【海口市】关于如何买房？

　　海口无抵押信用，新政后房贷省钱：新品利率比公积金更低? 楼市交易量有所回升，市民开始出手买房。据银行和房产中介反映，近期询问和办理房贷业务的客户数量有所增加。而银行也借楼市成交回暖推出房贷新品。继渣打银行推出“活利贷”后，深发展银行推出“点按揭”产品。面对国家住房新政和银贷产品的让利，市民买房到底比过去节省了哪些费用？市民该如何选择既合适又能节省房贷利息的组合呢？ 银行专家建议，从利率的优势来看，市民仍应首选公积金，而针对商业推出的各类房贷产品，其省钱途径无非通过降低利率和缩短期限两者之一，市民可以根据各类产品的针对人群对号入座。 个案 黄小姐近期买了一套市价120万元、面积小于90平方米的房子，计划首付2成共24万，拟申请公积金和商业合计96万元。同时，黄小姐计划在1-2年内出售其现居住的市值80万元的房子，并将售房款提前归还所购新房的。黄小姐向银行客户经理咨询，在去年10月国家出台刺激购房新政出台后，她在购房税费和利率方面所获得的优惠可节省多少费用？利用公积金和商业组合与银行推出的房贷产品之间，哪一种组合更节省利息？ Solution A “新政”后费用大省 中国工商银行广东省分行邱娟华指出，假设黄小姐的组合为：公积金50万元+商业46万元，期限30年，假定全程利率不变，分别选择等额本息还款法和等本金还款法。由于公积金利率按规定不得下浮，基准利率的浮动比例仅影响商业部分，那么黄小姐该笔所能节省的税费和利息支出如表格（表1和表2）所示。 Solution B 全额公积金贷最省 深发展广州分行个贷中心副经理李文琛指出，如果黄小姐准备2年后一定提前还贷，最优方案为全额办理公积金，期限按照20年计算，比80万元普通节省利息支出29157.6元。 用足公积金 李文琛指出，目前公积金利率为3.87%，商业利率即使打7折仍为4.158%.公积金利率仍具优势，因此市民在选择方式上仍应尽可能选择公积金。据李文琛介绍，目前个人公积金上限为50万元，家庭公积金的上限为80万元。以个案中黄小姐为例，假设其准备2年后一定提前还贷，最优方案为全额办理公积金。以20年期限计算，公积金比80万元普通商业节省利息支出29157.6元。（见表三） 农行理财师建议，市民购房时申请购房组合，一方面尽量用足公积金并尽量延长年限，在享受低利率好处的同时最大限度地降低每月公积金的还款额；此外，还应该最大限度地缩短商业年限，在家庭经济可承受范围内尽可能提高每月商业的还款额。 “这样，月还款额的结构中就会呈现公积金份额少、商业份额多的状态。这时，建议采用‘月冲’的方式，公积金账户在抵冲公积金月供后，余额就能抵冲商业性，节省的利息很可观。”该理财师称。 从房贷产品学几招：降低利率和缩短期限 市场上，众多房贷理财产品的省钱途径无非从利率和期限上做文章。 李文琛指出，影响利息支出有三个要素：一是利率，利率越低利息支出越少；二是期限，期限越短利息支出越少；第三是金额，金额越小利息支出当然越少，而客户应根据上述原则来设计自己的组合，同时也必须考虑目前每次办理按揭业务时所要支付的其他成本，如公证费、抵押登记费、评估费以及中介费等。 而市场的房贷理财产品主要通过降低利率或者缩短期限来达到节省利息支出的目的。 银行理财人士指出，目前通过降低利率来降低利息支出的产品以深发展的“气球贷”和“点按揭”为代表，这类产品通过不同档次利率的组合达到降低利率的目的，进而节省利息支出。 李文琛针对黄小姐的个案指出，如果在4年内无提前还贷意向，名下房产出售后用于其他投资而非提前还贷，较优方案为办理深发行的“点按揭”产品。如果考虑到公积金无法办理“循环贷”、“双周供”、“存抵贷”等因素，申请深发行的“点按揭”产品或比公积金更灵活，同时更节省利息。（见表4） 而缩短期限的房贷产品相对较多，各行都有类似产品推出，例如深发展“双周供”、“循环贷”；工行的“存贷通”；渣打银行近期推出的“活利贷”；招行的“随借随还”等。 李文琛提醒，如果选择公积金和商业组合的形式，就无法再享受银行推出的房贷产品，因此市民不妨在时拿组合与各类房贷产品所支付的利息进行比较，择优选取。 房贷产品一览 a点按揭 推出银行：深发展 特点：客户通过预先支付一个或多个“点”（1个“点”即是金额的1%）的费用，从而享受更低的利率。该业务相当于“气球贷”的升级版，客户支付一定的费用在较长的年限里一律享受3或5年期的利率。 适合人群：深发展总行零售总监柳博指出，点按揭业务适合年限较长的客户。如果客户已经计划在两三年内就要出售房产或准备还清，那么就不应该选择这个产品。“点”费用与利息节省的平衡点期限在四五年左右。 b存抵贷、存贷通、活利贷等 推出银行：深发展、工行、建行、渣打等 特点：人开通了类似业务，那么他的还款账户上的资金将按照一定的比例被视作提前还贷，即活期存款越多，就可以冲抵更多的，节省更多的利息。而在客户需要资金时，可随时提取存贷通增值账户中的部分或全部存款（包括被视同提前还贷的部分）。这类业务的存款起点通常为3万-5万元，而渣打银行推出的活利贷则对资金存量没有任何要求。 适合人群：渣打银行相关负责人指出，该类产品适合经常有闲置资金并对流动性有一定要求的市民。 c接力贷 推出银行：中信银行、农行 特点：对于年龄较大的客户申请个人住房，为了保证借款人在期间有相对稳定的收入，银行普遍规定借款人年龄加上期限不得超过退休年龄。中信银行和农业银行则将这一限制延长到法定退休年龄后的五年，即男性可延长到65岁，女性可延长到60岁。如果这一规定仍不能满足借款人的需要，还可以采取以年龄较小的亲友作为共同借款人的方式。假设父亲年龄已经50岁，孩子年龄20岁，双方可以作为共同借款人向银行，最长年限可以根据孩子的年龄计算。 适合人群：据农行理财师指出，该产品适合于刚参加工作的年轻人想买房，但较少的收入实在不够用，而拥有一定积蓄的父母却因为年龄的关系，年限无法达到最长的情况。 d双周供、按周还款 推出银行：深发展、工行 特点：还款的周期被缩短，同时也在一定程度上节省了借款人的总支出。当然，市民需要注意，由于还款频率的加快，一年下来还款期数会有所增加，同时也会增加每个月资金不宽裕的人的压力。 适合人群：深发展有关负责人指出，这类产品适合工作稳定，收入稳定且每期还款金额占收入比例较低的市民。 ?政策背景 按照国家住房新政的规定，自2008年10月27日起对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%，对个人销售或购买住房暂免征收印花税，此外2008年10月27日（含）后购置个人普通住房的，利率最低可下浮至同期同档次基准利率的0.7倍。