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​孙洪增:虽有波折 沈阳楼市处于健康发展轨道

访谈回顾

  • 杜宏鹏:先抑后扬 2021将是沈阳楼市新常态下的新起点
  • 李奉来:二手房市场竞争力增强 成交占比不断攀升

编者按:不平凡的2020年已经过去,沈阳这座城经历成长着,房地产市场的发展在这一年也有了转折性的变化。回望2020年,如何评价沈阳楼市的表现,每个人都有自己的体会和答案;展望2021年,沈阳楼市走势又将如何?沈阳房产业内人士又有怎样的预判?2020栋察楼市年终策划《向阳》人物专访将陆续上线,我们对沈阳房地产行业的多位专家进行了访问,将行业翘楚们的观点同大家分享,共话2021沈阳楼市。

本期,栋察楼市2020年终策划《向阳--光之所向,共沐暖阳》系列采访为大家请到的是联祥地产(中国)副总经理 孙洪增。

不可抗力导致销量下降

沈阳楼市购买逻辑仍属正常

根据2020年1月11日发布的瑞达思云数据显示,2020年沈阳新建商品住宅备案总面积1186.02万平方米,同比下降约26.3%;备案总套数达111461套,同比下降约28.2%;很多曾经十分看好沈阳楼市的人看到部分月度的的下降数据后,开始对市场持有悲观的态度。

对此,孙总表示,沈阳2020年实际销售应该比发布的这个数要多,因为沈阳自10月份开始有断断续续的备案暂缓的现象,实际同比下降也就约18%左右,2020年受疫情影响,有将近两个半月时间是处于停摆状态的,占局了全年大约20%的时间。同时,9月6日,沈八条横空出世,较为严厉的新政也对楼市造成了较大的影响。因此,从销量来看,2020年的销售数据虽有下降,但价格总体是上涨的,总体表现还是可以的。

从当下沈阳新房成交结构来看,还是一南一北两个最热的区域,一个是配套完善并且价格相对较低的道义板块,另一个则是有着城市发展及新城市中心加持利好的新市府板块。自18年限购政策实施开始,短期投机购房者比例大幅下降,沈阳购房主力客群为自住及长线投资购房者,这也促使沈阳市场持续向好。

就土地市场而言,根据2020年的瑞达思云数据,沈阳通过招拍挂成交的居住用地总面积达616.9万平方米,同比去年上涨29.81%,成交总金额达577.78亿元,同比去年上涨40.34%。而且,近两年土地价格逐年上涨,配建越来越多,对于土地开发也有了更高的要求,即使在这种环境下,开发商们仍积极拿地,也直观的表达了房企对于沈阳市场的看好。

一级、二级市场在量与价上都在稳步发展,沈阳楼市仍处于健康发展轨道之上。

空间尚存

城市能级上升支持市场上行

孙总认为,当下购房者在置业过程中存在迟疑态度,主要有以下原。第一,疫情给大家造成的心理及经济上的影响,导致购房者置业行为放缓。第二,沈八条政策影响,一部分购房者不能按照预期购置房产。第三,因为19年市场是比较好的,所以很多房企在20年的任务额度就有所提升,但是在不可抗力的情况下,不得已在一些节点放出一系列营销政策,大家也认为等一等会有更大的优惠力度,所以暂缓置业脚步。第四就是,沈阳进入改善时代之后,一些改善人群想要在主城或是临近主城的区域选择房产,但由于沈阳目前的土地越来越少导致供应项目的数量也在减少,所以购房者的选择也越来越难也会在一定程度上减低购房成交速度。

所以,购房者的迟疑也在一定程度上影响了销售数据。但是就目前沈阳市场而言,种种利好仍支撑着其向上发展。

孙总表示,近两年,沈阳房价上涨并不是硬炒起来的,而是一些“真材实料”的发展,促使楼市上行。在访问过程中,孙总最打动笔者的话便是,五年前的沈阳,冬天几乎都看不见蓝天,但是随着政府对城市的打造完善,现在沈阳的环境不断变好。同时近两年,沈阳无论从交通、教育或是招商引资、营商环境等层面,都有着很大程度的提升,房价上涨也是情理之中。而且,对比全国同级别的城市,沈阳房价仍然相对较低,稳中有升将是未来沈阳的基调,但是像前几年一样上涨20%以上的情况大概率不会发生,除非有重大的政策倾斜或规模的人口导入。

2021年的新建商品住宅价格受土地、政策利好等方面的影响,房价上涨幅度应该会在10%左右。

那么今年哪个板块会比较有发展呢?孙总认为,成为热门板块应有逻辑是,有政府及产业支撑、有较好的交通动线及配套基础、有较大的土地存量及供应量,因此从2020年的土地成交情况看经开、沈抚、大东有机会、有机会成为热点。

孙总对于2021年的置业建议是,选择抗跌性较强的地段,例如离主城近或是有交通及配套资源等利好,有附加值的产品,同时选择大品牌并且是交付后口碑较好的品牌项目。

|李佳蔚

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