实可选的项目并不多，而这恰恰便是一个处于在售项目不多和众多居住用地尚未进入市场的机遇期。经开三环外地价已经破5，那么张士未来地价将会是多少呢？破8争万，是我们的预测。

那么，一旦地价达到8000-10000元/建筑平方米， 其房价将会是多少呢？在反观目前张士板块内的在售项目，机遇显而易见。

在前不久栋察楼市进行的10月21日大型探盘活动中，我们发现，目前张士核心区的在售项目屈指可数，其仅有富禹•盛京学府项目在售产品包含高层、洋房、商铺，是目前板块内唯一的产品较全项目。据了解，富禹•盛京学府位于张士地铁口附近，高层均价12500元/平方米，年底即可入住；洋房均价14500元/平方米，总价120万起；项目配有自建的应昌小学和划片学区杏坛中学，均已于今年9月开学，是真正的双学府项目；同三环外地价和未来预计房价相比，紧邻二环的张士，真真正正的迎来了入手的机遇期。

随着改善大潮的袭来，洋房产品越来越受青睐，但由于价格过高，让很多客户望尘莫及。小洋房产品的出现，可以很好的满足大家升级洋房的需求。但是二环沿线的较小面积纯洋房产品已经非常难寻，这也是富禹·盛京学府吸引我们目光的原因所在。项目最近推出的85平、107平、118平的小洋房产品，总价才120万起，户型中赠送面积多，纯洋房产品超高得房率，使首次置业的购房者也可以轻松住洋房，对于刚需和刚改购房者来说，都是非常好的选择。

据了解，张士板块目前有居住用地正在拆除，相信在不久的将来，即将有新地块入市。就我们预判，新地成交之时，便是张士入手的最佳机遇期结束之时，而未来的经开，随着时间的推移，也会逐步享受更多的红利。

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