海南自贸港建设封关运作将对海南未来房价走势产生深远的影响

　　今天，谈谈海南自贸港封关对海南未来房价的影响。认识角度各有不同，如有不妥之处，欢迎批评指正！

　　谈起这个线年前完成封关运作，这个任务很困难，也很艰巨。即便如此，也有人乐观地认为，无需到2025年封关，能够提前，这样的话当然很好。

　　海南原本就以房地产闻名于全国，加上5年期内完成封关运作任务，人们对海南的房价有很大的期待。同时，海南又控制房地产，不开放对外地人的购房资格，抑制房价的决心和行动非常坚决。

　　中央和国务院给予海南独立关税区的特殊地位，那么，海南和中国香港独立关税区的地位一样特殊，特殊的地区必定有特殊的房地产和房价。短期看，海南的房价保持稳定态势。长期看，海南的房价走势会如何呢？作者提供四个视角供参考。

　　根据2018年“4.13”重要讲话精神，支持海南全岛建设自由贸易试验区，支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设。

　　2020年5月30日至31日，推进海南全面深化改革开放领导小组组长在海南调研时强调，推动海南自由贸易港建设，真抓实干，稳扎稳打，开好局，起好步。

　　2020年6月1日，国家印发了《海南自由贸易港建设总体方案》并发出通知，总体方案赋予海南单独关税区地位。毋庸置疑，国家对海南自贸港建设是非常重视的。

　　海南自贸港建设主要对标中国香港、新加坡、迪拜等世界上的自贸港，世界上各自贸港的房地产业的产业结构和房地产业的政策不尽相同。比如：香港以商业开发为主导方向，新加坡以安居为主导方向，迪拜以旅居为主导方向。但是，世界上自贸港的房地产业有一个共同点，那就是吸引外地人移民，从而增加自贸港的人口规模。

　　某商业地产机构发布的2019年全球住宅价格报告显示，在全球房价最贵城市排行榜中，中国香港住宅房价排名第二，新加坡住宅房价排名第三，迪拜的房价仅为香港均价的15％。

　　今年某些房地产研究机构将海口和三亚列为三线城市，相当于拔高了海南的经济发展水平。将海口和三亚列为三线城市，只能说明这两个城市的房价在三线城市中属于佼佼者，房价明显偏高了。

　　海口预售价以17300元/平方米为基准，可以稍微上调而准许预售；三亚预售价以24000元/平方米为基准，但是三亚的楼房分布比较分散，高低不等的房价平均之后均价波动得比较大。

　　那么，海南的房价处于什么样的层级位置呢？海南的房价都不好意思与中国香港和新加坡比对，三亚的房价或许可以接近迪拜的房价，但在严控之下就别打算追赶迪拜的房价了。

　　从全国地价对比来看，海南的房价偏低，海南的好房子基本都让外地人买走了。另一个方面，海南的经济发展水平与海南原住民购房支付能力不匹配，对于原住民来说，就海南的收入水平而言，海南的房价明显偏高。

　　海南自贸港的人口规模和人口密度大致怎么样呢？新加坡人口约561万人，人口密度约7796人/平方公里。中国香港人口约741万人，人口密度约6697人/平方公里。海南人口约920万人，人口密度约267人/平方公里。这样比较的话，海南自贸港的人口规模和人口密度明显偏低。

　　1988年海南建省的时候，人口大约605万人。海南发展到现在，人口约920万人，30年多年人口增量约315万人，年均增长约10万人左右。与同期间的上海比较，上海人口增量约1200万人，年均增长约40万人，高峰期年均增长约100万人。与同期间的深圳比较，深圳人口增量约2000万人，年均增长约70万人。

　　根据《海南省人口发展规划（2030年）》发布的信息来看，海南的人口总规模增长，2020年常住人口为996万左右，2030年为1248万左右。从海南省人民政府办公厅关于印发《海南省新一轮户籍制度改革实施方案（试行）》的通知的动机来看，海南期望未来人口规模增加到2000万人这个合理水平，这样比较有利于自贸港建设的加速推进。

　　海南靠热带季风的湿润气候、海浪沙滩的热带风光、新鲜空气的天然氧吧等天然优势吸引了大量的候鸟来海南购房。实际结果表明，当初设计的候鸟型经济无法形成常住人口聚集效应。

　　海南尚未形成产业优势，房地产经济明显拖累了海南的发展，旅游观光经济也无法形成常住人口聚集效应。

　　实行零关税和低税率的海南自贸港税收体制，这将极大的刺激国内企业来海南创业和投资，海南的商业主体有望迎来井喷式发展，随之而来的是大量资本和人口涌入海南。

　　海南自贸港建设总体方案给予海南真正意义上的单独关税区地位，封关的海南自贸港将成为常住人口聚集效应的最大优势。

　　看政策，海南采取最严格的房地产限制措施。在土地限供方面，先解决存量房产去化问题，严格控制商品房住宅用地的审批，鼓励产业用地供应；在城镇限规方面，严格控制土地用途调整为商品房住宅用途，鼓励住房用地调整为产业用地或商服用地；在房产限购方面，严格限制外地人来海南购买房产，落户方可购房的限制措施，已经堵死炒房团的投机念想；在资金限流方面，严格控制金融资金流入楼市，“经营贷”平移为“按揭贷”想都别想。

　　看短期，不要希望海南的房价大起大落。海南通过近2年房地产的土地限供、城镇限规、外地人限购、资金限流等系统性严格控制措施，海南的房价已经连续保持稳定低增长的态势，而且，海南坚决不做外地人房地产的加工厂，各种严格控制措施还将持续保持不变。

　　看长期，海南的房价处于自贸港低价位层级，人口规模和密度处于偏低水平。但是，单独关税区地位将成为常住人口聚集效应的最大优势，零关税和低税率的海南自贸港税收体制，将有大量资本和人口涌入海南自贸港，随之而来的是大量购房需求。

　　海南实行了最现实的购房资格审查制度，那就是落户购房制度，这将吸引大量人群来海南落地生根，这将对海南未来房价走势产生深远影响。

　　所以说，长期看，从房地产的本质属性看，海南的房价最终将落脚到人口规模的增长上，海南的房价终究回归到供需关系经济规律上。这些未来可期的因素能否决定海南自贸港安居型房地产的走向，海南自贸港建设封关运作都将对海南未来的房价走势产生深远的影响。